Adrian Gubčo 04.03.2024 14:36

Koniec diery uprostred centra. Alto Real Estate naplno rozbieha Florian Residence

Kým centrá blízkych európskych metropol sú tvorené extrémne hustou zástavbou, v Bratislave sa donedávna nachádzalo viacero prázdnych alebo nevyužitých pozemkov veľkého rozsahu. V posledných rokoch však jeden za druhým zanikajú. Konečne prišlo aj na veľké plochy pod budovou Národnej banky Slovenska, kde developer Alto Real Estate naplno rozbieha výstavbu Florian Residence, spojenú s predajom bytov.

Zdroj: Alto Real Estate

Lokalita v blízkosti dnešnej Ulice Imricha Karvaša, Slovanskej, Školskej alebo Fazuľovej bola do polovice 20. storočia tvorená kompaktnou, no nízkou zástavbou predmestského charakteru. Išlo o prirodzený dôsledok faktu, že kedysi išlo skutočne o blízke zázemie Bratislavy, ktorá však túto štvrť v postupne obrástla. V druhej polovici storočia preto bola asanovaná s víziou vzniku veľkorysých modernistických budov vrátane experimentálneho sídliska s výškovou dominantou.

Z týchto plánov ale dodnes neostalo nič. Na začiatku 21. storočia sa síce objavili úvahy českej developerskej spoločnosti Sekyra Group vybudovať tu vežiak, firma sa však zo Slovenska (dočasne) stiahla. V priebehu minulej dekády pozemky získali eseročky, blízke developerovi Penta Real Estate.

Postupne sa začala formovať predstava nového developmentu, tvoreného tromi časťami. Prvou mal byť Polyfunkčný dom Slovanská, ktorý by vznikol priamo pod budovou NBS na nároží Ul. Imricha Karvaša a Slovanskej. Druhým projektom mal byť Obytný súbor Fazuľová medzi Školskou a Fazuľovou. Napokon, najvýraznejším zámerom bolo bizniscentrum Florian Offices na zvažujúcom sa pozemku pri Ul. Imricha Karvaša smerom k Radlinského.

Plány boli spojené so známymi menami v architektonickom svete – Slovanskú navrhovala kancelária JRKVC, Fazuľovú GutGut a Florian Offices Vietzke&Borstelmann, známa z projektu Sky Park Offices. Developer postupne získaval povolenia a blížil sa k výstavbe. V rámci prípravy odstránil zvyšky pôvodných objektov, ktoré ešte na pozemkoch ostávali (vrátane školy, po ktorej bola Školská pomenovaná).

V roku 2022 sa však objavila informácia, že z finančnej skupiny Penta vystupuje jeden z jej partnerov Jozef Oravkin a zakladá si vlastnú developerskú spoločnosť Alto Real Estate. V rámci vyrovnania s partnermi získal trojicu developmentov – Digital Park, Sky Park a pripravované zámery medzi Ul. Imricha Karvaša a Fazuľovou.

Nová spoločnosť potvrdila, že na príprave a aktualizácii projektov pracuje. Definitívnu podobu však odhalila len na konci minulého roka. Florian Residence, ako sa projekt nazýva, prinesie nadštandardné bývanie v domoch, ktorých finálnu podobu spracovalo významné holandské štúdio Benthem Crouwel Architects. Na pozemkoch sa zároveň rozbehli práce vo vyššom tempe. Významná „diera“ v blízkosti historického centra Bratislavy tak smeruje k zániku.

Zdroj: Alto Real Estate

Developer projekt rozdelil na niekoľko etáp. „V prvej fáze vznikne osempodlažný dom so 73 bytmi a apartmánmi so zaujímavým mixom dispozícií,“ hovorí CEO Alto Real Estate Rastislav Valovič. Ide o Polyfunkčný dom Slovanská. „V týchto dňoch spúšťame úvodnú etapu predaja limitovaného počtu bytov,“ pripomína investor.

Alto Real Estate zdôrazňuje, že osempodlažný dom bude bezprostredne susediť s pokojnými lokálnymi ulicami Školská a Slovanská. Napriek tomu má ponúknuť benefity mestského bývania, spočívajúce predovšetkým vo výbornej pešej dostupnosti všetkých služieb. „Dá sa povedať, že Florian Residence je miestom, na ktorom MHD ani auto nepotrebujete. Nákupy, služby, oddych aj spoločenský život sú dostupné pešo – tak, ako to v centre má byť,“ konštatuje Valovič.

Do predaja je zatiaľ nasadených prvých 20 bytov a apartmánov, predovšetkým dvojizbových (až 12). Najmenší z týchto bytov má 49,26 m², s exteriérom 58,02 m². Najmenší jednoizbový byt má aj s loggiou 39 m², najväčší štvorizbový 154,73 m². Dispozície sú vcelku racionálne, dvojizbové byty majú vlastné toalety, vo viacerých prípadoch majú kúpeľne vlastné okno a podarilo sa vytvoriť aj priestor pre šatníkovú miestnosť. Každý byt či apartmán má vlastnú loggiu, prípade dve.

Ceny bytov zverejnené nie sú. Určite však nebudú nízke, čomu zodpovedá aj štandard. Jeho súčasťou sú hliníkové okná, podlahové kúrenie, stropné vetranie, drevené parkety či veľkoformátový obklad v kúpeľniach. Developer okrem toho zdôrazňuje, že myslel na ekológiu, čo sa uplatnilo aj v kúrení či chladení. „Zdrojom energie pre tento systém je sústava suchých vrtov s hĺbkou až 100 metrov. V tepelnom čerpadle sa energia zo zeme mení na teplo alebo na chlad podľa aktuálnych potrieb objektu,“ špecifikuje.

V tomto ohľade má byť Florian Residence špičkou na bratislavskom trhu. „Vďaka nekompromisnému výberu technológií predstavujú byty nielen zásadnú úsporu energií, ale aj najvyšší možný štandard komfortu na našom trhu. Budovy ušetria minimálne 50 percent nákladov na energie (kúrenie, chladenie a príprava teplej vody), navyše s minimálnou uhlíkovou stopou. Tú znižujú aj zelené strechy,“ popisuje R. Valovič.

Zeleň sa uplatní aj vo verejnom priestore v susedstve budovy. Naplánované tu je námestíčko medzi prvou etapou a treťou (na mieste Florian Offices), zeleň medzi prvou a druhou (Obytný súbor Fazuľová), a stromoradie popri Ul. Imricha Karvaša. Developer avizuje, že sadiť bude vzrastlé stromy. Okrem toho naznačuje, že použije Bratislavskú dlažbu, čím nadviaže na nedávno predláždené plochy v okolí NBS alebo Slovenského rozhlasu.

Prvá etapa bude obsahovať aktívny parter so službami, čo jej má dodať mestský charakter. To isté sa očakáva od architektúry, na ktorej výraze sa bude podieľať prevetrávaná fasáda z prírodného kameňa, doplnená o betón či štukové reliéfy.

Na pozemku dnes prebieha už čulá aktivita. Očakávaný termín dokončenia prvej etapy projektu je druhá polovica roka 2025.

Stavebné práce už prebiehajú. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Na túto prvú časť nadviaže mohutnejšia druhá etapa. Vďaka svojmu riešeniu v podobe dvojice osempodlažných doskových domov so západo-východnou orientáciou umožní vytvorenie pokojnejšieho, no verejne prístupného vnútrobloku. Tento bude mať parkovú úpravu, vznikne tu detské ihrisko a dokonca aj byty s predzáhradkami, čo je pre danú časť mesta do veľkej miery netypické. Umiestnených tu bude 240 rezidencií pre približne 600 obyvateľov.

Táto časť projektu mala ísť do realizácie naraz s prvou etapou a na pozemku už prebehli aj prvé zemné úpravy. Developer však pravdepodobne reagoval na situáciu na trhu a rozhodol sa s druhou etapou nateraz počkať. Kedy sa rozbehne jej realizácia, nie je známe. Alto Real Estate ale bude nepochybne sledovať vývoj predaja a tomu prispôsobí svoju stratégiu pri ďalšej etape.

Ako posledná má ísť do výstavby tretia etapa, pôvodne uvažovaná ako kancelárska. Aj v tomto prípade však investor reaguje na pohyby na trhu a rozhodol sa nahradiť kancelársku funkciu rezidenčnou. Na to ale bude potrebovať zmenu Územného plánu. Tá nepríde skôr ako do dvoch rokov, takže o skorom začiatku výstavby zatiaľ nemožno hovoriť.

V každom prípade, veľké prázdne územie na okraji populárnej štvrte Blumentál sa zmení na aktívnu súčasť mesta. Výstavba nových domov dodá územiu veľkomestský a ucelený charakter. Po architektonickej stránke pôsobia navrhované objekty na základe vizualizácií vcelku solídne a nadčasovo, vďaka čomu sa zvýši kvalita celej lokality. Naostatok, pribudne aj nová udržiavaná zeleň na nepomerne vyššej úrovni oproti nedávnej minulosti.

Florian Residence so všetkými svojimi etapami by mal byť príkladom akceptovateľného zahusťovania prázdnych pozemkov v centre mesta, pokiaľ ide o komerčnú výstavbu. Priestor na rozhraní vládnej a univerzitnej štvrte sa dal využiť aj pre iné funkcie. Za daných okolností, keď pozemok vlastní súkromný investor, však ide o bezpredmetnú akademickú debatu.   

Fotografie z 22.2.2024. Pozrite si výstavbu Florian Residence vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.