Adrian Gubčo 02.09.2021 13:30

Pri Kazanskej pribudne Polyfunkčný dom Biskupice

Okolie Kazanskej ulice v úseku medzi Ulicou Svornosti a Uzbeckou ulicou prešlo od začiatku 21. storočia veľkým rozvojom. Jeden po druhom tu rástli bytové domy, ktoré premenili obyčajnú, do pôvodnej štruktúry vrazenú ulicu, na mestskú triedu. Dnes ostáva nezastavaných už len niekoľko málo pozemkov – a práve jeden z nich chce využiť spoločnosť DomBytDevelopment pre výstavbu Polyfunkčného domu Biskupice.

Zdroj: DomBytDevelopment / EIA

Kazanská vznikla pôvodne ako hlavná dopravná trieda, ktorá mala obsluhovať vznikajúce sídlisko Dolné Hony a čiastočne aj Medzijarky. Na ulicu mali byť v blízkosti kríženia s Uzbeckou naviazané mohutné objekty občianskej vybavenosti – mienené dokonca ako „celomestské centrum“. Ako sa to ale stávalo bežne aj inde, po dobudovaní obytných areálov a drobnej vybavenosti z veľkorysých plánov vzišlo. Plochy ostali v podstate nezastavené až do začiatku 21. storočia, hoci sa s výstavbou aj naďalej rátalo. Podmienky pre to vytváral Územný plán zóny Centrum.

V zmysle tohto ÚPZ sa podarilo rozvinúť najmä komerčnú zástavbu bytových domov. Niekoľko projektov vzniklo aj v uplynulých rokoch, hoci najväčšie zmeny nastali v rokoch 2004-2006, kedy boli obstavené obe strany Kazanskej. Po realizácii série bytoviek, ktoré mali charakter bodových domov, vyrastajúcich z jednopodlažnej podnože so službami, ostalo toho voľného už len málo. Výnimka sa však našla. Po odstránení dvojice pôvodných domov s dlhými pozemkami na Podzáhradnej okolo roku 2010 vznikol pás, tiahnuci sa od Podzáhradnej ku Kazanskej. Pre výstavbu išlo o ideálne miesto.

Napriek tomu sa projekt odhaľuje až teraz. Spoločnosť DomBytDevelopment s.r.o., blízka developerovi RETEP Slovakia, tu plánuje vybudovať obytný súbor, pozostávajúci z polyfunkčného bytového domu popri Kazanskej, a dvojice bytoviek vo vnútrobloku smerom k Podzáhradnej. Medzi ulicami vznikne nové prepojenie vo forme účelovej komunikácie. Development je predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

Ako sa ďalej uvádza v zámere, Objekt A (najbližšie ku Kazanskej) je polyfunkčný dom s ôsmimi nadzemnými podlažiami, pričom najvyššie je ustúpené. Súčasťou objektu je aj dvojpodlažná podnož, kde sú byty a nebytové priestory, smerom do Kazanskej aj s občianskou vybavenosťou. Objekty B a C budú mať štyri nadzemné podlažia (pričom štvrté bude opäť ustúpené) a obsahovať budú výlučne bývanie. Na prvom podlaží by mali byť pritom byty s predzáhradkami.

Celkovo sa bude v projekte nachádzať 95 bytov, pre ktoré bude vybudovaných 148 parkovacích miest. 110 sa bude nachádzať v podzemnej parkovacej garáži, 35 na teréne a 3 v garáži na teréne. Hlavný prístup bude zabezpečený z Podzáhradnej novou uličkou, development by mal byť verejne prístupný. Občianska vybavenosť bude na takmer tisíc metroch štvorcových.

Developer pre návrh oslovil svoje „dvorné“ štúdio Niveau Architekti. Hoci v tejto fáze je ešte hodnotenie architektúry azda trochu predčasné, zverejnená vizualizácia naznačuje, že projekt bude mať uspokojivú podobu. Hoci nejde o výnimočné architektonické dielo, v kontexte lokality a pravdepodobnej orientácie na klienta, ktorý nemá na bývanie v lukratívnejšej časti Bratislavy, niet ani veľmi čo kritizovať. Ide o absolútny štandard toho, čo sa dnes buduje a je v súlade so všetkými normami a požiadavkami trhu. 

Projekt je predložený v dvojici variantov, pričom preferovaný variant disponuje o čosi väčšou výmerou zelene a lepším spracovaním dažďovej vody. Developer dúfa, že výstavbu bude schopný rozbehnúť už v druhej štvrtine roku 2022. Projekt by mal byť v takom prípade dokončený v druhom kvartáli roku 2024, teda o dva roky. Predpokladané náklady sú 16 miliónov eur.

Aktuálny stav pozemku - pohľad od Podzáhradnej

Hoci RETEP Slovakia nepatrí k najväčším developerom, má za sebou viacero realizácií. Je tak vysoko pravdepodobné, že sa mu tento projekt podarí dotiahnuť do výstavby, čím sa zacelí chýbajúci úsek zástavby na Kazanskej a vyplní prázdny pozemok. Opäť by mala pribudnúť vybavenosť v parteri, vznikne nové priečene prepojenie, snáď dôjde aj k úprave priľahlého verejného priestoru. Ulica môže získať o čosi mestskejší ráz.

Popri západnom úseku Kazanskej už tak veľa voľných parciel pre výstavbu neostáva. Teoreticky je možná naproti aktuálnemu projektu, v dotyku s Kostolom sv. Jozefa, kedysi patriacemu k samostatnej obci Komárov. Už v minulosti sa tu plánoval projekt s pomerne vtipným názvom Heaven House. Jeho developerom mala byť spoločnosť Greefin Group, spojená najmä s problematickým Treeniom v Ružinove. Posledné správy však pochádzajú z roku 2013. Ešte sľubnejším miestom je priestor medzi Ulicou Svornosti, Kazanskou a Popradskou, pozemky ale zatiaľ vlastnia súkromné osoby, hoci blízke stavebníctvu.

Súčasné obdobie, kedy ceny bývania rastú a dostupné pozemky pre výstavbu sa míňajú, však prajú rozvoju nových projektov – a to aj v Podunajských Biskupiciach. Množstvo ľudí si ochotne kúpi byt aj tu, hoci táto časť mesta postráda atraktivitu, porovnateľnú so Starým Mestom, Ružinovom alebo hoci aj severnou časťou Petržalky. K dôvodom patrí, okrem iného, problematické spojenie s centrom mesta, vzdialenosť a chronické zápchy. V tomto smere však môže nastať čiastočné zlepšenie.

Po dokončení Rýchlostnej cesty R7 sa totiž časť tranzitu, dnes využívajúca Ulicu Svornosti, prenesie práve na novú cestu. Pre mnohých obyvateľov Biskupíc tak pri ceste do centra nastane zlepšenie, čo zároveň aj zvýši hodnotu bývania. Je však celkom možné, že toto zlepšenie bude len chvíľkové. V zmysle teórie indukovaného dopytu totiž rozvoj cestnej infraštruktúry povedie len k zvýšeniu dopytu po užívaní ciest – viac ľudí tak bude využívať autá a postupne sa cesty opäť naplnia. Reálnym a definitívnym riešením je tak čosi iné.

Pre Podunajské Biskupice a pre Kazanskú ulicu zvlášť by ním mal byť vznik električkovej trate. O jej výstavbe sa hovorí už dlho, pričom najmä v posledných rokoch sa intenzita diskusií zvýšila. Hlavné mesto totiž plánuje rozširovať električkovú sieť, pričom Podunajské Biskupice s Vrakuňou a rozvojovými plochami v okolí Slovnaftu predstavujú dnes po Petržalke azda najľudnatejšiu časť mesta, kam nie je dovedená žiadna radiála. Po vyriešení dopravy v rámci nového centra mesta by mali byť juhovýchodné časti Bratislavy ďalším strategickým smerom budovania tratí.  

Dnes je ešte priskoro hovoriť o presnom trasovaní, keďže súčasné vízie sa líšia vo viacerých bodoch. V prípade Kazanskej sa však zhodujú – práve tadiaľto trať povedie, smerujúc buď k Železničnej stanici Podunajské Biskupice, alebo k budúcemu TIOPu Vrakuňa. Pre Kazanskú to znamená totálnu transformáciu. Celý uličný priestor bude musieť byť preriešený, aby tu bolo možné trať umiestniť. Problémom ostáva, koľko priestoru zostane pre automobilovú dopravu a či bude súčasťou prestavby aj vznik širokých chodníkov, stromoradí alebo cyklotrás.

Ak by sa však plánovalo v zmysle konceptu „kompletnej ulice“ – pričom treba dodať, že ten je v súčasnosti aj na úrovni Magistrátu preferovaný – potom by Kazanská skutočne mohla získať kvalitné široké chodníky, nové stromy, oddelenú cyklotrasu, cestu a v stredovom pás električku. V kombinácii s novým developmentom, kde sú vo väčšine domov na prízemí obchody, alebo v prípade východnej časti ulice parkové plochy, by tak mohlo vzniknúť niečo skutočne nečakané – Podunajské Biskupice by získali príťažlivý mestský bulvár.

Hoci ešte stále je to ťažko predstaviteľné, periférna (polohou i záujmom) mestská časť smeruje práve k tomu. Idea bulváru Kazanská sa krôčik po krôčiku realizuje. Zatiaľ sa to deje len pomocou súkromných investícií, v budúcnosti by však mohli konečne začať pribúdať aj verejné projekty. Bodkou za vývojom bude vznik električkovej trate – ktorá nebude realitou o päť ani o desať rokov, skôr či neskôr však vybudovaná byť musí. Zakončí sa tým vývoj, predikovaný už pred vyše piatimi desaťročiami.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.