Adrian Gubčo 11.05.2020 14:40

Výstavba Ovocných Sadov začína

V ružinovskej štvrti Trnávka sa spúšťa realizácia jedného z najväčších rezidenčných projektov v Bratislave. Developer J&T Real Estate ohlásil štart výstavby obytného súboru Ovocné Sady, ktoré pretvoria pozemky niekdajšieho ZARES-u v blízkosti medzinárodného letiska.

Zdroj: J&T Real Estate

JTRE sa k pozemkom dostala v rámci veľkej zámeny pozemkov potom, ako verejnosť hlasno odmietla možnosť zástavby územia tzv. Kráľovej hory, populárnej vychádzkovej lokality nad Dlhými Dielmi. Investor dostal za Kráľovu horu priestor v Petržalke, kde medzičasom vznikol projekt Fuxova, a pozemky pri letisku.

Kombinácia rozsahu plochy, charakteru lokality a s tým súvisiacich obmedzení developera viedla k vytvoreniu konceptu dostupnejšej formy bývania v podobe obytného súboru, pozostávajúceho z desiatich sedem- až osempodlažných doskových domov v riadkovej zástavbe. Celkový počet bytov a apartmánov má byť až 1.024, čo z Ovocných Sadov robí jeden z najväčších rezidenčných developmentov v meste.

JTRE teraz spúšťa výstavbu prvej etapy, potom ako v priebehu marca nadobudlo právoplatnosť stavebné povolenie. V prvej etape vznikne 550 bytov na ploche 41-tisíc metrov štvorcových. Vybudovaných bude šesť domov, rozsiahle parkovacie plochy a verejný parkovo upravený priestor. Byty sú jedno- až trojizbové a mienené ako dostupné bývanie pre mladých ľudí a rodiny.

Reakcia klientov bola očividne pozitívna, keďže predaných by malo byť už 65% jednotiek. „Koncept projektu Ovocné sady sa ukázal vhodne nastavený pre široké spektrum klientov, ktorí uprednostňujú pokojnú štvrť pred ruchom centra mesta. Krivka predaja mala od začiatku novembra stúpajúcu tendenciu a po šiestich mesiacoch je dostupná už len niečo viac ako tretina bytov,“ konštatuje výkonný riaditeľ spoločnosti JTRE Pavel Pelikán.

Štandard projektu je na priemernej úrovni, developer však pripomína, že Ovocné Sady majú iné výhody. „Klienti tiež oceňujú dobrú dopravnú dostupnosť a efektívne riešenie dispozícií bytov,“ hovorí Ivan Bratko, vedúci predaja rezidenčných nehnuteľností JTRE. V projekte navyše pribudne verejná materská škola s kapacitou 80 miest, komunitný priestor v parku s ihriskom či grilom a veľmi obmedzený rozsah občianskej vybavenosti v dvojici domov v kontake s príjazdovou komunikáciou.

JTRE pripúšťa, že architektúra domov je jednoduchá, no „funkčná“. Za konceptom stojí kancelária GFI, ktorá skutočne nedokázala obytnému súboru dodať akúkoľvek osobitosť – ten pripomína skôr modernejšie panelové sídlisko. V danej lokalite by bola vhodná skôr hustá štruktúra menších bytových domov, „townhouses“, developer však zvolil najekonomickejšiu formu zástavby.

Výstavba sa rozbehne už v najbližších dňoch, generálnym dodávateľom stavby je STRABAG Pozemné a inžinierske staviteľstvo s. r. o., spolu so SYTIQ a.s. Dokončenie prvej etapy Ovocných Sadov je predpokladané v roku 2022.

Zdroj: J&T Real Estate

Ovocné Sady spoločne s najnovšou etapou Slnečníc (Slnečnice Pop) predstavuje asi najdostupnejší väčší projekt v Bratislave v súčasnosti. Týmito dvoma obytnými súbormi sa však výpočet viacmenej končí. V poslednej dobe bolo dostupné (alebo relatívne dostupné) bývanie mimoriadne nedostatkovým tovarom, ako sa však ukazuje, oveľa lepšie to nebude ani v budúcnosti.

Ako ukazujú priebežne zverejňované štatistiky, ceny bývania boli v prvom kvartáli roku 2020 na historickom maxime, narozdiel od minulosti však neboli založené na prehnaných očakávaniach, spojených s realitnou bublinou, ale na kombinácii rastúcej kúpyschopnosti obyvateľstva v spojení s nedostatočnou ponukou. V tomto smere výhľad nie je dobrý, práve naopak, je celkom možné, že ponuka sa v dohľadnej dobe ešte zníži.

Otázny bude samozrejme vplyv pandémie koronavírusu, existujú však názory, že development zažije len dočasný útlm záujmu o nové nehnuteľnosti. Takisto platí, že developeri musia s ohľadom na dlhodobosť celého projektového procesu predvídať, aká bude situácia o päť rokov (pri slovenských podmienkach). Je pravdepodobné, že dovtedy sa ekonomika opäť vráti k rastovému trendu a s ňou aj ceny bývania.

Keďže však niektoré administratívne úkony – najmä zmeny Územného plánu – môžu trvať aj dlhšie, nožnice medzi ponukou a dopytom sa budú rozširovať. Už teraz sa Bratislava dostáva na hranu limitov toho, kde sa ešte dajú byty stavať bez problémov, o niekoľko rokov bude situácia ešte vážnejšia. Do toho navyše vstúpil Magistrát zo svojim prístupom netolerovať výstavbu jednotiek pre prechodné ubytovanie (apartmánov).

Jedným z efektov môže byť pokles kvality jednotlivých projektov. Ovocné Sady sú toho žiarivým príkladom – oproti bežnému panelovému sídlisku totiž majú azda len jednu výhodu, a to je fakt, že sú nové. Inak by sa však zdalo, že sme v oblasti dostupnejšieho bývania za tri desaťročia od zmeny režimu neurobili žiaden pokrok.

Spojiť kvalitný urbanizmus, vysokú úroveň architektúry, uspokojivý štandard, relatívnu cenú dostupnosť a komerčnú výhodnosť do jedného projektu sa môže pri aktuálnych cenách, administratívnej náročnosti, nedostatkom Územného plánu a niekedy aj problémoch s aktivistami stať nemožnou úlohou. Isteže, je možné viniť aj developera, zároveň si však treba otvorene povedať: súčasné podmienky rozvoju kvalitného dostupného bývania v Bratislave neprajú.

Ide o jeden z najväčších problémov metropoly, ktorý treba urýchlene riešiť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.