Adrian Gubčo 06.05.2020 17:47

Podhorský pás a Koliba v apríli 2020

Jedna z najrýchlejšie sa meniacich častí Bratislavy, svahovité územie v podhorí Koliby a vrchu Vtáčnik, sa postupne v čoraz väčšej miere zahusťuje. Niečo som naznačil už v poslednom príspevku o lokalite, týkajúcom sa projektov Little Koliba a Rezidencia Horizont, v území ich však pribúda oveľa viac. Tzv. Podhorský pás sa mení na intenzívne zastavanú časť metropoly.

Zástavba nad Tupého 18.4.2020

Na úvod treba pripomenúť, že celé svahovité územie, spadajúce do katastra mestskej časti Bratislava - Nové Mesto, ostávalo vcelku donedávna mimo masívneho záujmu investorov. Samotná štvrť Koliba začala vznikať až na začiatku 20. storočia, predovšetkým v medzivojnovom období, kedy sem bol zavedený vodovod, vybudovaná cesta či postavená škola. Za socialistického obdobia sa rozšírila, až do konca 20. storočia však išlo takmer výlučne o štvrť rodinných domov. Vtáčnik bol bez zástavby prakticky úplne.

V čase, kedy Slovensko vstúpilo do Európskej únie a ekonomika začala rásť raketovým tempom, sa však rozbehla prvá časť masívnej premeny územia. V spodných partiách Koliby, kde ešte ostávali pôvodné vinohrady, menili developeri postupne jednotlivé parcely na rezidenčné súbory. Kríza rozvoj dočasne spomalila, po opätovnom oživení sa spustil aj intenzívnejší development pod Vtáčnikom. Najsilnejšia vlna výstavby začala v roku 2016 a doznieva práve v tomto období.

To však neznamená, že sa výstavba v oblasti utlmí. Stále ešte existuje viacero voľných pozemkov, ktoré sa postupne vypĺňajú, prípadne ožívajú staršie zámery. Do budúcna sa dá predpokladať ďalší rozvoj – pre lokalitu totiž platí Územný plán zóny Podhorský pás, ktorý tu umožňuje ďalšiu výstavbu. Ide už o obstarožný plán (z roku 2006), jeho zmena však bude otázka niekoľkých rokov, čiže pár projektov ešte do realizácie vstúpiť stihne.

Ako však vyzerajú dnes rozostavané projekty?

Koliba Gardens

Koliba Gardens je menší exkluzívny projekt, vznikajúci na nezastavanom pozemku nad Slovenským hydrometeorologickým ústavom a v dotyku s nedávno revitalizovaným parkom Gaštanica. Developer Púpava Development tu vybuduje desiatku dvojpodlažných domov, osadených do mierne stúpajúceho svahu.

Každý z viladomov bude štvorizbový s úžitkovou plochou od 211 do 244 metrov štvorcových, k čomu sa pridáva ešte pozemok s veľkosťou od 257 po 392 metrov štvorcových. Štandard prevedenia má byť vysoký a jeho súčasťou sú aj tri parkovacie miesta na každý dom. Ceny developer ponúka na vyžiadanie. Zatiaľ je rezervovaná len dvojica domov.

Architektúra jednotlivých objektov je veľmi jednoduchá, čo je s ohľadom na proklamovaný štandard škoda. Nová ulica, okolo ktorej budú domy vybudované, má byť navyše privátna, čo je chyba. Potenciálne nové spojenie ku Gaštanici tak nevznikne.

Developer pôvodne avizoval, že výstavbu spustí na jeseň 2019 a dokončí ju na konci roka 2020. Zemné práce však prebiehajú ešte len teraz, dátum dokončenia tak možno predpokladať v roku 2021 s odovzdávaním domov v druhej polovici roka.

Pozrite si viac fotografií vo fotogalérii. 

Bytový dom Podkolibská

Polyfunkčný Bytový dom Podkolibská sa nachádza v spodnej časti Koliby, v susedstve novších developmentov Na Varte, Gansberg alebo Koliba Minergo. Stavba je pomerne prehliadaná – už vyše desaťročie má totiž podobu základov, postupne obrastajúcich náletovou zeleňou. 

Dom sa v skutočnosti začal stavať už v roku 2007, no po vybudovaní dvojice podzemných podlaží sa realizácia zastavila. Projekt bol údajne čiernou stavbou a dlho sa nehýbal, až v roku 2016 obdržal dodatočné stavebné povolenie. Reálne sa však aktivita na objekte obnovila až v uplynulých mesiacoch.

Po dokončení by tu mal vzniknúť štvorpodlažný dom s 12 bytmi a obchodným priestorom na prízemí. Počet parkovacích miest bude až 40, čo je pomerne veľkorysé číslo, zvlášť ak prihliadneme k faktu, že dom bude mať tri podzemné podlažia. Štandard bude asi stavebník, spoločnosť Zlatá noha, s.r.o., označovať za veľmi vysoký, architektúra domu tomu však – aspoň podľa dostupných vizualizácií - nenapovedá.

Dobudovanie roky pozastaveného projektu je v každom prípade dobrá správa. Lokalita sa môže zbaviť ďalšieho „šrámu“. Tých tu napriek tomu ostáva viac než dosť.

ZigZag

ZigZag – Vily Koliba patrí už k projektom, ktoré vznikajú vo svahoch nad Tupého ulicou, pôvodne manipulačou cestou pre potreby ŽSR, ktorá sa dnes zmenila na hlavnú príjazdovú ulicu k novým developmentom – hoci na to vôbec nie je uspôsobená. V jej okolí sa koncentruje najintenzívnejšia výstavba.

Projekt od spoločnosti Inter Development vznikne v susedstve dokončeného developmentu Belaria Koliba, na bývalej terase vinohradu. Má ísť o nadštandardný súbor viladomov pomenovaných po odrodách vína v šachovnicej schéme, čím vzniknú intímne nádvoria a záhrady. Celkový počet viliek je dvanásť, voľných je zatiaľ deväť. Najmenšia z nich má výmeru interiéru takmer 138 metrov štvorcových, vyše 100 metrov štvorcových exteriérových priestorov a v ponuke je za 588-tisíc eur.

Architektom je Peter Pagáč, ktorý pri návrhu zúročil svoje zahraničné skúsenosti. V danom prostredí tak vznikne azda mierne netradičný obytný súbor s vyššou úrovňou oproti niektorým blízkym realizáciám – predovšetkým starším farebným domom priamo nad Tupého.

Developer avizoval spustenie výstavby už v marci 2019, aj tu však ešte len prebiehajú zemné práce. Dokončenie projektu počas tejto jari sa tak posúva, pravdepodobne až na druhú polovicu budúceho roka, ak sa podarí zámer konečne rozostavať.

Pozrite si viac fotografií vo fotogalérii. 

Little Koliba & Rezidencia Horizont

Menší projekt dvojice bytových domov od BS Real Estate som spomínal už v poslednom článku, rovnako ako obytný súbor od spoločnosti BestWine, osadený na terasovom pozemku po bývalých vinohradoch. Kým v prípade prvého projektu sú už dokončené hrubé stavby oboch stavebných objektov, pri Rezidencii Horizont platí, že ešte nemá k dispozícii potrebné povolenia, preto je tu len vyčistený pozemok.

Každopádne, oba developmenty dotvoria okolie Frankovskej ulice, donedávna nespevnenej komunikácie, ktorá sa teraz mení na štandardnú mestskú ulicu. Väčšina obytných súborov, ktoré tu vznikajú a v budúcnosti ešte budú vznikať, má charakter privátnych monofunkčných areálov, Rezidencia Horizont tak bude v niečom výnimočná – jej súčasťou totiž bude aj objekt s občianskou vybavenosťou.

Frankovská má aj svoju odbočku so zaslepenou komunikáciou medzi jednotlivými blokmi bytového komplexu Vinohradis, kde sa taktiež nachádza vyčistený pozemok. Podľa katastra patrí celá voľná plocha v tomto priestore až po areál patriaci Bratislavskej vodárenskej spoločnosti developerovi BestWine, preto tu očakávam predstavenie ďalších zámerov.

Little Koliba

Grand Koliba

Nadštandardný bytový komplex Grand Koliba patrí v mnohých ohľadoch k najambicióznejším projektom v lokalite, čo je dané nielen výrazným marketingom, ale aj štandardom či veľkorysosťou pri tvorbe exteriérových priestranstiev. Projekt však vykazuje výrazné meškanie.

Za developmentom stoja podnikatelia, spojení s predajňou elektroniky Nay, Grand Koliba predstavuje ich najvýraznejšiu investíciu v tomto segmente. Nejde tak o skúsených developerov, čo sa podľa všetkého potvrdilo – výstavba sa spustila v roku 2017 a ešte stále nie je ukončená, v prípade jedného z objektov sa ešte len realizuje fasáda. Investor však tvrdí, že teraz už všetko svedčí o tom, že sa súbor dostavia v termíne. Dokončený by tak mal byť v horizonte niekoľkých týždňov až mesiacov, keďže ostatné časti projektu by sa už mali kolaudovať.

Po dokončení tu pribudne celkovo 181 bytov. Súčasťou bytového štandardu je stropné chladenie, podlahové kúrenie, hliníkové okná či exteriérové žalúzie. Cenník zverejnený nie je, počet predaných bytov tak nie je známy. Zaujímavosťou projektu je okrem spomínaného parku aj prítomnosť až 400 parkovacích miest.

Za architektúrou stojí architekt René Kosman z kancelárie Bau-Art. Úroveň návrhu možno označiť len za priemernú, čo je pri proklamovanom štandarde bývania sklamaním. Vo všeobecnosti však platí, že naozaj kvalitná architektúra je v tejto rozvíjajúcej sa oblasti menej častá, aj keď má ísť o lukratívnu časť Bratislavy.

Grand Koliba, v popredí vyčistený pozemok, kde vyrastie Rezidencia Horizont

Pozrite si viac fotografií vo fotogalérii. 

BellaVita Residence

Jeden z najväčších projektov v oblasti vzniká v priestore, kde sa Tupého ulica napája na Sliačsku, na náročnom svahovitom pozemku, ktorý sa musí navyše potýkať s blízkosťou železnice. Za developmentom stojí už zmieňovaná spoločnosť BestWine.

Aj v tomto prípade ide o zástavbu niekdajších vinohradov. Už v dohľadnej dobe však budú nahradené polyfunkčným komplexom, pozostávacim z dvoch domov po troch sekciách, z ktorých každá obsahuje 20 bytov. Domy majú maximálne päť nadzemných podlaží a sú osadené v teréne tak, aby vytvorili priestor pre vybudovanie garáží, ale aj zriadenie občianskej vybavenosti či detského a workoutového ihriska. Najvyššie podlažie je ustúpené.

Developer ponúkol v projekte kompromis štandardu a ceny, vďaka čomu má dnes voľných už len päť bytov zo 120. Z tomu ponúka celkovo 165 parkovacích miest, čo je omnoho lepší pomer, ako v prípade vyššie zmienených projektov. Naostatok, lokalite prospeje vznik občianskej vybavenosti, hoci aké prevádzky by tu mali vzniknúť, zatiaľ nie je známe.

Developer očakáva dokončenie projektu už v piebehu tejto jari, čo je pomerne optimistické – na objektoch sa už síce dokončujú fasády, kým sa však byty reálne dostanú ku klientom, môže prejsť niekoľko mesiacov. Každopádne, BellaVita s architektúrou od kancelárie Metropol Slovakia sa zapojí do života lokality ešte v priebehu tohto roka.

Pozrite si viac fotografií vo fotogalérii. 

Nové vily

Kým v prípade nových obytných súborov je vysoká úroveň architektúry skôr zriedkavá, oproti poslednému roku postúpila výstavba niekoľkých nových víl, ktoré tento štandard prinesú. Lahôdkou medzi nimi je najmä skutočne extravagantná Vila S od kancelárie Cakov + Partners.

Vilová zástavba sa sústredí okolo novej Ulice sv. Urbana, ktorá prepojí nielen rozostavané vily, ale aj niekoľko nedávno dokončených projektov. Juhovýchodne od ulice, nižšie vo svahu, sa nachádza elegantný obytný súbor Roličky taktiež od Cakov + Partners, z tejto ulice sa tak môže čoskoro stať jedna z najexkluzívnejších adries v Bratislave – aj tak vyzerať.

Do budúcna budú ďalšie vily pribúdať vo vyšších polohách, keďže Územný plán zóny to povoľuje. Zriadené tak budú nové ulice a zrušené ďalšie vinohrady. Vznik akéhosi centrálneho verejného priestoru alebo novej vybavenosti sa nenavrhuje, vznikne tu teda prakticky monofunkčná rezidenčná zóna.

To sa týka aj priestoru bezprostredného okolia Tupého – ako už bolo spomínané v poslednom príspevkom, zastavaný bude aj dosiaľ voľný pozemok vedľa komplexov Vinohradis a Eleven, pričom tu súkromní investori pripravujú vznik siedmich rodinných domov. Nezhody medzi stavebníkmi a zástupcom majiteľov bytov vo Vinohradise majú byť navyše v súčasnosti prekážkou projektu rozšírenia a rekonštrukcie Tupého ulice.

Vila S od kancelárie Cakov + Partners

Záver

Rozvoj územia je pomerne jednostranný a komplikovaný. Náznaky zlepšenia v podobe vzniku kvalitných spoločných priestranstiev, výsadby verejnej zelene, zriadenia vybavenosti alebo zavedenia ekologických spôsobov dopravy zatiaľ takmer nebadať. To sa pravdepodobne stane starosťou lokálnej samosprávy, ktorá nedokázala dostatočne využiť potenciál súkromných investorov.

V určitom čase bude potrebné k určitým úpravám skutočne pristúpiť, je však možné, že ochota mestskej časti alebo mesta bude nízka. Bude veľmi náročné politicky obhájiť investície v prestížnej (alebo aspoň prestížne sa tváriacej) štvrti, kým ostatné časti Bratislavy alebo Nového Mesta ostávajú vo veľmi zlom stave. Noví rezidenti sa musia pripraviť na to, že akýkoľvek luxus sa skončí za hranicami ich bytu alebo pozemku.

Nanešťastie, v celkovej mizérii úrovne verejného priestoru Bratislavy sa paradoxne verejnosť jeho masívneho skvalitnenia nedožaduje dostatočne hlasno. Dané to je zvykom a pohodlnosťou, keďže mnohým obyvateľom aj návštevníkom mesta vyhovuje, keď môžu napríklad auto odparkovať na chodníku alebo nakupovať v obchodnom centre, namiesto prechádzky do lokálnej prevádzky.

Sú to však práve tieto aspekty – dostupnosť služieb, bezpečné a príjemné priestranstvá, dobré možnosti pre peší či cyklistický pohyb, prítomnosť verejnej dopravy, lokálnych obchodov a podnikateľov či vhodne osadená a starostlivo udržiavaná zeleň – ktoré robia lokality kvalitnými. V tomto prípade sa však akou-takou kvalitou vyznačujú len staršie časti Koliby, pre Podhorský pás nič z toho neplatí. Tu sú jedinou silnou stránkou atraktívne výhľady.

Radikálny rozvoj, pri ktorom verejný sektor nebol schopný strážiť verejný záujem, urobil z bývalých vinohradov, zásadnej súčasti bratislavskej identity, bohatú favelu. Či sa však z negatívneho vývoja niekto poučí, ostáva otázkou.

Fotografie z 18.4.2020. Pozrite si všetky albumy vo fotogalérii. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.