Adrian Gubčo 13.12.2023 14:57

Architektonický klenot downtownu sa blíži. Immocap rozbieha povoľovanie komplexu na Bottovej

Developer Immocap nedávno ohlásil razantný vstup na rezidenčný trh i plány na rozvoj komplexných lokalít. Jednou z prvých skúšok by mohla byť prestavba pozemku na Bottovej ulici v srdci nového centra Bratislavy. Firma tu plánuje zrealizovať výnimočný bytový dom aj kancelársku budovu, ktorá má byť špičkou v technickej pokročilosti.

Zdroj: Cechvala Architects / Immocap

Immocap si vybudoval povesť najmä ako developer komerčných projektov – administratívnych komplexov a nákupných centier. V Bratislave vybudoval bizniscentrá Bratislava Business Center III-V, obchodný komplex Central a zrekonštruoval aj podchod na Trnavskom mýte. V poslednej dobe dokončil najmä úspešné kancelárske schémy Lakeside Park 02 a The Mill.

Už dlhšie sa však zaoberal aj myšlienkou vstupu na rezidenčný trh. V posledných rokoch a mesiacoch skutočne zaznievali informácie, že developer aktívne pripravuje hneď niekoľko nových zámerov. Definitívne ich potvrdil v priebehu novembra, keď ohlásil ambiciózny plán vybudovať 1,5-tisíc bytov v šiestich projektoch počas najbližších 10 rokov.

Každý z projektov má byť niečím špecifický, ak však možno medzi nimi nájsť nejaký, ktorý je skutočne výnimočný, tak ním je schéma na Bottovej ulici uprostred bratislavského downtownu. Vzniknúť má v priestore medzi Sky Park Offices a rozostavaným Metropolisom. Z druhej strany oproti Bottovej ju má vymedzovať nová komunikácia, pripravovaná v rámci budúceho developmentu.

Pozemok nie je verejnosti neznámy – dlhé roky sa spájal s prítomnosťou kultúrneho centra Design Factory. Umiestnené bolo v objekte bývalej zámočníckej dielne, ktorá bola kedysi súčasťou areálu Bratislavskej teplárenskej spoločnosti. Dnes je jedným z posledných svedkov industriálnej minulosti lokality.

Vlastníkom donedávna nebol Immocap, ale spoločnosť Západoslovenská energetika (ZSE). Ide o dedičstvo jej významnej pozície v lokalite, ktorá už ale dnes nie je potrebná v takom rozsahu. Firma sa namiesto toho usiluje o efektivizáciu svojej prevádzky, preto sa rozhodla pre vybudovanie nového sídla v tomto priestore. Keďže však jej priestorové nároky nie sú také vysoké, časť pozemku, kde je stará dielňa, uvoľnila v prospech vzniku bytového domu.

Developera hľadala v súťaži, pričom sa presadil práve Immocap. Ten sa rozhodol koncept ďalej rozpracovať, pričom centrálu ZSE zadal po internej súťaži architektovi Tomášovi Čechvalovi, kým na bytový dom vyhlásil verejnú vyzvanú súťaž medzi viacerými renomovanými českými a slovenskými ateliérmi. Podmienkou bolo pritom zachovanie dielne. S náročným zadaním sa najlepšie vyrovnala kancelária Chybík + Krištof.

Renomované česko-slovenské pracovisko navrhlo pootočenie novej hmoty nad dielňou v 45-stupňovom uhle, čím sa maximalizujú výhľady na mesto a dosiahne vyššia úroveň súkromia. Ide o pomerne zložité riešenie, investor však otvorene tvrdí, že pôjde o nadštandardný projekt, kde mu záleží na čo najvyššej kvalite. Daná časť mesta si to podľa neho zaslúži.

Výsledky súťaže boli predstavené v októbri, dnes sa už projekt posúva do povoľovacieho konania. Polyfunkčný komplex EHQ, tvorený kancelárskou aj bytovou časťou, bol predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Pod administratívnou sekciou je myslené Nové sídlo ZSE, bytová sa nazýva Rezidencia EHQ.

Obrovskou výzvou bude nadstavba budovy bývalej Design Factory. Zdroj: Immocap

Ako vyplýva z dokumentácie, predpokladom k výstavbe je asanácia niektorých dnes stojacich objektov – budovy bývalej technickej vybavenosti energetických závodov s priľahlou administratívou či spevnených dopravných plôch. Uvoľní sa tak miesto pre vznik dvojice vyššie zmienených solitérnych objektov s prepojeným suterénom, kde bude umiestnené parkovanie.

Nové sídlo ZSE bude tvorené sedempodlažnou budovou s administratívou a súvisiacimi službami. Tie sa budú nachádzať na prvom a čiastočne na druhom podlaží, kde sa uvažuje so zákazníckym centrom, showroomom elektromobility, menším stravovacím zariadením, detským centrom a službami pre cyklistov. Všetky tieto funkcie a súvisiace priestory majú mať samostatné vstupy. Typické podlažia budú obsahovať kancelárie, v strede dispozície bude komunikačné jadro. Najvyššie podlažie bude ustúpené a umožní vznik pobytovej terasy.

Rezidencia EHQ v 19 podlažiami bude mať vertikálne komunikačné jadrá umiestnené v strede dispozície pre maximalizáciu plochy fasády určenej pre bytové priestory. Byty budú umiestnené po celom obvode fasády, väčšina bytov má mať k dispozícii vonkajší priestor v podobe loggie, balkóna alebo terasy. V parteri – tvorenom zámočníckou dielňou – bude lobby či kaviareň, doplnená o možnú galériu. Na streche domu sa uvažuje s komunitným priestorom pre rezidentov.

Vo výsledku by malo vzniknúť približne 4,1-tisíc metrov štvorcových čistej administratívnej plochy v Novom sídle ZSE, kde bude pracovať približne 777 zamestnancov. Odhadovaný počet bytov je 164, z toho 113 bude jedno- a dvojizbových, 45 trojizbových a 6 štvorizbových. Toto je však ešte predmetom riešenia, čo napokon ovplyvní aj celkovú architektúru. Počet parkovacích miest pre obe budovy by mal byť 433.

Zeleň bude realizovaná vo vnútrobloku, kde bude čiastočne umiestnená na streche podzemnej garáže. Násypy by ale mali byť dostatočné pre vysadenie vzrastlej zelene. Dažďová voda sa bude zachytávať a spätne využívať pri polievaní zelene.

Developer v dokumentácii uvádza, že začiatok výstavby očakáva na začiatku roka 2027. Ide o vcelku realistický predpoklad. Výstavba by mala byť ukončená v druhej polovici roka 2029. Odhadované náklady predstavujú 55 miliónov eur.

Centrála ZSE má byť technickou úrovňou pred ostatnými budovami nielen v downtowne. Zdroj: Cechvala Architects

Nové centrum mesta si tak musí na jeden z najsľubnejších projektov ešte nejakú dobu počkať. Oba objekty by mali byť výnimočné. Pri Novom sídle ZSE developer naznačuje, že pôjde o jednu z najšpičkovejších budov svojho druhu vôbec, pričom centrála energetickej spoločnosti bude uhlíkovo neutrálna – a to platí aj o výstavbe. Rezidencia EHQ zas bude citlivým architektonickým klenotom.

Nejde ani zďaleka o najväčší ani o najvýznamnejší projekt v downtowne, predsa však je dôležitý. Jeho výstavbou dôjde k urbanizácii dôležitého pozemku, pribudne atraktívna budova (budovy), do lokality príde nové bývanie a zachová sa stopa priemyselnej minulosti. Nepôjde o jednoduchú úlohu z pohľadu architektov, projektantov ani investora, práve tu je ale miesto pre väčšiu odvahu.

Immocap má pred sebou dlhú cestu, ak sa chce etablovať medzi poprednými rezidenčnými developermi. Ostatní hráči majú pred ním roky skúseností, vybudované siete kontaktov a klientov a vo viacerých prípadoch aj hodnotné pozemky v prestížnych lokalitách. Nový hráč sa preto rozhodol preraziť špičkovou architektúrou, ktorú vygenerovala súťaž medzi špičkovými pracoviskami.

Ide o správny prístup, zvlášť v prípade profesionálnej firmy, ktorá je schopná dodávať aj veľké zámery. Naraziť teraz môže najmä na pomalé úrady, ktoré budú pri príprave projektov robiť obštrukcie. Ak by to bol prípad komplexu EHQ, z pohľadu Bratislavy by to bola škoda. Ide o jeden z tých projektov, ktorý možno bez akýchkoľvek rozpakov nazvať skutočným klenotom – ak sa v danej podobe skutočne zrealizuje.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.