Adrian Gubčo 02.07.2019 09:45

Projekt Račany Rosso získal prvé dôležité povolenie

Bývanie v svahoch nad Bratislavou je aj naďalej veľmi populárne, aj napriek tomu, že v jeho dôsledku dochádza v mnohých prípadoch k zániku pôvodných vinohradov. S atraktivitou prostredia pracuje aj zámer Račany Rosso od developera Grafobal Group Development, ktorý na koniec Rače prinesie nové byty v prvej fáze budúceho sídliska.

Zdroj: Expoline

Lokalita je dnes skutočným okrajom Bratislavy, ďalej už nasleduje len poľnohospodárska pôda v podobe vinohradov a hranice bratislavského katastra. Zámer má vzniknúť nad Karpatským námestím a čerpať má z dostupnosti električkovej trate. V minulosti vybudoval v dotyku s projektom ten istý developer vcelku vydarený súbor Račany Bianco.  

Račany Rosso sú defacto jeho pokračovaním a v príprave sú už od roku 2014. Prvá etapa projektu ráta s vybudovaním troch samostatných päťpodlažných bytových domov vo svahovitom pozemku najbližšie k Račany Bianco. Projekt využíva terénne danosti, domy tak vzniknú na dvojici terás, jeden na nižšej terase, zvyšné dva na vyššej. Objekty budú mať severojužnú orientáciu, vďaka čomu budú byty maximálne presvetlené.  

Tých má celkovo vzniknúť 156, 52 v každom objekte. Keďže domy budú identické, rovnaké sú aj typy bytov, z ktorých majú byť dva jednoizbové, 34 dvojizbových, 12 trojizbových a 4 štvorizbové. Najväčšie jednotky sa budú nachádzať na najvyššom, ustúpenom podlaží. Keďže občianska vybavenosť sa v tejto etape developmentu nachádzať nebude, prízemné byty budú mať vlastné predzáhradky. Na základe dostupnej dokumentácie sa dá očakávať priemerná úroveň štandardu, čo dokladuje prítomnosť plastových okien alebo absencia chladenia.

Všetky domy sú osadené na podzemných garážach, ktoré využívajú terénne danosti a sú zapustené do svahu. V nich sa nachádza celkovo 181 parkovacích miest, ďalších 37 bude na povrchu pozdĺž stúpajúcej prístupovej komunikácie, napojenej na ulicu Pri vinohradoch. S ďalšími napojeniami sa uvažuje až v ďalších etapách rozvoja územia.

Vďaka relatívne malému počtu povrchových parkovacích miest bolo možné vonkajšie plochy zazeleniť, súčasťou úprav bude aj retenčná nádrž (jazierko). Nanešťastie, cez územie pretekajúci potok bude odkanalizovaný.

Výstavbou Račany Rosso dôjde k rozvoju zástavby, načrtnutej už projektom Račany Bianco. Nový development sa bude líšiť architektúrou, za ktorou stojí „dvorné“ štúdio developera, kancelária Expoline. Tak ako pri štandarde, aj pri architektúre platí, že domy budú len obyčajným priemerom, bez väčšej invencie a kde je jediným akcentom drevené obloženie ustúpených podlaží.

V neskoršej etape sú navrhované aj ďalšie domy a občianska vybavenosť. Zdroj: Expoline

Projekt je zaujímavejší až pri rozsiahlejšom pohľade na celý development, ako je plánovaný. Ten totiž ráta s výstavbou mohutnej obytnej zóny so stovkami bytov v ďalších 14-tich domoch. Rozsiahla zástavba ráta aj s budovaním občianskej vybavenosti, a to najmä v dotyku s obratiskom električkovej trate.

Je zrejmé, že v kontexte okraja Rače a Bratislavy ide o radikálny zásah, ničiaci krajinu pôvodných vinohradov, ktoré majú nielen poľnohospodársku, ale v prípade Rače aj mimoriande významnú kultúrnu funkciu. Na development sa tak neprekvapivo pozerá kritickým okom miestna samospráva.

Projekt má momentálne ukončené štádium posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA), kde obdržal záverečné stanovisko, podľa ktorého sa nebude posudzovať, keďže pre prvú etapu projektu stačí zisťovacie konanie (keďže počet parkovacích miest je menej ako 500). Ako optimálny bol vybraný prvý variant vďaka lepšej dispozícii voči svetovým stranám.

Developer sa pri odôvodnení vhodnosti zámeru zaštiťuje Územným plánom Hlavného mesta SR Bratislavy. Ten skutočne navrhuje v tejto lokalite jej transformáciu, keďže je definovaná ako rozvojové územie bývania (malopodlažná zástavba) a občianskej vybavenosti celomestského a nadmestské významu. Index podlažných plôch pre väčšiu časť zóny je vcelku nízky, najvyšší je práve na mieste, kde je navrhovaná prvá etapa.

Lokalita bola v pohľadu autorov Územného plánu pravdepodobne mienená ako zóna, kde vzniknú ďalšie rodinné domy, čo vytvorí jemnejší prechod medzi zástavbou Rače a voľnou krajinou. V tomto zmysle bol developer skutočne pripravený svoje pozemky rozparcelovať a ponechať na individuálnu výstavbu domov (čo dokazuje náhľad do katastra), rozhodnutie v rámci EIA (po viac ako štyroch rokoch) však môže situáciu opäť zmeniť. V zmysle urbanistickej štúdie vypracovanej pred piatimi rokmi môže žiadať o zmenu Územného plánu, kde by boli stanovené vyššie koeficienty využitia územia.

Na druhej strane, mesto nemusí tejto žiadosti vyhovieť. V prípade celej zóny tak sú možnosti ešte pomerne otvorené. Iné to je v prípade prvej etapy, kde má Grafobal Group Development takýmto spôsobom k dispozícii prvé dôležité povolenie a môže pokračovať v procese. Na základe všetkých parametrov sa zdá, že by nemal byť problém získať ani kladné záväzné stanovisko od Hlavného mesta, keďže je v súlade s ÚP, vec sa tak dostane na mestskú časť.

Tá sa netají rezervovaným postojom k projektu (a developmentu všeobecne), faktom však je, že pokiaľ si developer splní všetky povinnosti, má Rača len obmedzené možnosti jeho zadržiavania a jedného dňa bude musieť povolenia udeliť. Otázkou ostáva, kedy to tak bude.

Na tomto mieste si to netrúfam predvídať, najskôr by sa výstavba mohla spustiť v roku 2020, ale aj to len za predpokladu, že by samospráva bola maximálne nápomocná. Ďalší vývoj projektu Račany Rosso tak ostáva neistý.

Azda je to však tak aj dobre. Ochrana bratislavských vinohradov je v proklamáciách každého jedného politika aj kandidáta jednou z priorít. Ukazuje sa, že je čas prejsť od slov k činom, a záchrana zvyšku račianskych vinohradov je na to dobrý odrazový mostík. Hlavnou zbraňou môže byť najmä lepší Územný plán.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.