Adrian Gubčo 10.08.2022 16:27

Staré Mesto sa zahustí, projekty v prielukách postupujú

Bratislavské Staré Mesto je najhustejšie zastavanou časťou metropoly, napriek tomu tu ostáva ešte viacero voľných a nezastavaných pozemkov. Patrí k nim viacero prieluk, ktoré vznikli po odstránení pôvodnej zástavby, ale aj dlhodobo prázdnych plôch, uvoľnených s cieľom neskoršieho rozvoja. K tomu by mohlo prísť už v najbližších rokoch.

Svoradova. Zdroj: Google StreetView

Hoci je centrálna časť Bratislavy na miestne pomery zastavaná relatívne husto, oproti iným európskym veľkomestám je to stále ešte málo. Bratislava si totiž prešla najvýraznejším rozvojom až po Prvej svetovej vojne, kedy sa postupne začali presadzovať myšlienky o rozvoľňovaní zástavbe v záujme zlepšenia životných podmienok obyvateľstva. Dostatok slnka, vzduchu a zelene mali prispieť k lepšiemu zdravotnému stavu a životnému štandardu, kým nové cesty mali vytvoriť lepšie podmienky pre dopravnú obsluhu. V spojení s novými ambíciami rozvíjajúceho sa mesta si to vyžiadalo búranie viacerých starších štvrtí a domov.

Výsledkom je prítomnosť veľkého množstva prieluk v tých častiach centra, kde sa nestihol ukončiť proces prestavby. V niektorých prípadoch ide o drobné parcely, inokedy ale o rozsiahle plochy, umožňujúce vznik mohutnejších konceptov. K takým patrí aj priestor medzi Ulicou Imricha Karvaša, Slovanskou, Fazuľovou a Radlinského. S výnimkou niekdajšej kefárne, ktorá sa premenila na hotel, a experimentálneho bytového domu na Slovanskej ostáva priestor takmer úplne prázdny.

Nemalo to tak byť nadlho. Už niekoľko rokov totiž transformáciu pozemkov plánuje firma, blízka Penta Real Estate a aktuálne Alto Real Estate, ktorá vznikla odštiepením sa od Penty. Súbor trojice projektov, oficiálne nazvaných Florian Offices, Obytný súbor Fazuľová a Polyfunkčný dom Slovanská, vyplní celý priestor a dodá mu mestskejší ráz. Hýbať by sa mali všetky zámery, hoci postup aktuálne nastal pri treťom, o ktorom je vo všeobecnosti známych najmenej informácií.

Ako vyplýva z oznamu na úradnej tabuli stavebného úradu v mestskej časti Bratislava – Staré Mesto, po troch rokoch od žiadosti investora sa začalo stavebné konanie na úpravu ciest a chodníkov na pozemkoch firmy aj mesta. Nejde tak ešte o konanie na samotný dom. Ten by mal byť po obdržaní záväzného stanoviska mesta ešte len v územnom konaní. Do stavebného povolenia a výstavby tak môžu prejsť teoreticky aj roky, s prihliadnutím na aktuálnu výkonnosť staromestského stavebného úradu.

V každom prípade, nový objekt bude prínosom pre danú lokalitu. Podľa všetkého by malo ísť o osempodlažný dom s obchodmi a službami na prízemí a bytmi na vyšších podlažiach. Celkovo by tu malo vzniknúť 60 bytov a 13 apartmánov. V dvojpodlažnej podzemnej garáži bude 97 parkovacích miest. Predpokladaná je vysoká úroveň architektúry, keďže na projekte pracuje prestížna a oceňovaná kancelária JRKVC. Developer však chce budovu odhaliť až so ziskom povolení, takže ešte nejakú dobu jej výzor známy nebude, rovnako ako harmonogram realizácie.

Dom na Slovanskej bude súčasťou širšej transformácie priestoru. Umiestnený je vľavo pod budovou NBS. Zdroj: Alto Real Estate

Podobná situácia panuje aj pri ďalšom projekte Bytového domu na Svoradovej. Umiestnený má byť na nároží Svoradovej, Pilárikovej a Zámockej, bude mať teda vcelku dominantnú polohu v dotyku s historickým jadrom mesta, bratislavským „Ringom“, električkovou traťou pri tuneli a zónou Zochova. Novostavba v tvare písmena V bude mať tri podzemné a päť nadzemných podlaží. Na prízemí budú administratívne priestory, na druhom až piatom 12 bytov. V podzemných priestoroch bude 36 parkovacích miest, riešených formou zakladača. Architektom je skúsený tvorca Ľubomír Závodný.

Investor, spoločnosť Svoradova a.s., zatiaľ nepredstavil žiadne vizualizácie zámeru. Aj v tomto prípade sa však očakáva, že by úroveň mala byť s ohľadom na autora, lokalitu a pravdepodobný štandard vyššia. Zámer je dnes v štádiu územného konania, k stavebnému povoleniu sa tak dostane azda v priebehu budúceho roka. Ak by to tak bolo, dokončenie možno očakávať niekedy v priebehu roka 2025, prípadne na začiatku roka 2026.

Dobudovaním Bytového domu Svoradova sa dokončí domoradie na západnej strane Pilárikovej, ktorá mala kedysi kompaktnú obojstrannú zástavbu. Východná časť bola odstránená v súvislosti s realizáciou Staromestskej a jej prerazením po Hodžovo námestie. Hrubé vrazenie komunikácie do pôvodnej štruktúry je dodnes viditeľné a okolie sa sceľuje len pomaly. Pripravovaný projekt je súčasťou tohto procesu.

Vysoká 13. Zdroj: Google StreetView

Vo vyššej miere by sa mohla sceliť aj Vysoká ulica, jedna z tradičných starobratislavských ulíc, hoci so značne narušenou štruktúrou a verejným priestorom. Pôvodne išlo o vinohradnícku uličku, známu veľkým množstvom viech – teda o akúsi dvojičku susednej Obchodnej. Jej západný koniec bol poškodený vojnou a narušený v neskoršom období. Zároveň sa pomaly prestavovala aj táto ulica, hoci transformácia nebola nikdy ukončená. Pamiatkou na ňu sú dnes viaceré prieluky. Jednou z najhorších je „diera“ medzi Vysokou 11 a Vysokou 15. Na mieste typického staršieho domu je dnes parkovisko.

Nemalo by to platiť navždy. Na Magistráte je už v posudzovaní zámer výstavby polyfunkčného bytového domu zo strany firmy VK Invest, ktorý má prieluku vyplniť. V tejto chvíli nie je známe o projekte nič viac – mierka, počet bytov, prítomnosť služieb ani architekt – ide ale o dobrú správu. V ideálnom prípade objekt nadviaže na susedný dom na Vysokej 11 a bude mať dve až tri podlažia, citlivú fasádu a byty vložené predovšetkým do dvora. Parkovanie azda vznikne v podzemí namiesto terénu vo dvore.

Ak sa development osvedčí, inšpirovať môže ďalších investorov, ktorí by mohli napríklad nahradiť dom na Obchodnej 70 alebo vyplniť prieluku na Obchodnej 5. Ďalšie podobné parcely sú na Jozefskej a Námestí slobody, z ktorých niektoré čakajú na využitie aj desaťročia. Paradoxne, rast cien bývania je v tomto prípade nápomocný, lebo by mohol zlepšiť ekonomický výhľad hypotetických projektov aj za uváženia zvýšených stavebných nákladov.

Aj po dokončení trojice domov, priblížených v tomto článku, totiž ostáva v Starom Meste aj mimo neho obrovské množstvo zle využívaných plôch, ktoré si zasluhujú výstavbu alebo prestavbu. Len v okolí Obchodnej je ich množstvo (mesto by sa napríklad mohlo vrátiť k myšlienke dostavby Jedlíkovej ulice, ktorá mala pokračovať od Kolárskej po Hollého). Priestor pre zmenu má skoro každá ulica.

Ide o dôležitú úlohu. Ak chce byť mesto klimatický odolné a ekologicky aj ekonomicky udržateľné, potrebuje byť priestorovo efektívne. To dosiahne, ak sa každá vhodná plocha (teda najmä prieluky, staré objekty a brownfieldy) oživí novými či zrekonštruovanými domami. Fyzický priestor je drahou komoditou. Bratislava si ňou, rovnako ako akékoľvek iné mesto, nemôže dovoliť mrhať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.