Adrian Gubčo 24.02.2023 14:01

Veľké spojenie Karlovej Vsi a Dúbravky. Projekt Medze sa bude rozširovať

Mestské časti Karlova Ves a Dúbravka sú dnes oddelené približne kilometer dlhým pásom územia, tradične nazývaným Krčace. Kým na východnej strane sa nachádza riedka zástavba rodinných domov, športovísk či vzdelávacieho areálu, na západnej nie je nič – len záhradkárska osada. V dohľadnej budúcnosti sa to však zmení, keďže územie smeruje k urbanizácii.

Zdroj: Penta Real Estate

Karlova Ves a Dúbravka boli v minulosti od seba pomerne vzdialené, priblížili sa však po vybudovaní sídlisk. Dnes ich spája široká Karloveská cesta a v jej strede sa nachádzajúca električková trať. Tá prechádza aj cez Krčace a má tu dve zastávky. Dnes patria k asi najmenej využívaným v celej západnej časti Bratislavy (ak nie v celej Bratislave), v najbližších rokoch sa to ale zmení. V príprave je masívny development, ktorý dodá prostrediu mestskejší charakter.

Už nejakú dobu sú známe zámery spoločnosti Penta Real Estate stavať v severozápadnej časti územia. Naproti areálu Športového klubu polície má vzniknúť Polyfunkčný súbor Medze, tvorený bývaním, drobným retailom a službami. Zástavba má pozostávať zo série samostatných bodových objektov, rozvoľnených v svahovitom teréne tak, aby pomedzi ne „pretekala“ zeleň. Tou je dnes oblasť charakteristická a developer s ňou ráta ako s dôležitou kvalitou územia. Smerom k ulici by boli najväčšie domy, vyššie vo svahu by postupne klesali.

Ide o koncept, ktorý vyplynul z architektonickej súťaže. „Do medzinárodnej architektonickej súťaže sa zapojilo viacero popredných európskych ateliérov zo Slovenska, Českej republiky, Dánska, Holandska a Slovinska. Víťazný návrh pochádza z dielne architektonického štúdia Pantograph, ktorý najlepšie zohľadnil charakter a benefity tohto územia,“ hovorí Lenka Vargová, PR Specialist spoločnosti Penta Real Estate. V čase predstavenia projektu developer odhalil aj lákavo pôsobiace vizualizácie, prezentujúce – z pohľadu mnohých – ideálne bývanie pre rodiny.

Odvtedy sa koncepcia posunula a doznala určitých zmien. Penta Real Estate žiada príslušné orgány pre schválenie zámeru, ktorý v ešte väčšej miere rozširuje zelené plochy. Došlo však aj k prehodnoteniu hmôt či ich umiestnenia. K dôvodom úprav patrí „...Prispôsobenie projektu etapizácii, územnému plánu a komplexnej morfológii terénu,“ vysvetľuje Vargová. „V súčasnosti prebieha dopracovanie architektúry fasádneho riešenia.“ Na definitívnu podobu tejto časti Medzí sa tak čaká.

Po jej dopracovaní musí investor prejsť ešte podstatnou časťou povoľovacieho procesu. „Projekt je momentálne v procese posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Zároveň pripravujeme podklady pre získanie územného rozhodnutia. Harmonogram sa bude vyvíjať od získania všetkých potrebných povolení,“ popisuje PR špecialistka developera. „Začiatok výstavby prvej etapy momentálne predpokladáme v prvej polovici roka 2024.“

Približne v tomto čase možno očakávať aj spustenie predaja bytov. Developer ho chce zosúladiť s vydaním stavebného povolenia, keď bude mať istotu, že projekt rozostavia. V budúcom roku by sa tak mali na trh dostať prvé z približne 520 bytov a 280 „rekreačných jednotiek“. K dispozícii by mali mať 1.246 parkovacích miest, z toho 90% v podzemí. Súčasťou projektu má byť aj materská škola.

Nová štvrť má byť založená na silnej prítomnosti zelene. Zdroj: Penta Real Estate

Ide o pomerne veľké čísla, stále však len o zlomok celého developmentu. Developer totiž aktívne skupuje ďalšie pozemky medzi Medzami a Karlovou Vsou. „V súčasnosti prebieha sceľovanie územia tak, aby bolo možné realizovať urbanisticky logickú zástavbu,“ potvrdzuje L. Vargová. Ide nepochybne o náročný proces – v území sú prítomné desiatky vlastníkov, keďže je rozparcelované na jednotlivé záhradky. Na druhej strane, cena pozemkov automaticky rastie s ohľadom na fakt, že investor ich skupuje s jasným cieľom.

Tým je expanzia jeho projektu. „Naša spoločnosť zorganizovala vyzvanú urbanistickú súťaž za účelom overenia realizovateľnosti zástavby, ktorú vyhral ateliér Compass a v súčasnosti štúdiu dopracováva,“ priznáva developer. „Aktuálne dopracovávame urbanistickú štúdiu na podklade ktorej vznikne architektonické zadanie. Zároveň sme požiadali hlavné mesto o zmenu územného plánu na časti pozemkov tak, aby viac vyhovoval bytovej zástavbe.“ Vznikne tu teda nová štvrť, ktorej súčasťou budú aj (pravdepodobne) nájomné byty.

Aká ďalšia vybavenosť bude súčasťou developmentu, v tejto chvíli ešte známe nie. V prvej etape sa okrem zmieňovanej materskej školy či obchodov v parteri (na prízemí) niektorých objektov očakávajú „...detské a workoutové ihriská, vodné prvky, ale aj námestie. Obyvatelia budú mať k dispozícii okrem viacerých oddychových zón aj priestory pre cyklostátia.“ K tomu tu vznikne nové námestie. Developer odkazuje aj na prítomnosť električkovej trate a inej vybavenosti v lokalite – športovísk či škôl v Dúbravke.

Nanešťastie, známa nie je ani podoba, hoci sa dá predpokladať, že niektoré princípy budú zhodné s prvou etapou. Masívnejšia zástavba vznikne v blízkosti cesty, kým smerom do svahu sa bude pravdepodobne znižovať a rozvoľňovať. Compass vo viacerých svojich projektoch využíva tradičnejšie urbanistické formy, napríklad bloky a vnútrobloky, preto nemožno vylúčiť, že táto časť projektu bude mať možno ešte mestskejší charakter ako prvá etapa Medzí.

V tejto chvíli je priskoro predvídať akékoľvek termíny. Developer sám upozorňuje, že je závislý od zmeny Územného plánu, ku ktorej nepríde skôr ako o dva-tri roky. Následne sa rozbehne povoľovanie samotných domov (optimisticky ďalší rok) a výstavba (dva roky). Ku koncu desaťročia tak začne vznikať skutočné prepojenie medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou v podobe novej rozsiahlej štvrte v lokalite Krčace.

Súčasný stav priestoru medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou. V dohľadnej budúcnosti tu bude mestská štvrť. Zdroj: Google Maps

Ide o dobrú správu, keďže Krčace sú jedným z najlepších miest v meste, kde možno vybudovať novú väčšiu štvrť. Vychádzajúc z počtu bytov v prvej etape (s privretím očí osemsto), celá lokalita ponúka potenciál pre niekoľko tisíc bytov. V prepočítaní na počet obyvateľov to bude niekde medzi piatimi a desiatimi tisícmi.

Títo ľudia budú žiť v blízkosti električkovej trate, ktorá by mala do konca desaťročia územie spájať nielen s centrom mesta, ale aj s Bormi, novou nemocnicou a TIOPom Bory. Neďaleko Medzí sa nachádza aj prestupná zastávka Záluhy, ktorá umožňuje zrýchlené spojenie smerom do centra autobusmi. Tie využijú rozšírenú Harmincovu, ktorá by mala čoskoro získať nové buspruhy. Verejná doprava sa tak do centra či na Patrónku dostane bez zdržania. Napokon, pre individuálnu automobilovú dopravu je výhodou blízkosť diaľnice.

Okrem toho sa tu naozaj nachádza vybavenosť, ktorá sa najmä v prípade športovísk zlepšuje. Napreduje príprava veľkej rekonštrukcie areálu Športového klubu polície, po ktorej sa premení na jeden z najmodernejších areálov svojho druhu v regióne. Investície sa pripravujú aj na miestnom Zimnom štadióne. Dúbravka má existujúcu školskú infraštruktúru, rovnako ako Karlova Ves. Na druhej strane, s veľkým prílivom obyvateľstva je namieste diskusia, či bude dostatočná.

Okrem Medzí totiž túto časť mesta zmení aj pripravovaný rozvoj Čerešne City od ITB Development. Zámer prichádza s víziou vzniku ďalších stoviek bytov k už existujúcim stovkách v dvoch etapách. Súčasťou zóny budú aj výškové budovy – asi budúce tri najvyššie budovy v mestskej časti. Napokon, dosiaľ nezastavaný ostáva veľký priestor medzi Harmincovou a Ul. M. Schneidera-Trnavského. Pozemky tu vlastí súkromná osoba, ktorá si však je pravdepodobne veľmi dobre vedomá ich potenciálnej hodnoty. Skôr či neskôr sa nájde záujemca, ktorý ich získa a zastavia.

Z pohľadu verejnosti sú dnes Krčace nezastavaným a zeleným územím. Do budúcna ale ide o dôležitú rozvojovú lokalitu (aj z pohľadu Územného plánu), ktorej urbanizácia pomôže zabrániť rozrastaniu mesta do okolitej krajiny. Dnes sa zdá, že všetko smeruje k tomuto cieľu. V priebehu budúceho desaťročia tak s veľkou pravdepodobnosťou dôjde k mimoriadnemu javu: Karlova Ves a Dúbravka sa spoja do jedného celku.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.