Adrian Gubčo 09.12.2021 11:54

V Podhorskom páse sa pripravujú ďalšie projekty

V kopcovitej časti Bratislavy nad mestskými časťami Staré Mesto a Nové Mesto by mali pribudnúť ďalšie nové projekty. Výstavba v posledných rokoch priniesla úplnú transformáciu lokality, kde sa až donedávna nachádzali vinohrady. Nové zámery sa sústreďujú na využitie zostávajúcich voľných pozemkov. Mesto ohlasuje plány na záchranu zostávajúcich vinohradov.

Nová podoba Matúškova Residence. Zdroj: Frostudio

Najnovšie projekty už musia počítať pri svojej výstavbe s náročnejšími podmienkami oproti minulosti. Najlepšie pozemky sa totiž minuli, preto je nutné využívať čiastočne zvyškové územia so špecifickými problémami. Jednou z komplikácií bola blízkosť železničnej trate, druhou dotyk s technickou infraštruktúrou. Budúci klienti sa tak budú musieť vyrovnať s určitými kompromismi. Developeri sa snažili nedostatky vyvážiť aspoň určitými dizajnovými zásahmi, aby kupujúcich nalákali na iné benefity: v prípade kopcovitých častí mesta to je najmä výhľad a čiastočne štandard.

To je aj prípad prvého z projektov, Matúškova Residence. Development bol donedávna známy ako Wine House a jeho prípravu zastrešovala o jeho prevzatie sa snažila spoločnosť Atrios. Tá odkúpila chcela odkúpiť jeden z objektov bývalého Výskumného ústavu vinohradníckeho a vinárskeho na Matúškovej ulici, ktorý mal povolenie na asanáciu aj výstavbu nového päťpodlažného bytového objektu s 36 bytmi a apartmánmi. Atrios je okrem developera prepojený aj s architektonickou kanceláriou A3 Architekti, preto sa rozhodol zámer upraviť. Cieľom bolo okrem zvýšenia úrovne projektu maximalizovať úžitok pre klienta i developera.

Ako poukazuje developer, hoci je projekt blízko trate, na druhej strane to znamená aj lepšiu dostupnosť do centra Bratislavy. Budova je výhodne orientovaná, vďaka čomu by boli byty dobre presvetlené. Tieto predpoklady využil k novému nastaveniu konceptu: namiesto pôvodných 36 bytov a apartmánov tu malo vzniknúť 40 jednotiek, pričom určené by boli prioritne ako AirBnB ubytovanie. Dispozície jednotiek sa upravili a efektivizovali, prvé dve podlažia s 30 apartmánmi sa zároveň zmenšili, čím bolo možné vytvoriť pomerne hlboké loggie. Ušetrená metráž sa využila pri bytoch na vyšších podlažiach. Dom mal byť navyše vysoko udržateľný.

Atrios vysvetľuje, že daný koncept dával v období pred pandémiou zmysel. Otrasy, ktoré zaznamenal trh s prenájmami a cestovný ruch, však víziu spoločnosti zásadne narušili. Atrios preto projekt predal navyše projekt ani nezískal. Majiteľom je dnes Finance Development 1, s.r.o., prepojená s developermi viacerých projektov na predmestí. Wine House, po novom známy ako Rezidencia Matúškova, bude ale developovať spriaznená firma T-Finance Group. Podľa určitých náznakov sa okolo zámeru hýbala aj spoločnosť Inter Development. Tá má za sebou viacero realizácií v Bratislave, ako aj priamo v lokalite Podhorského pásu.

Nový developer urobil do architektúry projektu ďalšie zmeny, hoci navonok nie natoľko zásadné. Dom tak prinesie štandardnú súčasnú architektúru, typickú pre domy mierne vyššieho štandardu. Keďže zámer už disponuje povoleniami, realizáciu by mohol stavebník rozbehnúť v dohľadnej dobe. Pôvodný nevzhľadný objekt bol zasanovaný na prelome tohto a minulého roka.

Pod Vinohradmi. Zdroj: Sympatia Group

Druhý projekt je komplikovanejší. Ide o development, nazývaný Pod Vinohradmi, pripravovaný spoločnosťou Sympatia Group. Aj táto firma už v lokalite pár projektov zrealizovala – vrátane susedných obytných súborov Roličky a Eleven Housing. Pod Vinohradmi má vzniknúť na voľnom páse medzi nimi v kontakte s Tupého ulicou. Dôvod, prečo tu dosiaľ nič nevzniklo, je zrejmý – prechádza tadiaľto vedenie vysokého napätia. V tesnej blízkosti vedenia sa štandardne stavať nemôže. Stavebník aj architekti tak museli novú bytovku náročne osadiť do terénu tak, aby ju vôbec bolo možné postaviť.

Podľa developera, príprava zámeru bola spustená už v roku 2019. Usporiadaná bola architektonická súťaž medzi troma významnými bratislavskými ateliérmi, hoci ktoré to sú, špecifikované nie je. V tejto chvíli sa pracuje na projekcii pre účely povoľovacieho konania. Dom samotný bude mať štyri nadzemné podlažia s najvyšším ustúpeným podlažím. Umiestnené tu bude aj podzemné podlažie (podlažia) s parkovaním a podľa vizualizácie aj s drobnou občianskou vybavenosťou. Počet bytov upresnený nie je, hoci v minulosti sa hovorilo o 36 rezidenciách.

Výstavba projektu by mala očividne prebehnúť medzi rokmi 2022-2023, minimálne podľa oficiálneho webu developera. Keďže v tejto chvíli ešte zámeru podľa všetkého chýbajú kľúčové povolenia, ide o značne ambiciózny, až nereálny termín. V každom prípade ale v území niečo v dohľadnej dobe pravdepodobne vznikne – nakoniec, ide o „lukratívnu“ časť Bratislavy.

Úrovni nielen tohto projektu, ale aj celej lokality by pomohla komplexná rekonštrukcia Tupého ulice, spojená s jej rozšírením, vybudovaním chodníkov, zastávky MHD a ideálne aj riešením pre cyklistov. Hoci v posledných rokoch prebehla v jej okolí masívna výstavba, ktorá bude očividne aj naďalej pokračovať, jej charakter obslužnej komunikácie pre potreby Železníc Slovenskej republiky sa nezmenil. To je zásadná chyba a do momentu, kým neprejde táto ulica zásadnejšou transformáciou, nemožno jej okolie v skutočnosti označovať ani trochu za lukratívnu oblasť, bez ohľadu na výhľady, štandard či ceny bytov, ktoré tu boli vybudované.

Časť verejnosti na to poukazuje už dlhšie, čo vyústilo k vzniku Petície za bezpečnú Tupého ulicu. Táto získala pomerne veľký počet podpisov a na vedomie ju vzalo aj bratislavské Mestské zastupiteľstvo, ktoré prisľúbilo občanom podporu. V praxi sa zatiaľ zrealizovali len drobnosti (hoci dôležité) – napríklad osadenie retardéru, aby sa znížila rýchlosť automobilov a zvýšila bezpečnosť chodcov, nútených prechádzať po vozovke. Ešte dávnejšie ohlasovali výraznejšiu úpravu lokálni developeri, k jej realizácii však nedošlo. Teraz, v čase, kedy sú už kľúčové projekty dokončené a vypredané, sú ďalšie práce z ich strany nepravdepodobné.  

Pod Vinohradmi. Zdroj: RULES

Skôr či neskôr ale bude potrebné k tomuto kroku pristúpiť. Výstavba sa projektami, zmienenými v tomto článku, ani zďaleka neukončí. Možno sa zmení jej charakter – po novom začnú pravdepodobne vo väčšom pribúdať individuálne domy a vily. Stavebný rozvoj nastane aj napriek tomu, že Hlavné mesto ohlasuje určité plány, zamerané na ochranu vinohradov.

Ako Bratislava oznámila v priebehu včerajška, vyhlasuje súťaž, ktorej cieľom je transparentný výber nových nájomcov mestských viníc. Vzísť majú z radov „poctivých“ miestnych vinohradníčok a vinohradníkov či lokálnych komunít a iniciatív. Predmetom nájmu je časť mestských viníc o rozlohe 8 hektárov, ktorá je dnes v zanedbanom stave. Magistrát by však pôvodnú funkciu rád oživil, preto pristúpil už koncom novembra k odštartovaniu súťaže. „Hlavným cieľom súťaže je byť dobrým hospodárom a nenechať vinice chátrať, ale sprístupniť ich poctivým miestnym vinohradníkom a komunitným iniciatívam v otvorenej a transparentnej súťaži,“ priblížila Klaudia Lušpaiová z Referátu nájmov majetku na Magistráte hlavného mesta.

Vinice sa nachádzajú v mestských častiach Nové Mesto (časť Vinohrady) a Rača, hodnotiť sa bude „vinohradnícky aspekt“, teda ako daný návrh prispieva k miestnej ekonomike a ako nadväzuje na miestne tradície. Podmienky súťaže sú navrhnuté tak, aby motivovali záujemcov zohľadňovať aj ekologické pestovanie viniča, podporu biodiverzity, ale tiež využívanie lokalít na rekreáciu a sprístupnenie priestoru pre návštevníkov. Umožní sa tak kontakt obyvateľov s autentickým remeslom a miestnymi tradíciami. Záujemcovia môžu súťažné návrhy posielať do 14. januára 2022, súťaž bude vyhodnotená začiatkom februára.

Na túto súťaž nadväzujú aj aktivity Metropolitného inštitútu Bratislavy. Ten pripravuje zadanie urbanistickej štúdie pre bratislavské vinohrady s cieľom ich zachovania, ochrany, ale aj rozvoja tohto územia ako kultúrno-historického dedičstva Bratislavy. Urbanistická štúdia slúži ako podklad pre zmenu Územného plánu (a neskôr aj územných plánov zón), v dlhšom výhľade je tak aj legislatívna ochrana vinohradov nielen v mestskom vlastníctve. Mimochodom, podobná iniciatíva pod názvom Bratislavské visuté záhrady bola vyvíjaná už pred desaťročím, no po volebných zmenách postupne vyšumela.

Ešte pred zmenou Územného plánu ale každopádne Magistrát nebude môcť zabrániť výstavbe, ktorá bude v súlade s jeho aktuálnym znením. Ten dnes ráta s rozšírením obytných zón. Urbanizácia Podhorského pásu tak pokračuje a pokračovať nejakú dobu aj bude. S rastúcim počtom obyvateľov bude rásť potreba výraznejších verejných investícií – od dopravného vybavenia, cez verejné priestory až po občiansku vybavenosť. Samospráva dnes tvorí v tomto smere investičný dlh aj v oblastiach, kde prípadný rozvoj služieb nevytvára také komplikácie či nebodaj politický odpor. Kedy sa tak Podhorský pás stane plnohodnotnou súčasťou mesta, ostáva otázne.

Článok bol aktualizovaný, pôvodné vizualizácie Rezidencie Matúškova boli stiahnuté na žiadosť spoločnosti Atrios. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.