Adrian Gubčo 16.02.2021 17:50

VI Group sa posúva v príprave petržalských projektov

Developer VI Group začínal ako developer menších projektov v domácich Vajnoroch, postupne však začal investovať aj v iných mestských častiach. Najviac schém má rozpracovaných v Petržalke, kde okrem doteraz dokončených alebo rozostavaných projektov pripravuje hneď dvojicu nových: polyfunkčný bytový dom na Topoľčianskej ulici a polyfunkčný objekt Brány na Kopčianskej.

Projekt Topoľčianska. Zdroj: VI Group via m.č. Petržalka

Developer bol pri svojich petržalských projektoch dosiaľ celkom úspešný – vypredať sa mu podarilo prakticky všetky byty, ktoré ponúkal, a úspešne realizoval jeden obytný súbor za druhým. V tomto prípade však narazil. Oba zmieňované zámery sa stretli s určitými komplikáciami, ktoré odsunuli skorší stav výstavby. V oboch prípadoch mal voči pôvodne uvažovanej podobe projektov výhrady Magistrát, ktorý svoje pripomienky vzniesol v rámci posudzovania súladu zámerov s Územným plánom.

V prípade projektu na Topoľčianskej developer už v roku 2014 požiadal o stanovisko k investičnému zámeru a následne aj o záväzné stanovisko k projektu, v rámci ktorého plánuje vybudovať polyfunkčný bytový dom, naplánovaný západne od súčasnej zástavby a parkoviska. V zmysle Územného plánu ide o rozvojové územie, určené pre výstavbu viacpodlažnej polyfunkčnej zástavby s bývaním a občianskou vybavenosťou vo väzbe na pripravovanú električkovú trať a Centrálnu rozvojovú os (CRO). Mesto vtedy pracovalo na dokumentácii električkovej trate a urbanistickej štúdii CRO, preto investorovi odporúčalo počkať s projektom, proti sa však v princípe nepostavilo.

Prvé záväzné stanovisko z roku 2015 bolo napriek tomu pre nedostatky v dokumentácii nesúhlasné, stanovisko z roku 2018 však už projekt posudzovalo kladne. Magistrát potvrdil platnosť tohto stanoviska aj napriek petícii lokálnych obyvateľov s takmer 1,5-tisíc podpismi, podľa ktorých dôjde realizáciou projektu k neprimeranému zahusteniu, zhoršeniu kvality života a k ničeniu zelene. To Magistrát odmietol. Napriek tomu sa územné konanie, ktoré sa spustilo v roku 2019, no žiadosť bola podaná už na jeseň roku 2018, dosiaľ neukončilo.

Predpoklady pre to sa otvorili až teraz, keďže Hlavné mesto konečne vydalo záväzné stanovisko pre rozšírenie časti miestnej komunikácie, teda Topoľčianskej ulice. Tá sa zmení z jednosmerky na obojsmerku a pribudne tu aj parkovací pás s kolmým parkovaním. Okrem toho sa zrekonštruujú existujúce parkovacie miesta a vznikne nový chodník v šírke dve metre, ako aj pribudne nová stromová alej. Táto investícia je predpokladom pre výstavbu bytovky.

V dohľadnej dobe by sa tak snáď malo obnoviť, resp. dokončiť územné konanie a následne prebehnúť stavebné konanie. Na Topoľčianskej pribudne osempodlažný dom so 60 bytmi, kanceláriami a desiatimi obchodnými jednotkami v parteri. Súčasťou developmentu bude aj 98 parkovacích miest, z toho 78 v podzemí. Hlavné mesto pomerne intenzívne zámer pripomienkovalo a odporúčalo také zásahy do architektúry budovy a okolia, aby bol zámer v súlade s myšlienkou vzniku nového centra Petržalky v okolí budúcej električkovej trate.

Štart výstavby nepredpokladám skôr ako v roku 2022. Projekt na Topoľčianskej by tak mohol byť dokončený možno v priebehu roka 2024, teda v čase, kedy sa predpokladá dokončenie Petržalskej električkovej radiály.

Situácia umiestnenia projektu na Topoľčianskej. Zdroj: VI Group via m.č. Petržalka

Druhým developmentom, ktorý získal dôležité zelené svetlo od Magistrátu, je zámer Brány, pripravovaný v súčinnosti so spoločnosťou ACORD s.r.o. Projekt má vyrásť na prázdnej ploche medzi Kopčianskou, Železničnou stanicou Petržalka a priestorom koľají. VI Group už na podobne náročnom pozemku stavalo, priamo v Petržalke vybudovala medzi traťou a Panónskou cestou projekt Panónka, ktorý sa úspešne vypredal.

Na tomto mieste by mal vzniknúť pomerne mohutný polyfunkčný súbor, pozostávajúci z dvojice väčších samostatných častí s deviatimi a piatimi nadzemnými podlažiami, medzi ktorými bude jednopodlažná podnož. V päťpodlažnom objekte bude umiestnených 56 bytov (na 2. až 5. podlaží), na deväťpodlažnom 82 kancelárskych jednotiek, kým prvé nadzemné podlažie bude celé vymedzené pre umiestnenie supermarketu LIDL. Budova bude mať aj podzemné podlažie s parkovaním, naplánovaných je 159 parkovacích miest, k čomu sa pridá ďalších 43 na teréne v rámci novej účelovej komunikácie.

Developeri pôvodne plánovali, že v prvom objekte bude 32 ubytovacích jednotiek pre študentov či turistov a 24 bytov, kým v druhom objekte by vzniklo 82 bytov. To však Magistrát odmietol s tým, že takéto riešenie nie je v súlade s Územným plánom, jednak preto, lebo vysokoškolský internát podľa neho nie je občianska vybavenosť, ako aj preto, lebo podľa textovej časti ÚP treba nové bývanie pre študentov umiestňovať do kampusov, kde je aj športová či kultúrna vybavenosť. Podľa Magistrátu investori nepreukázali potrebu umiestnenia tejto funkcie v danom území. Okrem toho, ďalší rozvoj treba overiť urbanistickou štúdiou, ak chce VI Group plochu natoľko vyťažiť. Naostatok, problémom je aj hluk.

Schválenie len jemne upraveného zámeru je zvláštne, a Magistrát si už nevšíma hluku ani natoľko neodkazuje na limity využitia územia. Jedinou zásadnou pripomienkou je nutnosť prestavby križovatky Kopčianskej s Úderníckou na svetelnú, čo je však povinnosťou iného developera. Takisto musí developer projektu Brány rešpektovať existujúcu cyklotrasu alebo sadiť stromy. To sú však v podstate drobnosti a projekt sa môže pohnúť ďalej.

S ohľadom na fakt, že sa zámer pripravuje v oblasti, kde zatiaľ nežije toľko obyvateľov, a ktorá je považovaná za transformačnú, taký odpor, ako pri Topoľčianskej, nepredpokladám. Kľúčové povolenia by developeri mohli získať už v priebehu tohto roka a výstavbu odštartovať v tom budúcom. Ak by tomu tak bolo, realizácia by mohla byť ukončená v priebehu roka 2024.

Poloha projektu Brány. Zdroj: Google Maps

VI Group tak bude aj naďalej spolumeniť podobu Petržalky, hoci sa povoľovanie jeho najnovších zámerov neobišlo bez problémov. V oboch prípadoch bol zdrojom nejasností výklad Územného plánu, či už zo strany Magistrátu, alebo občanov. Práve abstraktnosť plánu vedie k častým sporom o podobu nových investičných projektov, k predlžovaniu posudzovaní, k nezrozumiteľnosti pre laických obyvateľov (čo môže vyhovovať menej korektným investorom aj úradníkom) a celkovo k náročnejším podmienkam pre rozvoj mesta.

V minulosti tu fungovalo inak: mestá v rámci tzv. regulačných alebo zastavovacích plánov určili budúcu uličnú sieť, umiestnenie námestí a parkov, ako aj základnej občianskej vybavenosti, stanovili uličné a stavebné čiary a prikázali výšku zástavby. Funkcie konkrétnych budov sa neriešili a investori, ktorí splnili základné podmienky, mohli rýchlo začať stavať. Ako takýto plán vyzeral, dobre zobrazuje regulačný plán Prahy z roku 1930, prípadne mapa Prahy z roku 1938, kde je vidno rozvrhnutie uvažovaných ulíc či parceláciu. Nanešťastie, povojnový vývoj viedol k odmietnutiu takéhoto spôsobu plánovania.

Presne toto je však spôsob, ako vznikli najlepšie štvrte nielen v Prahe, ale aj v Bratislave. Nepriamo to konštatujú aj autori novej publikácie Bratislava (Ne)Plánované mesto, kde na príklade Dunajskej štvrte s racionálnou blokovou štruktúrou ukazujú, že tu vznikla najstabilnejšia urbanistická štruktúra v metropole. Dnes ide navyše o jednu z najpopulárnejších mestských štvrtí. Ak by sa podobná schéma opakovala v rámci celej Bratislavy – v Petržalke, ktorá mohla byť podobným „záhradným mestom“ predovšetkým – bolo by mesto na Dunaji jedným z najlepších miest pre život v Európe.

Hoci sa táto vízia každým rokom vzďaľuje (je pravdepodobné, že v dobe po pandémii a v čase klimatickej krízy sa budú riešiť oveľa zásadnejšie problémy), návrat k lepšiemu plánovaniu nie je nemožný. Radikálnu transformáciu už existujúcich štvrtí pravdepodobne nemožno očakávať, pre začiatok by to však mohlo viesť k hladšiemu povoľovaniu a zrozumiteľnejšiemu výkladu toho, ako sa budú štvrte rozvíjať. Obe tieto zmeny sú verejným záujmom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.