Adrian Gubčo 30.05.2024 18:00

Kultivované doplnenie mestského bloku. Na Koceľovej vznikne nové bývanie, nahradí zastarané kancelárie

Severná časť ružinovskej štvrte Nivy patrí k najkrajším lokalitám Bratislavy pre bývanie. Ľudská mierka zástavby, zrozumiteľná urbanistická štruktúra, relatívne pokojné ulice a veľký objem zelene sem lákajú nových obyvateľov. Majitelia starších budov tak vlastnia potenciálne veľmi lukratívny majetok, ktorý možno výrazne zužitkovať.

Predbežné vizualizácie. Zdroj: Hantabal Architekti

Nivy sa začali formovať v medzivojnovom období, teda v čase, keď sa ešte preferovala bloková štruktúra zástavby. Po vojne sa začali urbanistické štruktúry rozvoľňovať, napriek tomu si prvé obytné štvrte uchovávajú príťažlivosť a logiku. Dnes toto prostredie láka množstvo ľudí, ktorí chcú žiť v dotyku s možnosťami mesta, no pritom v zelených a pokojných lokalitách.

Investori sa tak usilujú o využitie zostávajúcich voľných pozemkov alebo nadstavby existujúcich objektov. Ďalšou možnosťou pre development sú prestavby alebo nahradenie starších, zanedbaných alebo maximálne neefektívnych stavieb. Niekoľko takých sa tu doteraz zachovalo.

Jednou z nich je aj sídlo Vydavateľstva Príroda s.r.o. Dvojpodlažná budova na Koceľovej 17 je nižšia ako všetky okolité domy vrátane susedných bytoviek či strednej odbornej školy. Dotvára však blok, vymedzený Záhradníckou, Rastislavovou a Koceľovou. Hoci má už svoj vek, architektonická hodnota budovy je minimálna až žiadna. Majiteľ sa tak pomerne logicky rozhodol pre zužitkovanie priestoru.

V priebehu minulého roka bola preto zorganizovaná architektonická súťaž na umiestnenie polyfunkčného bytového domu so vstavanou vybavenosťou v parteri. Investor do súťaže prizval niekoľko renomovaných slovenských ateliérov. Presadila sa kancelária Hantabal Architekti, ktorá už má na konte CE ZA AR 2020 za LifePark Residence na Drotárskej alebo CE ZA AR 2011 za komplex Minergo na Kolibe.

Príprava zámeru odvtedy pokročila. V súčasnosti má už stavebník k dispozícii kladné záväzné stanovisko mesta, ktoré potvrdilo súlad projektu s Územným plánom. Otvára sa tak cesta k ďalším stupňom konania, teda územnému a stavebnému konaniu.

V zmysle dokumentácie na Koceľovej vznikne budova s dvomi podzemnými a šiestimi nadzemnými podlažiami, ktorá kompletne nahradí existujúci kancelársky objekt. Nad tretím podlažím by mala byť hmota rozdelená na dve časti (resp. sekcie). Strechy budú riešené ako ploché a pobytové – navrhujú sa tu komunitné terasy s extenzívnou a inou strešnou zeleňou, prístupné pre rezidentov.

Čo sa týka bližšieho funkčného prerozdelenia domu, na prvom podlaží (na prízemí) budú umiestnené vstupné priestory, dva byty, tri retailové prevádzky, komunitný priestor či parkovanie pre bicykle. Na druhom až šiestom podlaží budú byty. Tých bude celkovo 44, celkovo ich tak bude 46. Počet parkovacích miest bude 75, pričom všetky budú v podzemnej garáži, prístupnej cez autovýťah.

V prípade architektonického riešenia je predčasné robiť závery zo známych vizualizácií – investor pre YIM.BA prezradil, že finálny koncept sa ešte kreuje. Podľa všetkého by ale mal byť výraz domu založený na výrazných priebežných balkónoch na južnej fasáde domu, kombinovaných so špecifickými tieniacimi prvkami. Do akej miery sa zmení, sa zatiaľ nedá odhadnúť. Mesto však žiada aspoň rešpektovanie manuálu verejného priestoru, aby bol chodník pred domom celý v jednej výške.

Zámer sa teraz posunie na stavebný úrad v Ružinove, keďže sa pravdepodobne investorovi nebude chcieť čakať na novú legislatívu. Ak to tak bude, zelenú k výstavbe by mohol projekte dostať do konca roka. Realizácia prebehne optimisticky v rokoch 2025-2027. Konanie by sa nemalo začať skôr ako na jeseň, samotný developer predpokladá vydanie stavebného povolenia najskôr ku koncu roka 2025. Existujúca budova tak ešte takmer dva roky zostane v aktuálnom stave. 

Do Koceľovej by sa projekt mohol obracať živým parterom s prevádzkami aj komunitným priestorom. Zdroj: Hantabal Architekti

Nová bytovka na Koceľovej je v danej hmote aj celkovom riešení ideálnym vstupom do lokality. Prinesie sem bývanie i služby, výškové zladenie zástavby, efektívnejšie využitie pozemku a zvýši status štvrte. Investor navyše zorganizoval architektonickú súťaž, angažoval kvalitných autorov a podľa všetkého chce zrealizovať decentný dom s vysokým dôrazom na kvalitu života obyvateľov aj harmonický vzťah so susedstvom.

Ide tak o vhodný príklad zahusťovania. Podobný spôsob výstavby je vhodný aj v iných častiach mesta, kde sa nachádza zástavba blokového charakteru v kombinácii s prielukami alebo neefektívnymi stavbami bez funkčnej alebo architektonickej hodnoty. V rámci bratislavského vnútorného mesta by to mohlo znamenať vznik nepochybne až štvorciferného počtu bytov, keďže prítomnosť prieluk je v metropole mimoriadne silná.

Ich intenzívnejší rozvoj je do veľkej miery obmedzený rozličnými normami, predovšetkým svetlotechnickou a parkovacou. V oboch prípadoch možno ale očakávať určité zlepšenia. Voči súčasnej podobne svetlotechnickej normy už nejakú dobu vystupuje Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, kým pri parkovaní došlo nedávno (1.4.2024) k jej aktualizácii a určitému zmierneniu.

Ak sa podarí s oboma ešte ďalej pokročiť, môže sa otvoriť cesta pre vznik množstva nových projektov v širšom centre Bratislavy. Pokiaľ sa pritom inšpirujú základnými rámcami zámeru na Koceľovej, bude to len dobre – hlavné mesto bude živšie, príťažlivejšie aj efektívnejšie. To sú veľmi dôležité predpoklady pre zvýšenie kvality života.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.