Adrian Gubčo 16.04.2020 09:43

Little Koliba je v štádiu hrubej stavby, čoskoro doplní zahusťujúcu sa lokalitu

Little Koliba je jedným z menších projektov, vznikajúcich v prudko sa meniacom Podhorskom páse, svahovitom území bývalých či prežívajúcich vinohradov nad mestskými časťami Nové Mesto a Rača. V uplynulých týždňoch dosiahol významný medzník – oba objekty, ktoré v projekte vznikajú, dosiahli úroveň hrubej stavby. Čoskoro tak doplnia čoraz hustejšiu zástavbu tohto územia.

Zdroj: BS Real Estate

Projekt vzniká vo svahu nad projektom Roličky a postupne sa rozširujúcou novou zástavbou rodinných víl. Zo severnej strany cez ulicu bude susedom rozsiahly development Grand Koliba. Prísne vzaté, ani jeden z týchto obytných súborov sa nenachádza na Kolibe, ale skôr v lokalite Vtáčnik, nejde však o jediné schémy, ťažiace z vysokej prestíže bývania na tomto vŕšku.

Projekt od developera BS Real Estate sa od ostatných projektov líši mierkou, keďže ide len o dvojicu štvorpodlažných objektov s celkovo ôsmimi bytmi. Všetky rezidencie budú orientované na juhovýchod a disponovať by mali výhľadmi smerujúcimi na Nové Mesto, a to minimálne do momentu, kým nedôjde k zástavbe nezastavaných pozemkov pod budovami.

Rezidencie majú byť s ohľadom na charakter lokality vyššieho štandardu, v ponuke sú dva dvojizbové a štyri štvorizbové byty a dva trojizbové apartmány. Predaný je zatiaľ len jeden dvojizbový byt, rezervovaný je druhý dvojizbový spoločne s jedným z apartmánov. Päť voľných jednotiek z ôsmich je s ohľadom na stav výstavby pomerne dosť.

Ceny sú však nasadené vysoko, priemerná cena za meter štvorcový dosahuje okolo 3,5-tisíc eur, vďaka čomu vyjde najlacnejší trojizbový apartmán s takmer 80 metrami štvorcovými podlažnej plochy a 30-metrovou predzáhradkou na viac ako 315-tisíc eur. Druhým faktorom sú špecifické dispozície a štandard, kam patria hliníkové okná, klimatizácia či podlahové kúrenie, nie však už obklady alebo sanita, keďže jednotky sú predávané ako holobyty.

Vyššiu úroveň projektu má demonštrovať aj riešenie vonkajších priestorov – okrem zelene tu má totiž pre potreby rezidentov slúžiť „nekonečný“ bazén s výhľadom na panorámu Bratislavy. Osadenie vo svahu je ďalej využité v prospech umiestnenia podzemných garáží pod nižšie položeným domom, vyššie položený má parkovanie riešené na teréne. Ku každému bytu aj apartmánu by mali prináležať dve parkovacie miesta.

Little Koliba bola bližšie predstavená v roku 2018 a od ostatných developmentov sa odlišovala nielen mierkou, ale aj deklarovanou vyššou úrovňou architektúry, za ktorou stojí skúsený architekt Ľubomír Závodný. Ten už v minulosti realizoval viacero podobných zadaní a aj domy v tomto projekte pôsobia z vizualizácií moderným a elegantným dojmom.

BS Real Estate plánoval celý projekt vybudovať v rokoch 2018-2019. Výstavba sa však oneskorila a stavebné práce sa naplno rozbehli až v roku 2019. Oficiálna webstránka projektu dnes prezentuje ambiciózny termín dokončenia už počas tohtoročného leta, čo nepovažujem za reálne. Do konca roka by však Little Koliba dokončená byť mohla. V tomto čase už budú dokončené aj ďalšie projekty, ktoré zmenia donedávna nezastavanú lokalitu na rušnú mestskú štvrť.

Rezidencia Horizont. Zdroj: Bestwine / EIA

V tejto časti Podhorského pásu vyrástlo v nedávnej dobe hneď niekoľko projektov, ktoré spoločne pokryli takmer celú spodnú časť svahu zvažujúceho sa k Tupého ulici a k areálu, patriacemu Železniciam Slovenskej republiky. Išlo o pozemky najvhodnejšie pre výstavbu, medzi ktorými ostalo niekoľko nezastavaných parciel. Ďalší rozvoj sa bude sústrediť práve na vyplnenie týchto prázdnych priestorov spoločne s ešte nezastavanými partiami vyššie vo svahu.

Dôkazom toho sú aj pripravované zámery, z ktorých najvýraznejším je projekt Rezidencia Horizont, plánovaný v priestore medzi starším obytným súborom Vinohradis a rozostavanou Grand Kolibou. Svojmu vyššie položenému susedovi je polyfunkčný súbor od spoločnosti BestWine, ktorá už neďaleko realizuje development BellaVita Residence, podobný – taktiež pozostáva z radovej zástavby tvorenej dvojicou bytoviek s menšou mierkou, narozdiel od väčšieho projektu však obsahuje aj samostatný dvojpodlažný objekt občianskej vybavenosti.

V bytových domoch s tromi podlažiami by malo celkovo vzniknúť 61 bytov, z toho 30 dvojizbových, 16 trojizbových a 15 štvorizbových. Byty na prvom nadzemnom podlaží by mali obsahovať predzáhradky, kým najvyššie podlažie bude ustúpené a jednotlivé rezidencie budú disponovať terasami. Každá bytovka bude obsahovať tri sekcie, resp. vchody, na každý z vchodov by malo pripadať zhruba desať bytov. Počet parkovacích miest bude 128.

Čo sa týka vybavenosti, pre tú by malo slúžiť viac ako 1,6-tisíc metrov štvorcových, čo už vytvára priestor pre vznik pomerne širokej škály prevádzok. Napriek rozsiahlemu developmentu v poslednom období v lokalite nevznikli prakticky žiadne služby, retail tu tak bude mať aj ekonomický potenciál.

Developer architektúru zveril, tak ako pri BellaVita Residence, architektonickej kancelárii Metropol, doteraz zverejnené vizuály sú však ešte priveľmi predčasné pre hodnotenie (hoci celkovému vyzneniu nepochybne ublíži vedenie vysokého napätia priamo pred projektom). Každopádne, bez ohľadu na kvalitu architektúry, pôjde pravdepodobne o jeden z mála projektov, ktoré budú susedmi naozaj pozitívne očakávané.

Výstavba Rezidencie Horizont je predbežne plánovaná medzi rokmi 2020-2022, čo je veľmi optimistický cieľ, keďže projekt je ešte len v posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA). Pri dĺžke konaní v Bratislave a v Novom Meste zvlášť predpokladám, že projekt by mohol byť dokončený najskôr na konci roka 2023.

Nová zástavba na Tupého ulici - rodinné domy Vinohradis. Zdroj: Ateliér Wee

Okrem Rezidencie Horizont sa plánuje aj niekoľko menších zámerov rodinných domov, spomenúť možno napríklad sériu siedmich radových domov napojených priamo na Tupého ulicu naproti Vinohradisu alebo celé okolie Little Koliby, kde sú už rozparcelované pozemky a vytýčené línie pre budúce komunikácie. V priebehu niekoľkých rokov tak môže byť územie kompletne zastavané.

Napriek tomu ešte nie je definitívne známe, ako budú riešené problémy lokality, z ktorých najzásadnejším je dopravné napojenie. Tupého ulica bola totiž pôvodne skôr obslužnou cestou pre potreby ŽSR, dnes však odvádza dopravu z obytných komplexov so stovkami bytov, pričom takmer všetci ich obyvatelia sú závislí od automobilovej dopravy. Jej výrazné skvalitnenie je nutnosťou.

V nedávnej minulosti sa skutočne hovorilo o možnosti plnohodnotného rozšírenia Tupého na dva pruhy, dobudovanie chodníkov a cyklotrasy a zavedenie linky verejnej dopravy. Prestavbu ulice iniciovali samotní developeri, ktorí si uvedomili riziko, spojené so súčasným stavom. Investori mali poskladať financie na výkup pozemkov aj projekčné práce.

Pôvodná stránka iniciatívy je však dnes už neaktívna a nie je presne známe, kedy prejde Tupého prestavbou. Náznaky zo strany mestskej časti hovoria o najskoršom možnom termíne spustenia prác v prvej polovici roka 2021. Každopádne, ide len o jeden z problémov, rovnako závažným je stav mostu ponad železničnú trať na Kyjevskej ulici, kde je už obmedzená nosnosť na 3,5 tony a rýchlosť na 10 kilometrov za hodinu.

K doprave sa pridáva široká škála ďalších komplikácií, súvisiacich so zadržiavaním dažďovej vody stekajúcej z Malých Karpát, absenciou vybavenosti, chýbajúcimi verejným priestranstvami a i. Všetky tieto nedostatky devalvujú celé prostredie a z hesiel o lukratívnosti územia robia len prázdny marketing.

Riešenie je v nedohľadne. Hlavné mesto sľubovalo sprísniť ochranu vinohradov, v tomto smere však žiaden postup podľa verejne známych informácií nenastal. Mestská časť medzičasom úplne kapitulovala na snahy o ucelenejšiu reguláciu územia (obstarožný ÚPZ Podhorský pás už nie je dostatočný), ktoré definitívne stratí svoj historický vinohradnícky charakter. V tejto chvíli už možno len obmedzovať škody.

Ak existuje v Bratislave príklad, kde stavebný rozvoj rozhodne nepriniesol skvalitnenie územia, sú to práve svahy nad Novým Mestom, nie downtown, vnútromestské brownfieldy ani občasné dostavby na sídliskách. Premena tejto časti mesta na zastavanú lokalitu je však dnes už realitou, ktorú treba akceptovať a v rámci možností aj riešiť. Zároveň je potrebné prijať urýchlene kroky, ktoré by ochránili zostávajúce svahy, kam sa po dobudovaní tohto územia pozornosť investorov vysoko pravdepodobne prenesie.  

Vinohradnícka tradícia je dôležitým kultúrnym dedičstvom Bratislavy a s mestom je organicky spojená. Pestovanie viniča bolo v minulosti kľúčovým ekonomickým odvetvím a zásadne ovplyvnilo aj vzhľad krajiny, čo dnes vytvára potenciál pre rozvoj cestovného ruchu či lokálneho podnikania. Aktuálny vývoj však môže už čoskoro viesť k tomu, že bratislavské vinohradníctvo ostane len spomienkou.

Bola by to strata, ktorej by v závažnosti konkurovala azda len deštrukcia Podhradia a pôvodnej Petržalky. Slovenská metropola si už niečo také nemôže dovoliť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.