Adrian Gubčo 25.06.2021 15:50

Podoba poslednej časti Pod Vŕškami sa odhaľuje, naráža však na problémy

Projekt Pod Vŕškami bol predstavený v čase pred krízou s ambíciou vytvoriť v Záhorskej Bystrici vzorové susedstvo v zázemí Bratislavy. Ďalšie roky viedli k úpravám konceptu, štvrť sa však predsa len vybudovala. Zavŕšením vývoja má byť výstavba v sektore F – pracovne nazývanom Green River. Development získal podporu Magistrátu, zo strany mestskej časti však naráža na komplikácie.

Zdroj: Pod Vŕškami

Vývoj projektu sa začal v období tesne pred hospodárskou krízou v roku 2008, kedy pôvodný developer, Opera SL Group, začal pripravovať víziu vzorovej predmestskej štvrte. Za investorom bol izraelský kapitál, autorom konceptu tak bol renomovaný izraelský architekt Avner Yashar. Územie bolo rozdelené do niekoľkých sektorov, líšiacich sa stupňom urbanity. V zmysle pôvodnej vízie sa začala realizovať prvá etapa, ktorá bola dokončená v roku 2012.

Hospodárska kríza však narušila plány a videla k prekresľovaniu projektu. Developer musel reagovať na aktuálny (nízky) dopyt a dostupnosť bankového financovania, preto prehodnotil niektoré odvážnejšie vízie. Z časti pôvodne plánovaných radových domov sa stali parcely pre rodinné domy, niektoré pozemky boli odpredané iným developerom. So zlepšovaním hospodárskej situácie sa rozvoj štvrte opäť naštartoval a čiastočne nadviazal na originálnu verziu developmentu. Výnimkou ostával centrálny sektor F, kde bol uvažovaný vznik centrálneho námestia, vybavenosti a mestotvornejšej zástavby.

Medzičasom došlo k zmene majiteľskej štruktúry a hoci za spoločnosťou Pod vŕškami, s.r.o., ktorá development sektora F zabezpečuje, aj naďalej stojí izraelský investor, ostatní partneri vypadli. Developer zároveň pristúpil k úprave konceptu, ktorý by zohľadňoval nielen súčasné podmienky na trhu, ale rešpektoval aj podobu Územného plánu zóny Krče (sektoru F). Ten tu vznik významnejšej občianskej vybavenosti vylučoval. Pre vznik rozsiahleho retailu tu navyše ani nebol taký dopyt, čo má dokazovať dlhodobý problém s prenajatosťou existujúcich komerčných priestorov, napĺňajúcich sa len veľmi pomaly.

Preto spoločnosť vyhlásila vyzvanú architektonickú súťaž, do ktorej oslovila štvoricu ateliérov. Ako najlepší návrh vyhodnotil developer koncepciu od kancelárie Ateliér 3M, okrem iného autorov obytného súboru Nuppu, s ich víziou „zelenej rieky“ – Green River. Nosnou časťou projektu je zelený park, ktorý sa ako rieka vinie pomedzi domy na mierne svažitom teréne sektoru F. Domy sú riešené ako séria dvojíc objektov, založených na spoločnej garáži. Všetky objekty majú maximálne päť nadzemných podlaží, z toho najvyššie je ustúpené.

Takto má v šiestich etapách vzniknúť maximálne 466 bytov, dvoj- až štvorizbových, doplnených o 691 parkovacích miest (z toho 511 v garážach a 180 na teréne). Podľa predstáv developera sa budú budovať vždy dve etapy naraz, pričom sa bude postupovať od vrchnej časti – teda od existujúcej bytovej zástavby smerom k vstupu do zóny. Tu, v dotyku s kruhovým objazdom, vznikne v poslednej etape aj menší dvojpodlažný objekt občianskej vybavenosti, ktorý nahradí dnešné predajné centrum projektu. Park sa bude budovať postupne s jednotlivými etapami.

Jeho podobe venovali architekti veľkú pozornosť. Verejný priestor koncipujú s ohľadom na všetky generácie, preto sa tu nachádza klasické detské ihrisko (už vybudované), workout, multifunkčné ihriská, amfiteáter s malým námestím (piazzetou), priestor pre grilovanie, psí výbeh aj miesto, prispôsobené potrebám seniorov. Hoci sa park „hadí“, medzi domami sú naplánované priečne prepojenia, takže sa bude dať zónou prechádzať napriamo. Developer chce zeleň intenzívne využívať aj na strechách a tvrdí, že oproti požiadavkám ÚPZ je rozsah zelene dvojnásobný. 

V takejto podobe bol Obytný súbor Green River predložený na posudzovanie Magistrátu, ktorý overil jeho súlad s „veľkým“ Územným plánom aj Územným plánom zóny Krče. Teoreticky by tak developer mohol pristúpiť k ďalším etapám povoľovania (po posudzovaní vplyvov na životné prostredie EIA), vrátane územného a stavebného konania. Zdá sa však, že to nebude tak jednoduché.

Súčasťou projektu by mohol byť menší amfiteáter. Zdroj: Pod Vŕškami

Aj keď developer postupoval v zmysle platnej územnoplánovacej dokumentácie, pripravil architektonickú súťaž a získal odobrenie od pomerne prísneho Magistrátu, vývoj projektu môže byť narušený postupom mestskej časti. Tá sa totiž rozhodla pre zmenu Územného plánu zóny Krče v podobe nových zmien a doplnkov. Cieľom má byť údajne zníženie podlažnosti a doplnenie občianskej vybavenosti. Aby poslanci zabránili, že do schválenia nových zmien a doplnkov v území čokoľvek vznikne, schválili návrh starostu o vyhlásenie stavebnej uzávery pre sektor F.

Developer takúto zmenu samozrejme odmieta. V liste, adresovanom vedeniu mestskej časti, upozorňuje na dnešný súlad projektu s územnoplánovacou dokumentáciou, pričom od jej vzniku v roku 2005 sa ani raz nevyskytol podnet pre zmenu. Z urbanistického hľadiska argumentuje súladom formy zástavby s už vybudovanými časťami štvrte Pod Vŕškami, ktoré majú podobnú výšku, a rozbitím celkovej harmónie prostredia. Spoločnosť pripomína nevýhodnosť pre mestskú časť (poplatok za rozvoj by mohol byť nižší až takmer o pol milióna eur) a dodáva, že pre vyhlásenie stavebnej uzávery nie sú opodstatnené dôvody.

Pod Vŕškami, s.r.o., sa netají tým, že by touto zmenou utrpelo veľké straty, zvlášť v kontexte toho, že na vlastné náklady zrealizovalo výstavbu infraštruktúry, ktorú doteraz spravuje - aj keď je časť odovzdaná. Bez výstavby projektu v pôvodnom meradle údajne nie je firma schopná tieto investície, ktoré sa údajne pohybujú na úrovni 20 miliónov eur, splatiť. Naznačuje dokonca, že pri znížení zástavby až o dve podlažia by výstavba ako taká strácala ekonomický zmysel. Škodu odhaduje na 7,5 (v prípade zníženia o jedno podlažie) až 14 miliónov eur (zníženie o dve podlažia). Túto stratu chce potom vymáhať súdnou cestou. To platí aj v prípade potvrdenia vyhlásenia stavebnej uzávery.

Developer dodáva, že za pravdu mu dáva aj judikatúra Európskeho súdu pre ľudské práva, ktorý už o podobnom prípade rozhodoval v minulosti. Celý proces zo strany mestskej časti považuje za nezmyselný a škodlivý. Keďže predpokladá, že vyhlásenie stavebnej uzávery bude zo strany nadradených orgánov aj tak odmietnuté, pôjde len o zbytočnú stratu a zdržovanie.

Mestská časť považuje podlažnosť projektu za prehnanú. Zdroj: Pod Vŕškami

Možnosť ovplyvňovať svoj rozvoj územným plánovaním, vrátane zásahov do súkromného vlastníctva fyzických a právnických osôb, je samozrejme originálnou a ústavnou právomocou samospráv. Mestská časť má navyše povinnosť každých päť rokov preskúmať aktuálnosť existujúceho územného plánu zóny. Ak dospeje k záveru, že sa radikálne zmenili podmienky oproti tým pred piatimi rokmi, môže ÚPZ aktualizovať vo forme zmien a doplnkov. Ak by hrozilo významné narušenie územia, môže na maximálne päť rokov vyhlásiť uzáveru, kým nebude prijatá nová podoba ÚPZ. Uzávera však musí získať vyjadrenia dotknutých orgánov, vrátane Magistrátu (ktorý by tak poprel svoje aktuálne vydané stanovisko) a je vypracovávaná expertami, čo vyvoláva určité náklady. 

Na druhej strane, konanie Záhorskej Bystrice zaváňa účelovosťou. Znižovať intenzitu zástavby v čase, kedy v susedstve vznikajú obdobne veľké domy, a zvlášť v centrálnej časti zóny, je zvláštne. Argumentovať dopravou je taktiež nedostačujúce, keďže infraštruktúra v oblasti bola nastavená na určitú mieru zástavby, mala by tak byť dostatočne kapacitná. Takisto sa má v dohľadnej dobe rozširovať Hodonínska ulica, hlavná prístupová komunikácia do Záhorskej Bystrice. Napokon, údajný odpor existujúcich obyvateľov Pod Vŕškami (rodinných domov) voči ďalšej výstavbe je smiešny.

V nedávnej minulosti sa viacero mestských časti pokúsilo o vyhlásenie stavebnej uzávery v niektorých štvrtiach, vo väčšine prípadov to však dopadlo neúspechom. Účelom uzáver totiž nie je brániť individuálnym developerským projektom, ktoré v podstate nijako zásadne nenarúšajú charakter územia. Ich cieľom bolo zabezpečiť, aby nedošlo k zástavbe priestorov, potrebných pre umiestnenie významných líniových a verejnoprospešných stavieb – diaľnic, železničných koridorov a podobne. Skúsenosti s tým má Ružinov alebo Karlova Ves, ktoré sa tento inštitút pokúšali zneužiť.

Všetko tak nasvedčuje tomu, že ide len o politický NIMBYizmus, kedy si chce mestská časť a jej vedenie takto nakloniť voličov. Využíva na to územné plánovanie, pričom navonok sa zdá, že zmeny sú na prospech verejnosti. Rozšírenie rozsahu občianskej vybavenosti a zníženie zástavby v časti Bratislavy, ktorá sa prezentuje ako vidiecka zóna s vysokou kvalitou života, zapadá do marketingovej schémy.

V skutočnosti je však v rozpore s realitou. Záhorská Bystrica rýchlo smeruje k tomu, aby sa priamo prepojila s mestom. Postupne sa spúšťa development na Záhorskej nížine, pričom nákupné centrum v Boroch obsluhuje aj obyvateľov mestskej časti, ktorí disponujú autami (a zároveň znižuje návratnosť investície do retailu zo strany iných developerov). Absencia rozsiahlejšej vybavenosti v sektore F zas nevylučuje umiestnenie vybavenosti v susedstve. Samotná mestská časť tu chce napríklad vybudovať rekreačný areál so športoviskami či obrovským amfiteátrom, kým v areáli bývalého energetického učilišťa na Strmých vŕškoch má vzniknúť základná škola, materská škola, domov sociálnych služieb a namiesto internátu budú nájomné byty. 

Ako situácia dopadne, je v tejto chvíli ťažko predvídať. Ak by však zámer výstavby súboru Green River padol alebo prešiel radikálnymi zmenami len kvôli hre poslancov a starostu na bojovníkov proti výstavbe, bola by to škoda. Nielen pre developera, ale aj mestskú časť či mesto. Kým prvá potrebuje financie a môže urbanisticky dotvoriť rozvojovú štvrť, mestu by tých takmer päť stoviek rezidencií mohlo pomôcť zmierniť problémy s katastrofálnym nedostatkom nových bytov. A to je pre Bratislavu jedna z kľúčových výziev súčasnosti. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.