Adrian Gubčo 09.02.2022 13:07

Obytný súbor na Fazuľovej má územné rozhodnutie, na odhalenie definitívnej podoby stále čaká

Urbanizácia takmer posledných veľkých nezastavaných pozemkov v Starom Meste sa blíži. Územné rozhodnutie získal projekt Obytného súboru Fazuľová, ktorý vyplní priestor medzi Fazuľovou a Školskou ulicou v blízkosti Národnej banky Slovenska. Ide o súčasť rozsiahlejšieho developmentu, ktorý prinesie aj výstavbu na susednej ploche medzi Školskou a Imricha Karvaša. Za zámerom stojí Penta Real Estate.

Koordinačná situácia projektu. Zdroj: FP Solutions / Ministerstvo životného prostredia SR

Centrum Bratislavy je napriek prítomnosti veľkého množstva prieluk pomerne husto zastavanou časťou mesta. V posledných rokoch postupne miznú veľké nezastavané areály alebo brownfieldy, ktoré boli určené na prestavbu a dostavbu. Po spustení realizácie Vydrice tak doteraz ostáva už len málinko takýchto plôch. Asi najväčšie celistvé územie predstavujú plochy, nachádzajúce sa medzi Ulicou Imricha Karvaša a Fazuľovou ulicou. Aj to je však len otázkou času, keďže nový development je vo vysokom štádiu prípravy.

Výstavba sa tu však plánuje už niekoľko desaťročí. Hoci tomu súčasný stav územia nenasvedčuje, v minulosti malo ísť o jednu z najreprezentatívnejších lokalít Bratislavy. Ulica Imricha Karvaša totiž predstavuje súčasť uvažovanej Priečnej osi – veľkej triedy, ktorá mala spojiť Hlavné železničnú stanicu (resp. Malé Karpaty) s nábrežím Dunaja, pričom v dotyku s ulicou by sa nachádzali významné verejné budovy, parky a špičkové architektonické realizácie. V reliktoch sa tieto idey zachovali v podobe objektov Ministerstva dopravy a výstavby SR, Slovenskej technickej univerzity, Slovenského rozhlasu alebo Národnej banky Slovenska.

Čo sa týka predmetného územia, tu malo vzniknúť sídlisko Starohorská. S ohľadom na výnimočnú polohu malo byť aj toto sídlisko netradičné – experimentálne. V období plánovania budúcnosti územia v 60-tych rokoch 20. storočia sa v duchu vtedy moderných myšlienok presadila predstava o oddelení cestnej a pešej dopravy (čiastočne realizovaná v podobe terás Slovenského rozhlasu), chodci tak mali voľne prechádzať ponad Priečnu os a cez mohutnú zástavbu sídliska – výšková dominanta by bola podobne vysoká, ako protiľahlá Stavebná fakulta STU. Autormi boli vizionárski architekti Štefan Svetko a Boris Džadoň.

Zo sídliska sa zachoval len jediný experimentálny dom na Školskej ulici a zvyšok plôch ostal v podstate prázdny – okrem zvyškov výrobného areálu alebo školy, po ktorej získala ulica meno. V priebehu porevolučného vývoja sa objavilo viacero nápadov, ako územie využiť. V roku 1999 sa tu uvažovalo nad umiestnením úradu mestskej časti Bratislava – Staré Mesto, neskôr tu plánoval český developer Sekyra Group umiestniť kancelársku vežu. Na konci minulého desaťročia sa však k pozemkom na Fazuľovej aj Imricha Karvaša dostali firmy Dreamer s.r.o. a Florian Offices s.r.o., blízke developerovi Penta Real Estate.

Odvtedy sa do veľkej miery konkretizovali plány s jednotlivými plochami. Kým popri Ulici Imricha Karvaša vznikne kancelárska budova Florian Offices, doplnená o Polyfunkčný dom Slovanská, oddelený malým námestím (piazzetou), medzi Fazuľovou a Školskou vznikne bývanie v podobe Obytného súboru Fazuľová. Všetky tri projekty už majú vydané kladné záväzné stanoviská od Hlavného mesta, aktuálne sú tak na posudzovaní na stavebnom úrade mestskej časti Staré Mesto. Obytný súbor Fazuľová aktuálne získal dôležité územné rozhodnutie.

Komplex bude pozostávať z dvojice hlavných objektov A a B. A bude mať osem nadzemných podlaží a bude paralelný so Školskou ulicou, objekt B s rovnakou podlažnosťou bude stáť nad Fazuľovou. Z drvivej väčšiny budú objekty obsahovať bývanie v podobe 167 bytov a 67 apartmánov (kvôli presvetleniu), iba v objekte A budú na prvom podlaží tri obchodné jednotky. Orientované budú voči nárožiu Školskej a Slovanskej ulice. Medzi budovami vznikne dvor, pod ktorým bude parkovanie s 389 parkovacími miestami.

Napriek vysokému štádiu povoľovania nie je dosiaľ známa žiadna konkrétnejšia vizualizácia projektu. Penta Real Estate len teraz oficiálne potvrdila, že ide o jej projekt. „Môžeme potvrdiť, že projekt je v našom vlastníctve,“ hovorí Lenka Vargová, PR Specialist v Penta Real Estate. „Momentálne čakáme na správoplatnenie vydaných rozhodnutí. Detailné informácie k projektu poskytneme neskôr, keď budeme pripravovať fázu predaja.“ Túto časť projektu by však mala pripravovať prestížna a oceňovaná kancelária GutGut.

Developeri dnes štandardne predaj spúšťajú v čase, kedy majú v rukách stavebné povolenie. Nie sú tlačení odhaľovať projekty skôr, keďže sa jednak predá všetko a zároveň sú ceny tým vyššie, čím neskôr sa dostanú do ponuky. Ako bude Fazuľová vyzerať, tak bude známe pravdepodobne až o niekoľko mesiacov, možno až v druhej polovici roka. Do konca roka by sa teoreticky mohla spustiť aj výstavba developmentu. Územie je už do veľkej miery vyčistené. Investičné náklady sa pôvodne odhadovali na približne 20 miliónov eur. 

Náznaková vizualizácia Florian Offices a Polyfunkčného domu Slovanská. Na ideu Priečnej osi by sa mohlo nadviazať nielen architektonicky, ale aj funkčne - napríklad keby v kancelárskej budove sídlilo niektoré z ministerstiev. Zdroj: Sallut

V dohľadnej dobe očakávam vydanie územných rozhodnutí aj na ostatné časti projektu, teda dom na Slovanskej a kancelársky komplex Florian Offices. Doteraz bola publikovaná len jedna o čosi konkrétnejšia, no stále len náznaková vizualizácia. Prestížni architekti participujú aj na zvyšku zámeru (GutGut a JRKVC na dome na Slovanskej, Pantograph a Vietzke&Borstelmann na Florian Offices), preto predpokladám, že pôjde o kvalitné realizácie. V tejto chvíli je predčasné čokoľvek hodnotiť, hoci nevyužitie parteru pri Obytnom súbore Fazuľová považujem za otázne rozhodnutie – i keď ekonomicky racionálne. Namiesto toho sa tu uvažuje s predzáhradkami.

Každopádne ide ale o lokalitu, ktorá si vyžaduje vznik špičkovej mestotvornej architektúry aj verejného priestoru. Hoci sa idea Priečnej osi nezrealizovala, stále ide o priľahlé okolie Vládnej štvrte a veľkého univerzitného kampusu STU. Pretínajú sa tu dôležité línie verejnej dopravy a blízka štvrť Blumentál patrí k najlepším častiam Bratislavy pre život. Jednotlivé domy od Penta Real Estate by mohli priniesť výrazné skompaktnenie územia a spraviť celú túto časť centra celistvou a logickou.  

Či sa to podarí, je v rukách investora a jeho architektov, v rámci možností však aspoň čiastočne prispelo k zlepšeniu aj mesto. Developera zaviazalo k využívaniu podobnej betónovej dlažby, aká sa po novom nachádza pred vstupom do Národnej banky Slovenska. NBS zas pri tvorbe konceptu úprav verejného priestoru vychádzalo z toho, že stromová alej, ktorú založilo pred priečelím budovy, bude pokračovať smerom dole popri Ulici Imricha Karvaša aj v rámci nového developmentu. Hlavné mesto chce v priebehu tohto roka navyše obnoviť chodníky „pred rozhlasom“, čo by mohlo znamenať, že by sa zlepšenia a predláždenia mohla dočkať nástupná plocha do budovy na nároží Imricha Karvaša a Mýtnej.

Nové zásahy tak snáď citeľne pozdvihnú kvalitu lokality, ktorá mala byť kedysi výkladnou skriňou Bratislavy. Ako mnohé veľkorysé plány, ani tento sa nepodarilo naplniť. Do konfliktu sa dostala idea novej žiarivej budúcnosti s realitou a tradíciou pôvodného mesta (konkrétne s nápadom zrušiť Medickú záhradu a Ondrejský cintorín a preraziť cez ne parkovú triedu). Neskorší vývoj potvrdil, že Priečna os ostane len zaujímavou, no nikdy nenaplnenou súčasťou urbanistického vývoja metropoly.

Napriek tomu sa z nej ale zachoval relikt, ktorý by mal byť v rámci možností rozvíjaný, a to kultivovaním verejného priestoru, architektúry a zástavby v jej okolí. V tejto chvíli je Obytný súbor Fazuľová a súvisiace projekty jednou z kľúčových a posledných šancí veľkú myšlienku minulosti so cťou dopovedať. Ostáva len dúfať, že čakanie na developera s odhalením ich podoby nakoniec prinesie uspokojenie – a centrum Bratislavy získa novostavby náležitej kvality a charakteru.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.