Adrian Gubčo 22.02.2021 11:26

Development pod Národnou bankou získava prvé povolenia

Plochy medzi Ulicou Imricha Karvaša, Radlinského, Fazuľovou a Slovanskou ulicou ostávajú jednými z najrozsiahlejších nezastavaných území v centrálnej časti Bratislavy. Už čoskoro by sa to však mohlo zmeniť – naplánovaná tu je trojica projektov, ktoré vyplnia prázdne plochy súčasnou architektúrou od popredných architektonických ateliérov.

Zdroj: Sallut

Dané územie bolo ešte relatívne nedávno zastavané drobnou predmestskou zástavbou polovidieckeho charakteru, typickou pre historické predmestia Bratislavy. Výnimku v tomto smere predstavovali len priemyselné objekty bývalej kefárne, dnes čiastočne transformované, čiastočne zbúrané a premenené na hotel a čiastočne ponechané bez využitia, alebo stará škola, ktorá dala názov Školskej ulici – pred necelými dvoma rokmi však bola asanovaná. Po zániku pôvodnej zástavby ostali plochy chátrať bez využitia.

Pôvodné plány s územím vyzerali inak – v zmysle vízií povojnových architektov mala byť tadiaľto vedená kľúčová časť tzv. Priečnej osi, hlavnej mestskej triedy, ktorá by prepájala Hlavnú železničnú stanicu s nábrežím Dunaja a v okolí ktorej sa mala koncentrovať vybavenosť. Vtedajší urbanisti tým nadviazali aj na myšlienku vzniku vládnej a univerzitnej štvrte v okolí Námestia Slobody. To znamenalo masívne asanácie a v blízkom okolí postupne vyrástol kampus STU, Slovenský rozhlas a v pláne bola výstavba sídliska Starohorská (pozri tu, str. 212-213).

To navrhoval slávny architekt Štefan Svetko s Borisom Džadoňom a malo ísť o experimentálne sídlisko, megaštruktúru s výškovými budovami aj sústavou terás, ktorá mala nadväzovať na terasy Slovenského rozhlasu. V praxi z neho vznikol len experimentálny panelový dom na Slovanskej ulici. Pôvodné idey sa popreli prakticky hneď po zmene režimu a vzniku samostatnej republiky, keď prišla centrála Národnej banky Slovenska (Štefan Svetko sedel v porote pri súťaži) s novým prístupom. Nová výstavba, ktorá sa plánuje dnes, nadviaže skôr na NBS a tradičný charakter zástavby v centre mesta.

V povoľovaní bola trojica projektov, z toho jeden kancelársky a dva rezidenčné. Kancelársky sa nazýva Florian Offices a vznikne v najviac exponovanej polohe na nároží Ulice Imricha Karvaša a Radlinského. Severne od neho, oddelený piazzetou, vznikne na rohu Ulice Imricha Karvaša a Slovanskej Polyfunkčný dom Slovanská. Nakoniec, v priestore medzi Školskou a Fazuľovou, bude umiestnený Obytný súbor Fazuľová.

Florian Offices je navrhnutý ako solitér s jemne zaoblenými nárožiami. Budova bude mať tri podzemné a šesť nadzemných podlaží, šieste podlažie bude mierne ustupovať, aby reagovalo na projekt na Slovanskej. Prvé podlažie bude mierne vyvýšené a umiestnené tu budú vstupy, vjazd zo Školskej, lobby, obchodné prevádzky (600 metrov štvorcových) a kantína, ostatné podlažia budú administratívne (čistá administratívna plocha je 9.578 metrov štvorcových). Parkovanie bude riešené v podzemí, naplánovaných je 270 parkovacích miest. Nová výsadba je navrhovaná na námestíčku medzi Florianom a domom na Slovanskej a na Školskej, kde bude aleja stromov.

Polyfunkčný dom Slovanská bude solitérny bodový objekt s dvomi podzemnými a ôsmimi nadzemnými podlažiami. Prvé podlažie je tvorené vstupom, vjazdom a tromi obchodnými priestormi (300 metrov štvorcových), na ostatných podlažiach bude umiestnené bývanie. Navrhnutých je 60 bytov, 13 apartmánov (kvôli preslneniu) a na druhom podlaží aj jeden samostatný administratívny priestor. Všetky byty budú mať balkón, loggiu alebo terasu, čo sa týka jednotiek na mierne ustúpenom, najvyššom podlaží. Umiestnené tu budú najmä menšie byty, 46 bytov má mať do 60 metrov štvorcových, 12 do 90 metrov a len 2 viac. Obsluhu objektu zabezpečí 97 parkovacích miest.

Rozsiahlejšie bývanie je naplánované v rámci Obytného súboru Fazuľová, ktorý vyplní celú plochu medzi Školskou ulicou, hotelom, Fazuľovou a experimentálnym domom. Pozostávať bude z dvojice samostatných objektov s ôsmimi podlažiami, medzi ktorými bude podzemná garáž s tromi podlažiami a dvor. Domy doplnia uličné čiary jednotlivých ulíc, priestor bude rozšírený v nároží Školskej a Slovanskej, kde bude v parteri trojica obchodných jednotiek. Inak budú domy výlučne rezidenčné, čo sa týka aj prvých podlaží, kde budú umiestnené byty s predzáhradkami. V domoch, pozostávajúcich z troch sekcií, je naplánovaných 164 bytov a 67 apartmánov (opäť kvôli svetlu), z toho bude 136 bytov do 60 metrov štvorcových, 43 bytov do 90 metrov a 52 bytov nad 90 metrov. Počet parkovacích miest bude 389.

Projekty predkladá trojica rozličných firiem, tieto sú však vzájomne prepojené a projekty sú vzájomne koordinované. V minulosti sa hovorilo aj o tom, že nad developmentom má záštitu spoločnosť Penta Real Estate. „Naďalej platí, že spoločnosť Penta Real Estate má zámer na pozemkoch v centrálnej časti Bratislavy a v blízkosti Národnej banky Slovenska vybudovať projekt, ktorý bude kombináciou bývania a kancelárií,“ potvrdzuje Lenka Vargová, PR Specialist Penta Real Estate, nejde však, prísne vzaté, o projekt Penty. „Nakoľko však nie sme nateraz vlastníkom ani predkladateľom tohto projektového zámeru, viac detailov v tejto chvíli nebudeme špecifikovať. Projekt náležite predstavíme a jeho komunikáciu zahájime hneď, ako sa vyriešia majetkovo-právne vzťahy."

V každom prípade, ide o rozsiahly zámer, ktorý premení veľkú plochu centrálnej Bratislavy. Všetky tri projekty majú v tejto chvíli vydané kladné záväzné stanoviská a posúvajú sa na územné a následne stavebné konanie na staromestskom stavebnom úrade. Tu môže proces ešte nejakú dobu trvať, keďže staromestský úrad patrí k tým pomalším. Výstavba sa tak nenaštartuje skôr ako v roku 2022 s možným dokončením v roku 2025.

Obytný súbor Fazuľova - situácia. Zdroj: Ekojet / EIA

Pri všetkých troch projektoch si nemožno nevšimnúť niekoľko podstatných skutočností. Spracovateľmi projektových dokumentácií sú vynikajúci architekti – pri obytných projektoch je to Lukáš Kordík z kancelárie GutGut, asi najoceňovanejšieho súčasného ateliéru na Slovensku, pri Florian Offices Tomáš Auxt z Pantographu, ďalšej kancelárie s rastúcim počtom zaujímavých realizácií. Okrem toho by však mali byť do prípravy zahrnuté ďalšie štúdiá: na dome na Slovanskej by mal spolupracovať Peter Jurkovič z JRKVC, na Florian Offices nemecká kancelária Vietzke&Borstelmann.

To všetko vytvára predpoklady pre vznik zaujímavej architektúry jednotlivých objektov. Vizualizácií je nanešťastie málo a zobrazujú zámery len veľmi rámcovo. Kancelárska budova by však mohla vhodne reagovať na dominantu územia v podobe výškovej budovy NBS, kým dom na Slovanskej zo zverejneného materiálu pôsobí príťažlivým súčasným dojmom. Pri domoch od GutGut možno očakávať triezvy, minimalistický prístup. Trošku zvláštny je však fakt, že do centra mesta chce developer umiestňovať predzáhradky pred byty na prvom podlaží, hoci logicky sa tu žiada aktívny parter.

Z biznisového hľadiska ide o pochopiteľné rozhodnutie – potenciál retailu je vyťažený aj v tejto časti mesta a umiestnenie bytov dáva oveľa väčší komerčný zmysel. Lokalizácia bytov na prvom podlaží, hoci aj v centre, by nebola žiadnym unikátom, zvlášť v bočnej ulici, bude však extrémne závisieť od dizajnu, aby predzáhradky nepôsobili nevhodne. GutGut je dostatočne skúsená kancelária, aby túto úlohu zvládla. Pred zverejnením ďalších materiálov si netrúfam túto časť projektu bližšie hodnotiť, pôjde však nepochybne o zásadnú súčasť zámeru, vplývajúcu na jeho architektonickú a vizuálnu kvalitu.

Development prinesie aj isté úpravy verejných priestorov a komunikácií. Školská a čiastočne aj Slovanská ulica sa napríklad rozšíria na plnohodnotné obojsmerné ulice, na Fazuľovej sa rozšíria chodníky a zo Školskej bude vytlačené parkovanie. To patrí mestu, developer tak bude nútený umiestniť náhradné parkovanie v podzemných garážach jednotlivých objektov. Ide o zaujímavý prístup, ktorý by pri využití vo väčšej miere mohol prispieť k lokálnemu vyčisteniu ulíc od áut. Parkujúce automobily sú totiž s reklamou a graffitmi najvýraznejším vizuálnym smogom v Bratislave.

Veľmi dôležitým prínosom celého projektu prestavby územia bude aj celkové skompaktnenie tejto časti Bratislavy. Existencia nevyužitej plochy takéhoto rozsahu v tak exponovanej lokalite bola zarážajúca, to sa však teraz mení. Samozrejme, v ideálnom svete by bol pozemok vo vlastníctve mesta alebo inej verejnej inštitúcie a mohla by tu vzniknúť ikonická verejná vybavenosť – napríklad technická knižnica, technické múzeum, sídlo ministerstva alebo atraktívne nájomné byty – v takomto svete však nežijeme. Pozitívom ostáva zefektivizovanie využitia plochy, prílev nového bývania, pracovísk a vybavenosti či aktivácia „územia nikoho“, aj aj kvalitná súčasná architektúra.

Spolu s Vydricou, River Parkom II a postupným vývojom v oblasti downtownu (a možno s okolím Hlavnej stanice) tak v Starom Meste čoskoro zanikne skoro posledná väčšia plocha, kde nebola zástavba. Ďalší development už pôjde len cestou výstavby v prielukách, prestavieb, dostavieb, nadstavieb a rekonštrukcií. Rozvoj vnútornej Bratislavy tak vstupuje do ďalšej etapy, ktorá by mohla priniesť zvýšenie urbanistickej kvality centra mesta, definovanej existenciou kompaktnej, postupne vrstvenej a bohatej zástavby s dobrou mierkou, architektúrou a snáď aj verejným priestorom – a to všetko sú základy dobrého mesta.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.