Adrian Gubčo 03.10.2024 14:07

Zásadný míľnik pre okrasu downtownu. Komplex EHQ získal zelenú od mesta

Bratislavský downtown čoskoro dotvoria nové príťažlivé projekty. Špeciálne miesto má medzi Polyfunkčný komplex EHQ, teda zámer od developera Immocap, zahŕňajúci budúcu centrálu spoločnosti ZSE a bytový vežiak. Mimoriadne atraktívny zámer sa krok po kroku blíži k výstavbe, pričom aktuálne prekonal zásadný míľnik – získal kladné stanovisko od Magistrátu.

Zdroj: Čechvala Architects, Chybík + Krištof

Nové centrum Bratislavy, ktorého jadro tvorí tzv. Zóna Chalupkova, sa postupne zapĺňa novými projektami. Investori tu umiestňujú nadštandardné bývanie, kancelárie, komerčné priestory aj kultivované verejné priestory, čím reagujú na rastúcu prestíž lokality. Prítomní sú tu viacerí z najvýznamnejších hráčov na trhu, medzi ktorých sa rozhodla zaradiť aj spoločnosť Immocap.

Developerovi sa podarilo osloviť firmu ZSE (Západoslovenské elektrárne), ktorá v území vlastní pomerne rozsiahle pozemky. Ide o dedičstvo z minulosti, keď išlo o priemyselnú zónu. Dnes ale ide o hodnotnú lokalitu, preto dávalo ZSE zmysel ekonomicky využiť tieto plochy. Spoločnosť sa rozhodla pre výstavbu nového moderného sídla. Za týmto účelom oslovila viacero firiem, ktoré mali pripraviť lepší koncept využitia parcely medzi Bottovou a budúcou ulicou, spájajúcou Chalupkovu s Landererovou.

Najlepšiu víziu podľa ZSE pripravil Immocap, ktorý dostal možnosť priestor zdevelopovať. Okrem sídla energetickej spoločnosti tu totiž ostalo miesto aj pre rozvoj bývania. Immocap zorganizoval vyzvanú architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila prestížna česko-slovenská kancelária Chybík + Krištof. Vysúťažený návrh doplní kancelársku budovu od renomovanej slovenskej kancelárie Čechvala Architects, ktorá sa taktiež presadila v separátnej súťaži.

Immocap zámer odhalil v októbri 2023, v januári 2024 rozbehol povoľovanie v podobe posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Išlo o tzv. malú EIA, teda menší rozsah posudzovania, keďže projekt nespĺňa veľkostné kritérium pre plné posudzovanie. Ministerstvo životného prostredia už vydalo záverečné stanovisko, ktoré je právoplatné.

Developer teraz prekonal ďalší zásadný míľnik. Hlavné mesto projektu udelil kladné záväzné stanovisko, čím potvrdil súlad zámeru s Územným plánom. Otvára sa tak cesta k územnému a stavebnému konaniu, po ktorých už bude nasledovať výstavba.

V zmysle predloženej dokumentácie vznikne komplex, tvorený dvomi solitérnymi hmotami - novostavbou Nového sídla ZSE na mieste asanovanej prevádzkovej budovy energetických závodov a Rezidenciou EHQ. Tá bude riešená ako zmena dokončenej stavby. Oficiálne totiž pôjde o nadstavbu jestvujúcej zámočníckej dielne na Bottovej ulici, v minulosti známej ako Design Factory. Objekty budú v rámci podzemných podlaží prevádzkovo prepojené.

Nové sídlo ZSE bude mať tri podzemné a osem nadzemných podlaží. Prvé podlažie bude mierne zasunuté. Umiestnené tu budú priestory pre vybavenosť a služby, medzi ktoré patrí zákaznícke centrum, podateľňa, priestor pre showroom elektromobility, stravovacie zariadenie prepojené s exteriérovými plochami či služby pre cyklistov. Vybavenosť bude čiastočne aj na druhom podlaží. Na ostatných podlažiach budú kancelárie vo výmere 4,1-tisíc metrov štvorcových pre 777 zamestnancov. Na ôsmom bude technologické vybavenie budovy a pobytová strecha.

Rezidencia EHQ ráta s vybudovaním nadzemnej hmoty priamo nad zachovaným objektom zámočníckej dielne. Charakteristická bude otočením voči dielni o 45° a zaoblenými hranami bytových podlaží, ktoré budú postupne ustupovať. Budova bude mať tri podzemné a 17 nadzemných podlaží, doplnených o technologické podlažie. Výška po atiku bude 57,65 metrov.

Na úrovni prvého podlažia bude vstupné lobby a priestor pre prevádzky, ako aj samostatný vstup pre cyklistov do suterénu, kde bude miesto pre odloženie bicyklov. Prevádzkovo budú tieto priestory oddelené od dielne, kde sa uvažuje s galériou. Byty apartmány budú umiestnené od druhého podlažia. Celkovo sa predpokladá vznik 63 bytov a 52 apartmánov, každý bude mať balkón, loggiu a terasu.

Medzi objektami je naplánovaný vnútroblokový verejný priestor s parkovou úpravou. Investor uvažuje s umiestnením detského ihriska. Na druhej strane, ihrisko bude aj v rámci susedného projektu Metropolis, pričom stanovisko pripomína, že landscape riešenie oboch projektov by na seba malo nadväzovať. Parkovanie bude riešené kompletne v podzemí, kde bude 390 stojísk – o 141 viac, ako žiada norma.

Zámer teraz vstúpi do ďalších stupňov povoľovania. V optimistickom variante pre developera sa mu cesta k realizácii naplno otvorí v priebehu budúceho roka. Ak vtedy aj začne výstavbu, projekt by mohol byť dokončený na prelome rokov 2027 a 2028. Projektantom je kancelária Siebert + Talaš.

 

Zachovanie bývalej Design Factory ešte pridáva vysokej úrovni projektu. Zdroj: Chybík + Krištof

 

Polyfunkčný komplex EHQ dotvorí čoraz kompaktnejšie pôsobiace nové centrum Bratislavy. Pôvodná industriálna zástavba bola takmer kompletne odstránená vrátane viacerých potenciálne vzácnych objektov. Zachovali sa len obmedzené stopy po bývalej funkcii, pričom jednou z nich je aj zámočnícka dielňa. Tá nie je pamiatkovo chránená, majiteľovi i developerovi tak slúži ku cti, že objekt zachovávajú.

Rovnako treba vyzdvihnúť pravdepodobne mimoriadne vysokú architektonickú úroveň pripravovaného projektu. Downtown sa v čoraz väčšej miere stáva „ihriskom“ svetových architektonických kancelárii. Do veľkej miery je dokončený Sky Park od Zaha Hadid Architects, pribudnúť by mal Blok 5.1 od Mecanoo, Mlynské Nivy Košická od Stefano Boeri Architetti, Southbank, na ktorom sa podieľa Snøhetta, a očakávať možno ďalšie. Komplex EHQ, zvlášť bytová budova, sa medzi nimi nijako nestratí.

Za kvalitu sa však platí, čo bude pravdepodobne aj tento prípad. Z parametrov projektu je očividné, že developer priebežne zvyšuje jeho štandard. Pôvodne sa napríklad hovorilo o 143 rezidenciách, ich počet sa tak znížil. Počet parkovacích miest je zas o 100 vyšší, ako žiada norma, čo je v texte stanoviska vysvetlené biznisovou stratégiou developera.

Z toho jedine vyplýva, že tu Immocap plánuje umiestniť luxusné a rozmerné byty či apartmány pre ľudí, ktorým nerobí problém priplatiť si za metre štvorcové a kúpiť viac parkovacích miest. Z EHQ sa tak črtá jeden z najexkluzívnejších projektov v Bratislave. Priamo v downtowne bude mať širokú konkurenciu, čo bude pre developera znamenať, že bude musieť ponúknuť širokú škálu benefitov pre potenciálnych kupujúcich.

Najvyššie ambície má aj v prípade ZSE. S ohľadom na povahu klienta má ísť o energicky výnimočnú budovu. Špičková má byť nielen na bratislavské pomery (kde je možno prekvapivo latka nastavená pomerne vysoko), ale aj medzinárodné.

Urbanizácia daného priestoru tak prinesie množstvo zaujímavých riešení aj benefitov pre túto časť mesta. Zachovaná a zrekonštruovaná zámočnícka dielňa, architektonicky príťažlivá bytovka, technologicky unikátna kancelárska budova, nové verejné priestory či galéria budú výborným doplnkom pre bratislavský downtown. Naostatok, presun sídla ZSE bude znamenať vyprázdnenie existujúcich priestorov.

Tie sa dnes nachádzajú v atraktívnom trojuholníku medzi Landererovou, Dostojevského radom a Čulenovou. Ide o jeden z posledných pozemkov v novom centre, ktorý ešte nemá definitívne ujasnený budúci výzor. Pokiaľ ho ZSE predá, už teraz je jasné, že sa oň medzi developermi strhne bitka. Jej výsledkom môže byť ďalší výnimočný projekt, ktorý zvýši status už tak mimoriadnej štvrte.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.