Andrej Sárközi 21.09.2022 17:28

Veľkolepá premena Palmy je bližšie k realite, Magistrát dal zelenú prvej etape

Kúsok mesta v meste. Aj tak by sme mohli nazvať jeden z najkomplexnejších a najambicióznejších developmentov v Bratislave – prestavbu areálu Palma. Ostro sledovaný bratislavský projekt sa začína pomaly blížiť k realizácii. Prvá časť transformácie zóny totiž získala od Magistrátu záväzné stanovisko. 

Zdroj: A1 Architecture

Prvá etapa môže napredovať

Za premenou brownfieldu na živú štvrť s ambíciou vzniku lokálneho mestského centra stojí developer Corwin, ktorý si k spolupráci na urbanistickom koncepte zóny prizval architektonickú kanceláriu Gehl Architects. Od oznámenia developera o vybudovaní kvalitného polyfunkčného developmentu s bývaním, kanceláriami, obchodmi a atraktívnym verejnými priestormi, už ubehli necelé tri roky. 

Obnova a dostavba časti areálu Palma však dostala prvé povolenie – záverečné stanovisko v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) - len na začiatku tohto roka. Mimoriadne významné súhlasné záväzné stanovisko od Hlavného mesta zas bolo vydané v uplynulých dňoch. Magistrát tak podporil návrh reštrukturalizácie priemyselného areálu s prípustnou funkciou administratívy, čo znamená, že prvá etapa projektu je v súlade s Územným plánom Hlavného mesta SR Bratislavy. Podľa jeho súčasného znenia sa má na celom pozemku Palmy rozvíjať najmä výroba. 

Zámerom prvej etapy projektu je obnoviť a zmodernizovať severnú časť priemyselného areálu, ktorý je určený na už spomenutú administratívu a výskumno-vývojovú funkciu. V súčasnosti, pre priestorové a technologické dispozície priemyselných objektov, už tieto priestory nevyhovujú požadovaným nárokom na efektívnu prevádzku a udržateľnosť. Územie susedí s Račianskou ulicou zo severozápadu, s areálom Novej Cvernovky zo severovýchodu, z južnej strany je prítomná železničná trať a z juhozápadu zvyšná časť areálu Palma. Prvá etapa projektu bude susediť s areálom Novej Cvernovky spôsobom, ktorý jej umožní naďalej pokračovať v kultúrnych aktivitách.

Návrh počíta s celkovo piatimi novými administratívnymi budovami a taktiež so zachovaním jedného pôvodného objektu z roku 1963, známeho pod názvom Zámočnícka dielňa. Vybavenosť areálu bude situovaná na prízemí jednotlivých objektov a verejne prístupná občianska vybavenosť bude umiestnená smerom na Račiansku ulicu. Výška jednotlivých budov bude siahať od 5 do 9 nadzemných podlaží (vrátane ustúpených), disponovať budú aj dvomi podzemnými, ktoré prepájajú všetky objekty. 

Administratívna budova A disponuje deviatimi nadzemnými podlažiami, z čoho dve najvyššie podlažia sú ustúpené. Objekt B obsahuje šesť nadzemných podlaží, kde je šieste ustúpené. Budova C má rovnakú podlažnosť ako budova A. Objekt D disponuje siedmimi nadzemnými podlažiami, pričom posledné je uskočené. Rovnaký počet má aj administratívna budova F. Zámočnícka dielňa bude mať (má) šesť nadzemných podlaží.  

Jednotlivé objekty majú hlavný vstup situovaný na prvom podlaží a prístupné sú z priľahlej pešej komunikácie i z vnútroblokov. V tomto území sa taktiež nachádza objekt sila, ktorý možno definovať ako ikonu celého projektu. Ten nie je predmetom riešenia – nateraz zostane zachovaný v pôvodnom stave, do budúcna sa však počíta s jeho rekonštrukciou a opätovným využitím. Developer už dávnejšie potvrdil, že sa v areáli Palmy počíta aj s najväčšou drevostavbou na Slovensku. Malo by ísť o jeden z kancelárskych objektov.

Architektúru kancelárskych budov spracúvajú kancelárie A1 Architecture a Architektonická dielňa Collegium. Najmä s prvou menovanou Corwin spolupracuje už dlhodobo, pričom navrhla aj jeho vlajkový projekt Blumental. Doterajšie informácie o Palme, podľa ktorej chce investor pracovať s väčším množstvom rozličných materiálov, naznačujú, že k podobne kvalitnej a zároveň výnimočnej mestskej štruktúre smeruje aj táto dnes prakticky mŕtva zóna. 

Magistrát s rozsiahlymi pripomienkami

V záväznom rozhodnutí mesta je viacero podmienok, s ktorými musí developer počítať. Z hľadiska urbanisticko – architektonického riešenia verejných priestorov mesto požaduje, aby priestory na prvom nadzemnom podlaží boli priamo prístupné z verejného priestoru a na pozemku musí byť zrealizovaná zeleň minimálne v rozsahu predloženej dokumentácie. Ku kolaudácii musí byť preukázané, že všetky balkóny budú zrealizované bez akýchkoľvek zvislých konštrukcií, inak by ich výmera ovplyvnila výsledný index zastavaných a podlažných plôch. Mesto malo pripomienky aj k deliacim stenám priestorov, ktoré požaduje mať vyhotovené z ľahkých a subtílnych konštrukcií, napríklad z nepriehľadného skla. Magistrát v dokumente uvádza, že je tiež potrebné dosiahnuť bezbariérové sprístupnenie areálu i častí prístupných pre verejnosť, ako sú dažďové záhrady alebo vnútorné námestia.

Nekončí ale pri tom. Požaduje doplniť cyklostojany pri hlavných vstupoch do objektov a prerušiť zelený pás v časti zastávky MHD a tým zväčšiť rozptylovú plochu v komunikačnom uzle. Mesto žiada do vlastníctva odovzdať pozemné komunikácie, slúžiace na dopravnú obsluhu areálu, ako aj pozemky, na ktorých sa nachádzajú príslušné stavby. Zvláštnosťou však je odovzdanie komunikácie ešte pred územným rozhodnutím - bežne sa to robí až s kolaudáciou. Podľa príslušného orgánu absentuje nadimenzovanie potrebného objemu vsakovacích zariadení ako sú dažďové záhrady, vsakovacie rigoly a podzemné objekty. Mestu tiež vadí grafická časť projektu, ktorú považuje za neprehľadnú a požaduje ju doplniť. 

Z hľadiska ochrany životného prostredia a tvorby mestskej zelene mesto požaduje verejný priestor realizovať podľa manuálu MIB Princípy a štandardy zelene v meste. Plochy zelene bude tiež potrebné udržiavať pomocou automatického závlahového systému a spevnené plochy musia rešpektovať pešie ťahy v území. 

Veľké zmeny čakajú aj Račiansku ulicu, čo je predmetom samostatného konania. Tradičný lievik pri električkovej zastávke Námestie Biely Kríž zanikne. Račianska ulica sa pri areáli Palma plánuje rozšíriť o jeden jazdný pruh v smere do Rače v dĺžke 223 metrov, pričom križovatka bude svetelne riadená. Rovnako sa vytvoria odbočovacie pruhy v smere do centra a do areálu. Zriadi sa zelený pás, navrhovaná je tiež obojsmerná cyklotrasa – tá poslúži aj ako priestorová rezerva pre možné rozšírenie električkovej zástavky. Zriadi sa aj nový chodník pre peších.

Rekonštrukciou ďalej prejde časť ulice pri Bielom kríži, opravia sa povrchy a zriadi bezbariérový priechod pre chodcov s novou šírkou až sedem metrov. Navrhuje sa aj úprava jestvujúceho prejazdu električkovej trate, preložené budú stožiare verejného osvetlenia a modernizáciou prejde aj cestná svetelná signalizácia. Novinkou je aj vybudovanie nového nástupišťa autobusovej zastávky. Úsek Račianskej ulice tak prejde preukázateľným zlepšením. Vyššiu úroveň, spojenú aj s modernizáciou električkovej trate, by si však vyžadovala celá Račianska. 

Zdroj: Corwin

Zvyšné etapy čakajú na zmenu Územného plánu

Ďalšie plány developera narážajú na komplikácie. Najväčším problémom je fakt, že vízia vytvorenia polyfunkčnej štvrte nemôže počítať s výstavbou podľa súčasného Územného plánu. Ten na tomto mieste predpokladá zachovanie priemyselnej výroby, čo znemožňuje výstavbu bytových domov. Ak tu chce developer postaviť novú komplexnú štvrť, plán musí nutne prejsť zmenami, ktoré prinesú aktualizáciu plánu a otvorenie sa k rozsiahlejšiemu developmentu. Magistrát sám v Urbanistickej štúdii Brownfieldy na území mesta naznačuje, že Palma je na zmenu funkcie ideálna. 

Podkladom pre zmenu je urbanistická štúdia, ktorú spracoval developer Corwin. Vyhotovená bola dvojica variantov. Prvý variant vychádza z vízie Gehl Architects, ktorý odráža princípy ich tvorivého procesu, odkazuje na lokálne tradície a prepája verejný život so súkromným. V prípade Palmy to znamená rešpektovanie industriálnej histórie lokality a vytvorenie miestneho centra pri bulvári Račianskej ulice. Tento variant počíta s výstavbou niečo vyše tisícky bytov pre takmer dve tisícky obyvateľov. Pracovať by tu malo 1.729 ľudí pri počte 1.605 parkovacích miest, z čoho bude 1.493 v garážach. 

Druhý variant vznikol v kancelárii JELA. S prvým je zhodný len v prvej etape, druhú a trietu poňal inak. Variant pracuje pootvorenými blokmi, ktoré sú doplnené o vnútroblokovú zeleň. Rozdiely spočívajú najmä v nižšej miere rozčlenenia blokov na menšie sekcie. JELA tiež vytvorila väčší rozsah verejných priestorov a systém dopravnej obsluhy predpokladá vjazd automobilov aj do uličiek medzi jednotlivými blokmi. Druhý variant je charakteristický aj veľkorysým verejným priestorom, pri hlavnom námestí má byť umiestnená tržnica či knižnica. Počíta sa tu s výstavbou približne 1.218 bytov pre viac ako dve tisícky obyvateľov a pracovať by tu malo niečo cez tisícdvesto ľudí. 

Plány Corwinu sú uskutočniteľné, dôkazom je vydanie súhlasného stanoviska mesta na prvú etapu projektu, aj keď s rozsiahlymi pripomienkami, rovnako ako štúdie od mesta aj popredných architektov a urbanistov. Brownfield je výborne pripravený na transformáciu. Nachádza sa v susedstve električkovej i železničnej trate a v jeho priamom dotyku vzniká jedno z najvýznamnejších kultúrnych centier na Slovensku. Pre premenu na mestskú štvrť ide o ideálne miesto a pri správnej forme tak môže revitalizáciou vzniknúť nová ikona Bratislavy. 

Problémom však zatiaľ zostáva Územný plán. Kým sa nezmení, musí investor celú súčasnú Palmu udržiavať a uhrádzať existujúce náklady, aj keď z toho zatiaľ nemá vôbec nič - práve naopak, len sa mu zbytočne zvyšujú náklady. Preto potrebuje čo najskôr začať na tomto území realizovať prvé objekty. Inak totiž nie je vylúčené, že z pôvodných ambícií sa zľaví a nastúpi racionalizácia, ktorá zníži celkovú kvalitu jedného z potenciálne najlepších projektov v Bratislave. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.