Adrian Gubčo 14.02.2022 18:38

Na Chalupkovej by mal pribudnúť ďalší projekt od HB Reavis

Chalupkova ulica bude už onedlho predstavovať jednu z kľúčových ulíc v novom centre Bratislavy – v bratislavskom downtowne. Vo výstavbe aj v príprave je tu viacero projektov, vrátane niekoľkých výškových budov. K plánovaným developmentom teraz pribúda ďalší, označený ako Polyfunkčná stavba Chalupkova. Za zámerom stojí HB Reavis v kooperácii s majiteľmi miestnych pozemkov.

Zdroj: HB Reavis

Chalupkova ulica bola v minulosti dôležitou ulicou v priemyselnej časti Bratislavy, no už prvé desaťročie 21. storočia prinieslo prakticky úplný zánik pôvodnej zástavby industriálneho charakteru. Jedinú výnimku tvoril objekt, kde sa usídlilo známe bratislavské mäsiarstvo. Búranie bolo prvou časťou predpokladaného rozvoja, v rámci ktorého tu mali vzniknúť nové komerčné priestory vo výškových budovách. Koniec-koncov, aj základný rozvojový dokument, definujúci regulatívy rozvoja územia, sa nazýva Územný plán zóny Chalupkova. Vznikať začal v roku 2009.

Napriek smelým plánom však dnes ostáva Chalupkova ešte stále zanedbanou časťou novovznikajúceho centra Bratislavy. Nemalo by to ale platiť dlho – s dokončením mohutných developmentov v okolí sa pozornosť investorov začína prenášať práve na okolie Chalupkovej. Práve v poslednom období sa územie „odomklo“ pre transformáciu, keďže jeden z kľúčových lokálnych hráčov, HB Reavis, dokončil svoj vlajkový projekt Nivy a preniesol sem autobusovú stanicu, ktorá dočasne zaberala veľké plochy popri Chalupkovej. Ide o natoľko rozsiahle pozemky, že sa tu pripravuje hneď niekoľko projektov.

Po dlhšie známom kancelárskom komplexe Mlynské Nivy Košická a premiérových rezidenčných projektoch firmy Nová Bottova a Chalupkova Residence sa teraz odhaľuje ďalší zámer: na ploche juhovýchodne od Mlynské Nivy Košická by mala vzniknúť Polyfunkčná stavba Chalupkova, súbor troch objektov, aktuálne riešených ako rezidenčných. Ako predkladateľ figuruje spoločnosť INMATI s.r.o., ktorá nemá priame väzby na HB Reavis. Pozemky však väčšinovo vlastní na tohto developera naviazaná firma.

Firma potvrdzuje, že ide o ďalší z jej potenciálne rezidenčných zámerov. „Projekt na predmetných pozemkoch, ktoré spoluvlastní aj spoločnosť HB Reavis, zvažujeme naplniť aj rezidenčnou funkciou,“ hovorí Sebastián Révay, Country Marketing & PR Manager v HB Reavis. „Ako je však u nás zvykom, starostlivo vyhodnocujeme všetky možnosti, ako z neho urobiť polyfunkčný objekt, ktorý do zóny Nové Nivy prinesie extra pridanú hodnotu oproti ďalším projektom, ktoré tu vznikli alebo vznikajú.“ V tejto chvíli je však o tejto možnej pridanej hodnote známeho len málo, keďže projekt bol ešte len podaný na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

Podľa dokumentácie bude development tvorený trojicou bytových domov D1, D2, D3 s občianskou vybavenosťou v parteri. Objekt D1 bude v južnej časti areálu a pôjde o desaťpodlažný sekciový dom s dvomi jadrami a výškou 32 metrov. Dom D2 na západnej hrane pozemku bude bodový a bude mať 16 nadzemných podlaží pri výške 50 metrov, čím vznikne výškový akcent (dominanta) projektu. Budova D3 na východnej hrane pozemku je riešená ako sekciová s dvomi vertikálnymi jadrami a ôsmimi nadzemnými podlažiami (výška atiky 25,3 metrov). Parter všetkých domov by mal obsahovať obchodné jednotky, pri dome D3 bude mierne zapustený. Spoločne tvoria domy akýsi pootvorený blok s parkovo riešeným nádvorím.

Vzniknúť by tu mohlo približne 253 bytov, z toho 56 bude v D1, 149 v D2 a 48 v D3. Spolu s retailom budú obslúžené 382 parkovacími miestami. Ide však o veľmi predbežné čísla, na čo upozorňuje aj developer. „Jedná sa o prvé administratívne kroky, nateraz je zbytočné špekulovať nad tým, čo konkrétne tu pribudne. EIA ako jeden z dôležitých krokov znamená posudzovanie vplyvov na životné prostredie a nie je záväzný čo do detailov samotného projektu,“ vysvetľuje S. Révay. Napriek tomu, downtown sa s najväčšou pravdepodobnosťou dočká ďalších bytov.

HB Reavis dosiaľ byty nestaval, chce však pri budovaní využiť skúsenosti zo svojich kancelárskych projektov. V praxi sa to odráža najmä na využívaní biofílie, teda postupov, ktoré  podľa dokumentácie „pozitívne ovplyvňujú psychiku človeka a odzrkadľujú históriu tejto časti mesta“. To sa pravdepodobne odzrkadlí na architektúre. Autorom je kvalitná kancelária Pantograph, takže sa dá predpokladať, že zámer bude pomerne príťažlivý. Projekt je plne v súlade s Územným plánom zóny Chalupkova.

Predkladateľ zámeru rámcovo očakáva začiatok výstavby v 2Q 2024 a ukončenie v 3Q 2026, čo sú celkom triezve odhady. Výstavbe bude predchádzať asanácia súčasného objektu, jedného z mála pozostatkov industriálnej minulosti územia. Do projektu by mal investor vložiť približne 45 miliónov eur.

Koordinačná situácia. Zdroj: INMATI / EIA

Nový zámer prichádza do prostredia, ktorému dnes dominujú – a aj budú dominovať – výškové budovy. V kontexte okolia však nepôjde ani zďaleka o najvyššie domy. Hmotová štúdia, priložená k dokumentácii, ukazuje, že omnoho vyššie objekty vzniknú v podstate po všetkých stranách zámeru – okrem juhovýchodného nárožia Chalupkovej a Košickej, čo je ale pravdepodobne len dočasný stav. Inak bude Polyfunkčná stavba Chalupkova skôr menším doplnkom územia, čo je však z hľadiska výškovej diverzity celkom pozitívna správa.

Otáznejšia je skôr priestorová organizácia jednotlivých objektov. S. Révay pripomína, že pre plný obraz treba brať do úvahy aj ostatné lokálne zámery. „Projekty v podanom návrhu vznikajú v tesnej blízkosti komplexu Mlynské nivy Košická, preto ich treba vnímať v kontexte,“ konštatuje. Mlynské Nivy Košická predpokladajú vznik niekoľkých kancelárskych objektov, vrátane dominantnej výškovej budovy so 105 metrami na rohu Mlynských nív a Košickej. Obrátené budú do vnútorného námestia, ktoré vznikne v predĺžení Bottovej ulice. Obrátené doňho budú aj budovy v najnovšom projekte. Teoreticky je tak možný vznik skutočne mestsky pôsobiaceho prostredia.

S Polyfunkčnou stavbou Chalupkova sa postupne uzatvárajú kontúry budúcnosti tejto časti mesta. Pôvodne sa zdalo, že pôjde o extrémnu koncentráciu kancelárskych a obchodných kapacít, rozhodnutie HB Reavisu rozvíjať byty však prispelo k funkčnej diferenciácii a rozvoju prospešnej rezidenčnej funkcie. To by mohla byť istá garancia oživenia lokality, ktorej inak hrozilo, že mimo pracovných hodín bude mŕtva. Chalupkova, kde sa predpokladá aj vznik stromoradí a kvalitnej cyklotrasy, sa môže zmeniť na rušnú a príťažlivú centrálnu ulicu.

Bude však večnou škodou, pokiaľ sa súčasný rozvoj nevyužije na doplnenie aj nekomerčných funkcií – vzdelávacích, kultúrnych, sociálnych a ďalších, ktoré by mohli rozšíriť okruh návštevníkov územia o nové demografické či sociálne skupiny. Bratislavský downtown bude netradičnou a zaujímavou časťou mesta. Bol by však ešte zaujímavejší, pokiaľ by tu boli atrakcie a služby, ktoré budú priťahovať obyvateľov z ostatných štvrtí, alebo dokonca turistov, a prehĺbia jeho kvalitu.

Nanešťastie, nekomerčné funkcie tu nevzniknú, pokiaľ sa do rozvoja zóny aktívnejšie nevloží aj samospráva, či už mestská alebo miestna. Samotný HB Reavis, slovami riaditeľa rezidenčných projektov Romana Karabelliho, cíti, že už do verejnej vybavenosti zainvestoval dosť. Preto možno len sotva očakávať, že tu bez účasti verejného sektora vzniknú nové kultúrne objekty, školy, materské školy a podobne (a ani takéto zariadenia v parteri nových budov). Od mesta ani od mestskej časti ale nebadať akúkoľvek aktivitu. Nové centrum mesta vzniká prakticky bez ich účasti, čo sa za posledné desaťročie nijako nezmenilo.

Neviem si predstaviť, že vo vyspelej metropole, ktoré buduje svoje úplne nové centrum – udalosť, v doterajšom priebehu 21. storočia v európskom hlavnom meste prakticky neslýchaná – vzniká takáto časť mesta výlučne pod kontrolou súkromných investorov. Bratislava akoby si nevšímala alebo nechcela všimnúť veľkú zmenu vo svojom obraze a charaktere. Veľká väčšina rozvojových a revitalizačných iniciatív sa sústredí na úplne iné lokality a downtown berie ako akési paralelné mesto, ktoré nemá s pôvodnou Bratislavou nič spoločné.

To je však veľká chyba. Nový centrum mesta bude najbližšie desaťročia a storočia jeho súčasťou a hoci sa mnohé jeho nedostatky časom napravia takpovediac samé, niektoré bude možné už len ťažko zmeniť – lebo sa pri jeho vzniku zanedbali zásadné kroky budovania novej mestskej štvrte. Bratislavský downtown tak bude tvorený mnohými žiarivými vežami, príťažlivými a drahými bytmi či kanceláriami, značkovými obchodmi alebo z kvalitných materiálov zhotovenými priestranstvami. Ešte dlho však pôjde o štvrť bohatých namiesto centra pre všetkých. Obviňovať z toho len investorov bude sťažovanie sa na nesprávnom mieste.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.