Andrej Sárközi 15.01.2023 15:18

Zmena plánov. Rezidencia Horizont v Podhorskom páse narazila

Na bývalých vinohradoch v kopcoch pod Kolibou je už dlhodobo plánovaný projekt Rezidencia Horizont. Naplánovaný je na Frankovskej ulici pod vrchom Vtáčnik, kde sa mení pôvodný vinohradnícky charakter územia na mestský a pomerne husto zastavaný. Daný zámer je vo fáze posudzovania už dlho. Čo sa tentoraz zmenilo?

Zdroj: Metropol Slovakia / EIA

Podhorský pás a Koliba sú jedny z najrýchlejšie sa meniacich častí Bratislavy. Územie sa postupne zahusťuje v čoraz väčšej miere a lokalita sa transformuje z úplne nezastavanej na intenzívne zastavanú časť metropoly. Jednou z meniacich sa lokalít sú aj svahy vrchu Vtáčnik. Ani tu sa do konca 20. storočia nenachádzali prakticky žiadne domy. Donedávna nespevnená komunikácia medzi vinohradmi, dnes už pomenovaná Frankovská ulica, ale postupne obrastá rezidenčnými súbormi a nadštandardnými domami. 

Ďalším prírastkom by mala byť Rezidencia Horizont od developera Best Wine s.r.o. Zámer má vzniknúť priamo pod nedávno dokončeným developmentom Grand Koliba a vrchom Vtáčnik. Zámer investora je už dlho v povoľovacom procese. Dnes vyšli najavo nové skutočnosti, podľa ktorých sa po roku a pol od predloženia dokumentácie rozhodlo o tom, že sa projekt bude posudzovať podľa zákona v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Zámer pritom nespĺňa základný predpoklad pre "veľkú EIA", teda nedisponuje 500 parkovacími miestami.  

Okresný úrad argumentuje aplikáciou princípu predbežnej opatrnosti, ktorý hovorí o tom, že ak možno predpokladať hroziace nebezpečenstvo nenávratného alebo závažného poškodenia životného prostredia, nesmú byť odkladané opatrenia, ktoré majú poškodeniu zabrániť. Odbor starostlivosti o životné prostredie má taktiež za to, že navrhovateľ dostatočne nepreukázal, ani s argumentačnou podporou doplňujúcich informácii, že navrhovaná činnosť nemôže mať nepriaznivé vplyvy na životné prostredie. 

Plány developera nezodpovedajú na legitímne otázky verejnosti a problémy malo aj Hlavné mesto, podľa ktorého predložená dokumentácia neposkytuje dostatočné podklady pre dôsledné vyhodnotenie zosúladenia s územným plánom. Zámer nie je dôsledne vypracovaný, chýbajú informácie a použité štúdie z minulých rokov môžu byť dôvodom pre významný vplyv projektu na životné prostredie. Okresný úrad aj na základe týchto skutočností považuje za nevyhnutné zistiť presný a skutočný stav veci. 

Zámer predpokladá výstavbu dvoch sekciových bytových domov so suterénom a tromi nadzemnými podlažiami, z čoho bude jedno podlažie ustúpené. Bytovky sú v prevažujúcom počte navrhované s dvojizbovými a trojizbovými bytovými jednotkami, ktoré sú na vyšších podlažiach a bočných častiach objektu doplnené o štvorizbové byty. Na každom podlaží sa nachádzajú štyri byty a ustupujúce podlažie obsahuje dve nehnuteľnosti. V bytových domoch by malo celkovo vzniknúť 61 jednotiek, z toho 30 dvojizbových, 16 trojizbových a 15 štvorizbových. Byty na prvom nadzemnom podlaží by mali obsahovať predzáhradky, najvyššie zase terasy.

Navrhnuté sú dva varianty. V prvom variante sa majú postaviť dva bytové domy, ktorých celková hrubá podlahová plocha je 12.280 metrov štvorcových, celková plocha zelene je 11.548 metrov štvorcových s počet parkovacích miest 102. Druhý variant dopĺňa okrem už uvedených dvoch bytových domov aj objekt polyfunkcie. Celková hrubá podlahová plocha je takmer 14-tisíc metrov štvorcových a plocha zelene je 10.718 metrov štvorcových. Parkovacích miest pri tomto variante je navrhnutých 128. 

Zdroj: Metropol Slovakia / EIA

Projekt sa teda bude posudzovať vartiantne, aj keď v minulosti bol preferovaný prvý variant. Developer zveril development architektonickej kancelárii Metropol Slovakia, ktorá navrhovala aj development BellaVita Residence. Pri Rezidencii Horizont ide o štandardnú architektúru, ktorá v tejto lokalite vzniká. Prostredie, v ktorom ho plánuje investor vybudovať, je však komplikované a vzácne. Práve toho si všimli aj príslušné orgány, ktoré budú teraz development skúmať z hľadiska životného prostredia.

Developer tak bude musieť odložiť svoje plány. Výstavba tohto projektu sa mala pôvodne spustiť už na konci roka 2022. V tejto chvíli však nemožno vôbec odhadnúť, kedy sa vôbec spustí - azda len rámcovo predpokladať, že výstavba začne ešte v prvej polovici tohto desaťročia. Prehodnotené budú musieť byť aj náklady, ktoré sa spočiatku odhadovali na úrovni 6 miliónov eur. 

Kým Rezidencia Horizont si bude musieť počkať, investori iných projektov v Podhorsom páse nezaháľajú. Naplánovaný je tu polyfunkčný projekt Pod Vinohradmi pri Tupého ulici od developera Sympatia Group, ktorý už má k dispozícii príslušné povolenia. Staršiu zástavbu na rovnomennej ulici zas nahradí Matúškova Residence od spoločnosti T-Finance Group.

Svahovité územie v Podhorskom páse – resp. aspoň v tejto časti – sa tak v budúcnosti bude ešte meniť. Najvýraznejšiu zmenu však potrebuje zmieňovaná Tupého ulica, dnes úzka cesta prakticky bez chodníkov, na ktorej nedostatočnosť pravidelne upozorňujeme my aj miestna komunita. S ohľadom na rozvoj okolia a rozsah výstavby sa ulica musí stať sa kompletnou (s chodníkmi, cyklotrasou aj obsluhou verejnou dopravou) a prejsť generálnou rekonštrukciou. V opačnom prípade bude rozvoj lokality spôsobovať len čoraz horšie problémy. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.