Adrian Gubčo 30.11.2022 12:50

Bratislava získa dostupnejšie byty. Rakyta štartuje predaj

Relatívne dostupných bytov v novostavbách stredného štandardu je v Bratislave v súčasnosti minimum. Nedostatok priestoru pre výstavbu vytlačil takýto typ bývania do okrajových štvrtí. Príkladom je pripravovaný projekt Rakyta v Devínskej Novej Vsi od spoločnosti Lucron, ktorý v týchto dňoch spúšťa oficiálny predaj v prvej etape budúceho väčšieho súboru.

Zdroj: Lucron

Rakyta je naplánovaná na dnes nezastavaných, poľnohospodársky využívaných plochách východne od sídliska v Devínskej Novej Vsi. Od intravilánu mestskej časti je oddelená železničnou traťou, môže tak pôsobiť ako mierne vylúčená zóna. Platiť to bude len dočasne – Rakyta je súčasťou veľkých plánov, ktoré majú v nasledujúcich desaťročiach premeniť podstatnú časť plôch medzi Devínskou a Bormi na oblasť mestskej zástavby.

Rakyta je jedným z prvých rozsiahlejších developmentov, ktoré tu majú vzniknúť. Lucron v prvej etape naplánoval šesticu bytových domov, ktoré označuje ako malopodlažné – hoci v skutočnosti ide s piatimi podlažiami o strednú podlažnosť, hoci pri zachovaní ľudskej mierky objektov. Trojica objektov by mala mať charakter doskových domov, trojica skôr bodových. Vsadené budú do parkovo upravenej zelene. Celkovo v nich vznikne 322 bytov, s občianskou vybavenosťou sa nateraz, podľa všetkého, neráta.

Developer označuje za výhody lokality dobrú dostupnosť do centra a na diaľnicu (D2). Hovorí však aj o bývaní pre rodiny. „Projekt Rakyta bude poskytovať komunitné bývanie rodinného charakteru v 1- až 4-izbových bytoch v malopodlažných domoch, obklopených množstvom zelene a kvalitnými verejnými priestormi,“ hovorí Matej Privrel, development manažér spoločnosti Lucron. „Všetky byty sme naprojektovali s premyslenými dispozíciami a vysokou kvalitou štandardu tak, aby sa v nich obyvatelia cítili skutočne doma. Pri projektovaní sme si dali záležať na vonkajších priestoroch, kde počítame hneď od úvodu so vzrastlou zeleňou, pričom byty na prízemí budú mať navyše k dispozícii vlastné predzáhradky.“

Štandard jednotlivých bytov bude mierne nadpriemerný. Jeho súčasťou bude elektrické podlahové vykurovanie, plastové okná s trojsklom a príprava na vonkajšie tienenie. Každý byt bude mať terasu alebo balkón. Developer zároveň pripomína, že bývanie v Rakyte bude spojené s viacerými ekologickými riešeniami. Bytové domy budú mať zelené strechy kombinované s fotovoltickými panelmi na ekologický ohrev teplej úžitkovej vody. Na vonkajších priestranstvách bude inštalovaných viacero systémov na zachytávanie dažďovej vody v území.

Cenovo ide o jeden z lacnejších projektov – s ohľadom na fakt, že Rakyta je novostavba a stále v Bratislave. Aktuálne zverejnené uvádzacie ceny začínajú pri 1-izbových bytoch pri viac ako 150-tisíc eurách, pri 2-izbových bytoch sú od 180-tisíc eur a pri 3-izbových bytov od 255-tisíc eur. V prepočte na meter štvorcový začínajú ceny na približne 3,5-tisíc eurách.

Developer zdôrazňuje, že v prvých dvoch domoch si nebude uplatňovať inflačnú doložku, ktorá nebude ani súčasťou zmlúv. Ceny sa tak nebudú v priebehu realizácie meniť. Klienti už na ponuku reagujú – v predpredaji bolo kúpených 32 bytov zo 162. Nezastavilo ich ani neisté obdobie, počas ktorého mnohí kupujúci odkladajú nákup nehnuteľností.

Čo sa týka architektúry, táto je jednoduchá a racionálna. Autorom je kancelária Sadovsky & Architects, momentálne azda najúspešnejší architekti v Bratislave. Očividným cieľom investora bolo optimalizovať náklady tak, aby bolo bývanie v Rakyte čo najdostupnejšie. Domy tak postrádajú akúkoľvek extravaganciu, čo je v tomto prípade akceptovateľné.

Rakyta má dnes k dispozícii územné rozhodnutie. Lucron očakáva štart výstavby v roku 2023, dokončenie odhaduje na rok 2025. V každom prípade ide len o počiatok realizácie rozsiahleho developmentu, ktorý urobí z Rakyty menšiu štvrť.

Axonometria prvej etapy. Zdroj: Lucron

Developer zatiaľ o celkovom koncepte veľmi nehovorí, hoci z doteraz známych informácií aj rozdelenia pozemkov na katastri sa zdá, že projekt bude z veľkej časti obrátený dovnútra. Je to do istej miery pochopiteľné, keďže zatiaľ neexistuje urbanistický kontext, na ktorý by nadväzoval. Sú známe určité hmlisté náznaky o vzniku budúcej hlavnej osi územia v podobe predĺženej Eisnerovej ulice, to je však príliš málo.

V každom prípade, podoba prvej etapy vytvára predstavu, akým smerom môže výstavba Rakyty ísť. V záujme maximalizovania efektívnosti pri dodržaní slovenských noriem je najlogickejším smerom kombinácia riadkovej a bodovej zástavby bytových domov, ktoré budú spoločne vytvárať voľne koncipované superbloky. V preklade, mohlo by ísť o súčasný model sídliska, ktorý už vzniká v Boroch, čiastočne v Slnečniciach i inde. Prirodzene, bez zverejnenej celkovej vízie je to špekulácia, nebolo by však prekvapivé, keby sa išlo týmto smerom.

Záhorská nížina si zaslúži iný prístup. Rozľahlé a dnes zastavané plochy predstavujú rezervu pre vznik obydlí pre desaťtisíce, možno státisíce ľudí, ktorí si zaslúžia vyššiu kvalitu obytného prostredia. Mnohí majú mylnú predstavu, že pre dobrý život stačí dostatok zelene, parkovania a trochu občianskej vybavenosti. Skúsenosti posledných desaťročí ukazujú, že ide o omyl.

Oveľa vhodnejším riešením je kompaktná bloková zástavba, ktorá patrí nielen do centra, ale aj sem. Mierka nemusí byť vysoká – úplne akceptovateľné by boli trojpodlažné domy, resp. štvorpodlažné na hlavných uliciach, kde by bolo prvé podlažie využité v prospech vybavenosti. Nové ulice by mali byť logicky rozvrhnuté a pri dobrom riešení by nemusel hroziť vznik väčšieho množstva nepresvetlených bytov. Problémom by nemuselo byť ani parkovanie – slovenská legislatíva je komplikovaná, ale nie je natoľko zlá, aby bolo nemožné budovať zdravé mestá.

Základom je však odvaha developerov ísť od riešení, na ktoré nie je typický zákazník zvyknutý. Lucron patrí k investorom, ktorí realizujú aj náročnejšie projekty – Vydricu predovšetkým, ale aj Nesto, ktoré má byť inovatívnou štvrťou. Slúžilo by mu ku cti, keby novátorský prístup zvolil i v Rakyte. Keďže je jedným z prvých veľkých hráčov, ktorý tu ide realizovať ucelenejšiu schému, bude možno nastavovať latku aj ostatným.

Prvá etapa developmentu nie je zlá, zatiaľ však nenadchla. Nijako sa netají tým, že je priemerom. To nijako neprekáža – koniec-koncov, priemerná je drvivá väčšina produkovanej architektúry, čo je spoločné pre takmer všetky svetové mestá. Nadštandardným by však mal byť urbanizmus. To je veľká úloha nielen pre Lucron, ale aj pre celú Bratislavu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.