Adrian Gubčo 07.06.2019 08:30

Podhorský pás sa mení: Aká je budúcnosť svahov nad Bratislavou?

Časť Bratislavy nazývaná Podhorský pás, zahŕňajúca kopcovité územia na mestskými časťami Staré Mesto, Nové Mesto a Rača, aktuálne prechádza radikálnou premenou. Ešte donedávna išlo o vinohradnícku oblasť, ktorá však postupne zaniká. Na to, aké projekty ju zmenili a aký bude jej ďalší vývoj, sa pozriem v trojici článkov.

Juhovýchodné svahy Malých Karpát sú už po stáročia kľúčovým vinohradníckym regiónom na Slovensku. Vysoké priemerné teploty, vhodná orientácia, nižší objem zrážok a kvalitné pôdy spoločne vytvárajú najlepšie predpoklady pre rozvoj tohto odvetvia v krajine. Bratislavská tradícia vinohradníctva siaha do počiatkov mesta a stala sa základom jeho bohatstva.

Vinohrady sa kedysi tiahli prakticky od Hradného kopca severovýchodným smerom až po Smolenice a rástli aj v dnes husto zastavaných častiach mesta – na Slavíne či Blumentáli. Postupom času boli vinohrady chorobami a stavebným rozvojom vytlačené. Od začiatku 21. storočia začali zanikať aj v oblasti Strážov, dnes zanikajú na Vtáčniku.

Najmä toto – zánik celého rozsiahleho územia porasteného vinohradmi (aj keď možno už neobhospodarovanými) v priebehu krátkeho času, azda len piatich rokov – príde mnohým šokujúce a je predmetom kritiky. Priniesol masívny development aj nejaké pozitívne aspekty, alebo ide len o jeden obrovský problém, ktorý zhorší obraz a život Bratislavy?

Niekdajšie vinohrady nad mestom sa postupne zastavujú

Projekty

Najviditeľnejší je v poslednej dobe rozvoj v lokalite Vtáčnik, nachádzajúcej sa nad Tupého ulicou. Tupého je (alebo bola) viacmenej bezvýznamná ulica, ktorá slúžila najmä pre obsluhu zariadení patriacich Železniciam Slovenskej republiky – predovšetkým rušňového depa. Masívny development situáciu zmenil.

Dnes je Tupého prakticky kompletne zastavaná. Transformácia bývalých vinohradov sa spustila v prvých rokoch 21. storočia, prvý veľký development tu začína vznikať približne v roku 2005. Najradikálnejší vývoj sa však spustil v roku 2016, odkedy sa prakticky kompletne zastavali spodné partie územia medzi ulicou Vtáčnik a Sliačskou ulicou. Okrem toho sa začali vypĺňať aj zvyšné parcely v smere na Kolibu.

Ak nerátam starší Vinohradis, prvým projektom, ktorý tu začal vznikať, bolo pokračovanie obytného súboru Belaria Koliba. Už stojaca prvá etapa od architekta Petra Moravčíka a developera WBA Property Development si vyslúžila ocenenie odbornej verejnosti, druhá pokračovala v nastavenom koncepte.

Po Belarii nasledovali v rýchlom slede ďalšie developmenty: Rezidencia Nová Koliba, Eleven, v smere na Kolibu sa spustila výstavba projektu Na Varte. Ako ďalšie projekty išli do realizácie Park pod Kolibou, Rezidencia na Kolibe a Grand Koliba, ktorá rastie pomalšie. V roku 2017 sa práce spustili aj na developmente Roličky a ITB Development rozostavalo svoj projekt Gansberg. Nakoniec v roku 2018 a 2019 sa začala výstavba projektu Bellavita Residence, série víl od architektov Cakov + Partners a pripravuje sa realizácia projektu ZigZag a Little Koliba.

Dnes je už významná časť týchto projektov dokončená a zabývaná, ďalšie sú tesne pred ukončením realizácie. V tomto článku sa pozriem na tie stále rozostavané.

Grand Koliba

Obytný súbor Grand Koliba sa začal stavať už v roku 2017, no stále nie je dokončený. Výstavba ide viditeľne pomalšie oproti iným developmentom v území. Jednotlivé objekty v rámci projektu sú už nejakú dobu v štádiu hrubej stavby.

Rezidenčný projekt patrí k aktivitám majiteľov spoločnosti Nay, ktorí sa rozhodli prostriedky investovať takýmto spôsobom. Na terénnych stupňoch vybudovaných pôvodne pre vinohrady vzniká v dvoch radoch séria štvorpodlažných objektov s najvyšším ustúpeným podlažím. Domy sú natočené v súlade s orientáciou terénu, čo umožňuje výhľady najmä na východné časti Bratislavy a Podunajskú nížinu.

Vzniká tu celkovo 181 bytov, ktoré možno zaradiť k nadštandardnejším. Súčasťou bytového štandardu je stropné chladenie alebo podlahové kúrenie, hliníkové okná či exteriérové žalúzie, hoci sa zo strany niektorých klientov vyskytli sťažnosti smerujúce k zlej dostupnosti rýchleho internetu. Cenník zverejnený nie je, počet predaných bytov tak nie je známy. V čase spustenia predaja sa však priemerné ceny pohybovali na úrovni približne 2,6-tisíc eur na meter štvorcový.

Grand Koliba sa pokúsila klientov zaujať prítomnosťou veľkého parku priamo v developmente, ktorý z vizualizácii pôsobí dojmom naozaj rozsiahlej plochy, a veľkým počtom parkovacích miest – až 450. Na druhej strane, projekt bude naozaj dostupný viacmenej len autom. Architektúru hodnotím ako priemernú a bez zaujímavejších riešení, za návrhom stojí kancelária Bau-Art.

Dokončenie projektu sa s ohľadom na pomalý postup naťahuje, no teoreticky by Grand Koliba mohla byť dokončená už na konci tohto roka. Odovzdávanie bytov klientom však predpokladám až na začiatku roka 2020.

Grand Koliba

BellaVita Residence

Jeden z väčších obytných súborov v území vypĺňa špecifický pozemok medzi Tupého a Sliačskou ulicou pod starším projektom Vinohradis. Developer BestWine tu realizuje development, ktorý sa od iných odlišuje tým, že obsahuje aj určitý rozsah občianskej vybavenosti.

BellaVita viacmenej kopíruje overený koncept projektov v tomto území, osadených v teréne. Aj tu vznikajú radové domy v dvoch radoch (a troch sekciách), medzi ktorými sa nachádza prístup do garáží. V tomto prípade však developer ponechal určitý priestor aj pre vznik akéhosi námestia (piazzety) s aktívnym parterom a menšieho parčíku. Domy majú štyri-päť podlaží s najvyšším ustúpeným.

Celkovo tu vzniká 120 bytov, z ktorých ako voľné udáva stránka len dva byty. V ponuke boli dvoj- až päťizbové jednotky, ktoré patrili v čase spustenia predaja k relatívne lacnejším, čo je zrejme daň za lokalitu tesne nad železničnou traťou. Čo sa týka občianskej vybavenosti, k dispozícii je takmer 570 metrov štvorcových priestorov, počet parkovacích miest je 165.

Architektonicky patrí projekt skôr k štandardným – nie je výnimočný, ale zároveň ani neurazí. Zaujímavý je skôr spôsob výstavby v podobe prefabrikácie, čo umožňuje urýchlenie realizácie. Za návrhom stojí kancelária Spirit&Style.

Developer očakáva ukončenie výstavby na jar 2020. Vzhľadom na vcelku rýchly postup to je reálny termín.

Viac fotografií v samostatnom albume. 

BellaVita Residence od Tupého

Vily nad Roličkami

Hoci pri takom veľkom počte projektov tu pôsobí viacero architektov, najviac realizácii si môže jednoznačne pripísať architekt Kalin Cakov so svojou kanceláriou Cakov + Partners. Okrem väčších developmentov – Eleven a Roličky – tu realizuje dve ďalšie vily.

Tie sú označované ako Vila S a Vila X. Vznikajú vo svahu nad projektom Roličky, prístupné budú prostredníctvom novej komunikácie, ktorá v budúcnosti zabezpečí obsluhu aj iných developmentov. Tieto vily sú asi tým najluxusnejším, čo v území, ktoré sa marketuje ako nadštandardné, vzniká.

V súlade so štýlom kancelárie Cakov and Partners, aj tieto domy sú výrazné a pomerne extravagantné, zároveň však na dobrej úrovni. Kancelária je autorom viacerých podarených realizácii v minulosti (napríklad rekonštrukcie Pálffyho paláca na Ventúrskej, Borie alebo SkyBoxu), čo je garanciou slušného výsledku aj v tomto prípade.

Pred dokončením, minimálne zvonka, je už Vila S, Vila X je v štádiu hrubej stavby. Po dokočení vytvoria akúsi korunu rozvoja v tomto území.

Záver

Zmienené projekty aktuálne menia oblasť Podhorského pásu a pridajú sa k viacerým už dokončeným developmentom. Pri všetkých realizáciách v tejto oblasti platí, že treba rozoznávať medzi individuálnymi kvalitami či architektúrou, a urbanistickým začlenením.

Je to totiž práve urbanizmus zóny, ktorý vyvoláva najväčšie pochybnosti. Masívny a radikálny development bol čisto v súkromných rukách, čo sa odráža na absencii riešení, ktoré by územie „zobytnili“. Zároveň miestna samospráva ani nič, čo by lokalite dodalo punc normálnej mestskej štvrte, nevyžadovala.

Najviac to je vidno už pri dokončených projektoch, ktoré sú predmetom ďalšieho článku.

Fotografie z 26.5.2019.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.