Simona Schreinerová 12.12.2023 17:35

Kríza zažehnaná. Záhorská Bystrica sa dohodla s developerom, Pod Vŕškami konečne získajú centrálnu časť

Rozsiahly urbanistický zámer Pod Vŕškami v zóne Krče v Záhorskej Bystrici bol predstavený v roku 2008. Development sa síce rozvíjal pomaly, postupne sa ale dopracoval až k vyplneniu celej lokality - s výnimkou jej budúceho centra. Projekt známy ako Green River však narazil na problémy, ktorých súčasťou bol hroziaci konflikt s mestskou časťou.

Zdroj: Pod Vŕškami

Projekt Pod Vŕškami sa začal rozbiehať v roku 2008 ešte pred hospodárskou krízou. Vtedajší developer Opera SL Group mal víziu vytvorenia ukážkovej predmestskej štvrte v Záhorskej Bystrici v časti Krče. Za investorom bol izraelský kapitál, autorom konceptu bol renomovaný izraelský architekt Avner Yashar.

Rozsiahle územie sa rozdelilo na niekoľko sektorov, ktoré sa líšili stupňom urbanizácie. Prvá etapa Pod Vŕškami, ešte podľa pôvodnej vízie, bola dokončená v roku 2012. Kríza samozrejme plány skomplikovala a rozširovanie budúcej štvrte sa hýbalo iba pomaly. Okrem toho prišlo aj k úpravám projektu.

Plánované radové domy čiastočne ustúpili rodinným domom, niektoré z pozemkov boli odpredané iným developerom. Namiesto obchodov v parteri sa vybudoval veľký supermarket. Zmena nastala aj na strane pôvodného stavebníka. Spoločnosť Pod vŕškami, s.r.o., ktorá zabezpečuje development väčšiny územia, má za sebou stále izraelského investora. Ostatní partneri však z projektu vypadli.

Keď dopady krízy začali odznievať, rozvoj Záhorskej Bystrice zažil reštart. Nanovo rozostavané časti Pod Vŕškami do určitej miery nadväzovali na pôvodný development (aj pri realizáciách od iných firiem), výnimkou bola centrálna časť. Pôvodne sa tu uvažovalo so vznikom centrálneho námestia s domami s vybavenosťou, slúžiacou pre celú zónu. Po novom ale mal v tzv. sektore F vzniknúť projekt s názvom Green River.       

Presnejšiu podobu zámeru odhalilo oznámenie o zmene, predložené na posudzovanie vplyvov na životné prostredie. Právoplatné rozhodnutie získal Bytový komplex Green River v septembri minulého roka. V tom čase mal vydané kladné záväzné stanovisko mesta, čím bol overený súlad projektu s Územným plánom, ale aj Územným plánom zóny. Pre developera to znamenalo, že môže postúpiť k ďalším povoľovacím procesom, teda k územnému a stavebnému konaniu, zakončenému stavebným povolením.

Cestu k výstavbe však zahatala mestská časť, ktorá sa rozhodla aktualizovať Územný plán zóny Krče. Išlo práve o územie, v ktorom mala prebehnúť výstavba Green River. Účelom malo byť zníženie podlažnosti o dve podlažia alebo doplnenie občianskej vybavenosti.

Z pochopiteľných dôvodov developer túto zmenu odmietal a upozorňoval na súlad projektu s aktuálne platnou územnoplánovacou dokumentáciou. Poslanci sa snažili zabrániť akýmkoľvek aktivitám, ktoré by sa mohli realizovať do schválenia novej územnoplánovacej dokumentácie, stavebnou uzáverou v sektore F. Pod Vŕškami sa netajili tým, že by týmto krokom utrpeli veľké straty. V prípade vyhlásenia stavebnej uzávery mal developer v pláne vymáhať straty aj súdnou cestou.

Napokon sa zdá, že sa situácia upokojila. Green River dnes disponuje rozhodnutím o umiestnení stavby. „Koncept projektu Green River zostal zachovaný. Avšak prišlo ku kompromisnému riešeniu pri zeleni, ktorej bude viac a kde sme prepracovali budúci park, ktorý bude mať viac prírodný charakter ako pôvodne navrhovaný mestský park,“ uviedol Ján Krajčovič, generálny riaditeľ Pod vŕškami, s.r.o.

Mestská časť a devoloper našli spoločnú reč, ktorá sa týkala aj rekreačného areálu v lokalite Krče. „Zapracovali sme do projektu požiadavky mestskej časti (zeleň, občianska vybavenosť) a zároveň sme umožnili a podporili rozvoj pobytovo - športového areálu, ktorý sa momentálne buduje za futbalovým ihriskom,“ pripomenul Krajčovič. Developer bol totiž vlastníkom časti pozemkov, potrebných pre jeho realizáciu - v minulosti tu plánoval školu. Výstavbe v sektore F by tak už nemalo nič zásadné brániť.

Verejné priestory majú byť atraktívne pre širokú komunitu. Zdroj: Pod Vŕškami

Nosnou časťou projektu bude už podľa názvu zelený park, ktorý sa má ako rieka vinúť pomedzi domy na mierne svahovitom teréne sektoru F. Domy sú podľa dokumentácie riešené ako séria dvojíc objektov, založených na spoločnej garáži. Všetky objekty majú mať maximálne päť nadzemných podlaží, z toho najvyššie budú ustúpené.

Green River bude vznikať v šiestich etapách s celkovým počtom bytov 466. Umiestnené tu budú dvoj- až štvorizbové byty, ku ktorým bude prislúchať 691 parkovacích miest. Z nich bude až 511 v podzemnej garáži a 180 na teréne. Autorom architektonického riešenia je Ateliér 3M.

Development by mal vznikať po dvoch etapách a začať by sa malo od existujúcej zástavby vo vrchnej časti územia. Postupovať sa bude smerom k vstupu do zóny. V dotyku s kruhovým objazdom vznikne v poslednej etape aj menší dvojpodlažný objekt občianskej vybavenosti. Ten by mal nahradiť dnešné predajné centrum projektu. Park sa bude budovať postupne s jednotlivými etapami.

Parku sa venovala zvláštna pozornosť a verejný priestor by mal byť koncipovaný s ohľadom na všetky generácie. Nachádzať sa tu bude detské ihrisko (už vybudované), workout, multifunkčné ihriská, amfiteáter s malým námestím (piazzetou), priestor pre grilovanie, psí výbeh aj miesto, prispôsobené potrebám seniorov. Developer chce zeleň intenzívne využívať aj na strechách.

Začiatok výstavby závisí od dátumu vydania stavebného povolenia. Nemožno vylúčiť, že sa Green River začne realizovať ešte v priebehu budúceho roka - ak už nenarazí na obštrukcie zo strany mestskej časti či verejnosti. 

Pôvodná koncepcia projektu. Zdroj: Pod Vŕškami

Ide o ďalší krok v postupnom rozvoji Záhorskej Bystrice. Dobudovaním developmentu Pod Vŕškami dôjde do veľkej miery aj k ukončeniu rozsiahlejšej výstavby v zóne Krče. Jej vznik dramaticky zmenil podobu mestskej časti, ako aj počet obyvateľov. Teraz už ide skutočne o kombináciu vidieckej obce a polomestského prostredia. 

Proces zrastania pôvodnej Záhorskej Bystrice s mestom bude pravdepodobne pokračovať. Náznakom je zámer Orešianky 2.0 v zóne Podkerepušky od developera FM–Reality. Urbanistický návrh spočíva v riešení ôsmich obytných budov, pričom pôjde o štyri sekciové domy a štyri bodové domy.

Ďalším objektom bude budova občianskej vybavenosti v pôdorysnom tvare písmena L. Medzi obytným súborom a objektom občianskej vybavenosti vznikne väčší verejný priestor. Zámer počíta aj s vybudovaním 470 parkovacích miest. Autorom architektúry je kancelária Archibakers. 

Skôr či neskôr sa investori odhodlajú aj pre výstavbu na mieste ďalších polí a nezastavaných lúk, ktoré dnes oddeľujú túto mestskú časť od Lamača. Medzičasom, postupne sa začína črtať budúcnosť Borov od Penta Real Estate, ktoré v ďalších fázach počítajú - minimálne podľa územnoplánovacej regulácie - s novým prepojením štvrte s diaľnicou D2 aj Záhorskou Bystricou. 

Krok po kroku sa tak prepoja dnes fragmentované developmenty v celistvú lokalitu rezidenčnej, prípadne polyfunkčnej zástavby. Ide o súčasť budúcej transformácie bratislavskej časti Záhorskej nížiny. V nadchádzajúcich desaťročiach sa z nej stane lokalita, ktorú budú domovom nazývať desaťtisíce nových obyvateľov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.