Adrian Gubčo 04.03.2020 10:03

Tretia etapa Pri Mýte má prvé povolenia, jej budúcnosť je však stále neistá

Račianska ulica sa postupne mení a najmä jej časť najbližšie k centru mesta už pripomína klasickú mestskú ulicu s polyfunkčnou zástavbou po oboch stranách uličného priestoru. Jedinú výnimku predstavuje prázdny priestor pri projekte Pri Mýte, kde by mala vzniknúť jeho tretia etapa. Projekt teraz získal prvé povolenia, kedy sa však začne výstavba, nie je stále jasné.

Zdroj: Penta Real Estate

Príprava tretej etapy Pri Mýte predstavuje dlhý príbeh, ktorý poukazuje hneď na niekoľko problémov, s ktorými je Bratislava konfrontovaná. Najprv boli komplikáciou prísne parkovacie normy, po ich zjemnení však developer Penta Real Estate narazil na dlhé povoľovacie lehoty a nakoniec na politické zásahy. Výsledkom je dnešný stav, kedy je na pozemku jama a susedný projekt, Urban Residence, ktorého výstavba začala neskôr, už bude mať hrubú stavbu na svojej tretej etape.

Pôvodne bol totiž objekt B10 navrhnutý ako parkovací dom so službami v parteri, čo bolo spôsobené skutočne enormnými nárokmi na zabezpečenie parkovania, ktoré nezohľadňovali polohu v meste či prítomnosť línií verejnej dopravy. Po roku 2015 sa to však zmenilo, čo developera podnietilo k premysleniu konceptu budovy. Po novom tu navrhoval bytový dom.

Ten mal mať šesť nadzemných podlaží a obsahovať 100 bytov. Od ulice mali byť priestory občianskej vybavenosti, v dvoch podzemných podlažiach 143 parkovacích miest. Medzi treťou etapou a predošlými časťami projektu by vznikla parkovo upravená plocha, ktorá by nadviazala na podobnú v rámci Urban Residence, čím by vznikol dlhý líniový park ako protiváha Račianskej ulice. Architektom domu bola kancelária Vallo Sadovsky Architects.

Išlo o oveľa vhodnejšiu formu riešenia priestoru popri mestskej triede ako parkovací dom, s čím sa stotožnilo Ministerstvo životného prostredia aj Hlavné mesto. Návrh Penty sa však stretol s odporom časti lokálnej verejnosti a ignoráciou mestskej časti. Argumenty odporcov boli rôznorodé, štandardne sa však týkali vecí ako hluk – čo je však v meste úplne bežné – zhoršenie odbáčania cez Račiansku, na čo tento projekt nemal dosah, a tradičnej výčitky smerujúcej k parkovaniu. Časť rezidentov žiadala miesta zadarmo.

Príprava projektu sa v predvolebnom čase takmer úplne zastavila. Penta medzičasom v priebehu minulého roka predstavila aktualizovaný koncept zámeru, opäť od Vallo Sadovsky Architects. Po novom bude mať dom osem podlaží, z čoho najvyššie bude ustúpené. Objekt sa bude vyznačovať zalamovaným juhovýchodným a severovýchodným nárožím, hlavná fasáda orientovaná do Račianskej však bude kompaktná, s miernym akcentom v podobe vystupujúcich balkónov. Fasáda orientovaná do vnútrobloku je tvorená loggiami, čím pripomína práve prvú časť Urban Residence.

Zmeny sa dotkli aj funkčného zloženia budovy – okrem bytov, ktorých je navrhnutých 98 a vybavenosti v parteri pribudli aj kancelárie na druhom nadzemnom podlaží s čistou podlažnou plochou 944,3 metrov štvorcových. Obchody majú zaberať 477 metrov štvorcových. Parkovanie sa bude nachádzať v dvoch podzemných podlažiach v celkovom počte 179 miest.

Opakuje sa však identická situácia. Ministerstvo životného prostredia vydalo rozhodnutie, že projekt sa nebude posudzovať (prebehla „malá EIA“) a Hlavné mesto vydalo kladné záväzné stanovisko. Čakať sa tak bude na mestskú časť, ktorej stavebný úrad je v kuloároch neslávne známy nepredvídateľnosťou stanovísk a rozhodnutí, ako aj enormnými lehotami.

Je celkom možné, že sa bude opakovať situácia ako predtým, kedy bude mestská časť otáľať s vydaním rozhodnutia. Plán developera bolo projekt rozostavať na začiatku budúceho roka a ukončiť výstavbu na konci roka 2022. Teoreticky to možné ešte je, ak sa mestská časť rozhýbe a vydá rozhodnutie o umiestnení stavby a následne stavebné povolenie čím skôr. S ohľadom na doterajší stav – hoci je už po voľbách, komunálnych aj parlamentných – je to však otázne.

Súčasný stav pozemku

Pri Mýte tak prakticky ukazuje, k akým problémom viedli prísne požiadavky na parkovanie, ktoré znemožňovali tvorbu kvalitného mesta. Investori boli nútení obetovať veľké finančné prostriedky na budovanie parkovacích kapacít, čo sa v prípade vnútromestských polôh odráža na budovaní drahých podzemných riešení. Zvýšené nákklady sa odrážali (a odrážajú) na architektúre aj dostupnosti bývania.

Ďalšou negatívnou skúsenosťou sú dlhé lehoty posudzovania, ktoré trvajú jednoducho pridlho a nie sú viazané záväznými termínmi. V kontexte dynamicky sa meniacej trhovej situácie v metropole to povedie k ďalšiemu zhoršovaniu cien bývania – jednak developerovi tým stúpajú náklady, ale aj klient sa dostane k možnosti kúpy nehnuteľnosti neskôr, tzn. ceny sa stihnú zvýšiť rádovo o tisíce eur.

Tretím faktorom je politický vplyv, zasahujúci do posudzovania projektov. Zastupitelia mnohokrát populisticky využívajú nespokojnosť úzkeho kruhu občanov a ich ploché argumenty využívajú ako štít voči developmentu. Prezentujú to ako výsledky participácie občanov na rozvoji komunity, v skutočnosti sa však dobre vedené participácie v Bratislave doteraz prakticky nevyskytovali, prvými lastovičkami sú akurát aktivity okolo iniciatívy Živé námestie a pripravované aktivity Metropolitného inštitútu. Participáciou však určite nie je stretnutie s občanmi, prezentácia a následná „diskusia“, kde sa presadzujú najhlasnejší spolu s kampaňujúcimi komunálnymi poslancami.

Nad rámec týchto problémov sa už po sociálnych sieťach šíria aj konšpirácie o konflikte záujmov, kedy Hlavné mesto vedené architektom Matúšom Vallom vydalo záväzné stanovisko pre projekt, ktorý kreslila kancelária, v ktorej bol primátor kedysi partnerom. To je však nezmyselné jednak preto, lebo primátor vystúpil z ateliéru ešte predtým, ako sa dostal do vedenia mesta, ale aj preto, lebo projekt splnil všetky náležitosti, ktoré mu zo znenia Územného plánu vyplývali.

Ak by malo ísť skutočne o konflikt záujmov, potom by to platilo pre podstatnú časť vedenia Magistrátu alebo Metropolitného inštitútu Bratislavy. Prakticky každý, kto sa v poslednom období venoval rozvoju mesta, musel nejakým spôsobom spolupracovať aj s developermi. Týka sa to primátora, jeho poradcov a poradkýň, vedúcich odborov na MIBe a ďalších. Niektorí poprední zamestnanci mesta dokonca developermi sami sú, alebo boli.

Zhoda okolností, ktorá sa sústreďuje okolo tohto projektu, je nepríjemná najmä preto, lebo funkčne aj architektonicky je maximálne vhodný a Račiansku by ideálne dotvoril. Z dnešnej situácie neprofituje skutočne nikto, kým development by priniesol nové byty, kancelárie, obchody, verejné priestranstvá so zeleňou či dobudovanie cyklotrasy. Lokalitu by celkovo podzvihol a po dokončení všetkých plánovaných projektov v blízkosti by vzniklo celistvé moderné územie s aktívnym životom a dobrou kvalitou architektúry.

Nanešťastie, nejde o prípad len jedného projektu, ale o situáciu, opakujúcu sa naprieč celým mestom. Jej riešenie v podobe zmien legislatívy, ktoré by znížili vplyv politkov, skrátili povoľovacie lehoty a viedli k lepšiemu nastaveniu konzultácie s verejnosťou, bude veľkou a dôležitou témou najbližšieho obdobia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.