Adrian Gubčo 22.03.2023 09:02

Definitívny koniec starého brownfieldu. Nuppu realizuje posledné etapy

Keď developer YIT Slovakia preberal v roku 2015 ružinovský projekt Bergamon, prisľúbil vznik „atraktívnej štvrte s praktickým bývaním“. Z developmentu chcel vybudovať celú novú štvrť aj s prislúchajúcou vybavenosťou. Dnes, necelé desaťročie po predstavení vízie, sa táto stáva definitívne realitou. Bergamon, premenovaný na Nuppu, získava posledné domy.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

YIT prebralo projekt s povoleniami na prvé domy. Netrvalo tak dlho a na rozsiahlom šesťhektárovom pozemku sa spustila výstavba. Na mieste bývalého dopravného areálu postupne začal vznikať obytný súbor, tvorený riadkovou zástavbou zalomených doskových bytových domov, spoločne zvierajúcich líniový centrálny park. Nuppu vznikalo síce v zanedbanej, ale predsa len relatívne dostupnej časti mesta, preto si nachádzalo klientov.

Vďaka tomu mohla spoločnosť rýchlo postupovať v realizácii, pričom nové etapy predstavovala približne každého pol roka. Jednotlivé bytové domy, ktorých malo byť jedenásť, pôvodne fínsky developer pomenovával po fínskych názvoch kvetov. S jednotlivými objektami sa postupne rozširoval aj sľubovaný park.

Development mal byť doplnený aj o občiansku vybavenosť v podobe kancelárií – južne od bytoviek bola naplánovaná dlhá dosková budova, ktorá by bola hmotovou, optickou aj hlukovou bariérou medzi rezidenčnou časťou a diaľnicou. YIT však medzičasom zmenilo prístup a rozhodlo sa kancelárie pretransformovať na bývanie dostupnejšieho charakteru. Medzičasom rozostavalo aj to.

Dnes sa výstavba Nuppu začína chýliť k záveru. Developer realizuje v podstate záverečné etapy projektu: vo výstavbe je dvojica bodových domov Asteri A a Asteri B, ako aj trojica dostupných bytoviek Magnolia 1-3. Celý súbor tak má do veľkej miery finálnu tvár, žije tu už väčšina jeho obyvateľov a prichádzajú sem aj obchodné obchodné prevádzky. Veľký brownfield prešiel takmer kompletnou transformáciou.

Je tak na mieste už hodnotiť, čo projekt tejto časti Ružinova – hranici medzi polovidieckym Prievozom a transformačnými Mlynskými Nivami – priniesol a aké sú jeho kvality. Možno Nuppu označiť za ukážkový príklad premeny územia?

Najprv byty, potom všetko ostatné

YIT teraz pracuje na celkovo piatich objektoch. V prípade „hlavnej“ časti súboru je to dvojica osempodlažných domov Asteri A a Asteri B. Kým všetky ostatné objekty (s výnimkou domu Jasmiini) majú tvar zalomeného doskového objektu, tu ide o jednoduché apartmánové domy, z ktorých akoby niekto „usekol“. V čase prípravy na výstavbu týchto objektov totiž developer ešte nevlastnil chýbajúce pozemky smerom k ulici Mlynské nivy.

V domoch Asteri A a Asteri B vzniká celkovo 78  1- až 4-izbových apartmánov (39 v každom objekte). V prvom ich je v tomto momente podľa oficiálneho webu voľných ešte 22, v druhom 15. Na prízemí sa nenachádzajú priestory pre potenciálne obchodné prevádzky, namiesto toho je tu umiestnené parkovanie.

Architektúra budov je pomerne jednoduchá – čo je už vidno aj v realite, nielen z vizualizácií. Budovy sú takmer dokončené. „Projekty Nuppu Asteri A, Asteri B sú aktuálne v posledných fázach realizácie,“ potvrdzuje Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia. V susedstve Asteri A sa ukončené aj práce na exteriérových zásahoch, čím sa prakticky dokončil centrálny park projektu. Vznikli tu drevené pobytové schody, umožňujúce výhľad naprieč parkom.

Magnolia 1. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Vo vysokom štádiu realizácie je však aj prvý z dostupnejších domov, Magnolia 1. „Magnolia 1 aktuálne získava potrebné kolaudačné rozhodnutia. V priebehu tohto roka postupne začneme majiteľom odovzdávať ich nehnuteľnosti v týchto etapách,“ pripomína Murcko. Vo výstavbe sú ešte dva domy. „V etape Nuppu Magnolia 2 sa ukončili práce na skelete, Nuppu Magnolia 3 rastie práve do výšky a v priebehu jarných mesiacov budeme dokončovať jej hrubú stavbu,“ hovorí developer.

V každom z týchto domov vzniká 95 bytov. Developer ponúka (v Bratislave) pomerne netradičnú možnosť plného zariadenia bytu (vrátane spotrebičov, linky, svietidiel, postele a i.). Napriek tomu ostáva ešte pomerne veľa bytov voľných – v Magnolia 3 takmer všetky (89). Potenciálni klienti tak reagujú na aktuálnu situáciu na rezidenčnom trhu. Slabý predaj potvrdzuje aj Milan Murcko. „V projekte Nuppu sme za posledných 6 mesiacov predali 32 bytových jednotiek. Predaj je pochopiteľne pomalší ako v predchádzajúcom období, no je to situácia, s ktorou sme počítali,“ konštatuje.

Developer na aktuálnu situáciu reaguje rozličnými spôsobmi. Ako tvrdí, inflačné doložky zavádzať nebude. „Inflačné doložky v zmluvách na žiadnom našom projekte aktuálne nepoužívame a neplánujeme ich v budúcnosti ani zaviesť. V minulosti sme na jednom projekte určitú dobu inflačné doložky zavedené mali, no nikdy sme ich neuplatnili a v budúcnosti tak ani neurobíme,“ sľubuje. V Nuppu namiesto toho ponúka 10-tisíc eur na dozariadenie bytu. Za určitých okolností sa to týka aj klientov z posledných desať rokov.

Či sa to odrazí na zlepšení predaja v dohľadnej dobe, je otázne. V každom prípade, veľkosť Nuppu je aj bez toho dostatočná na to, aby si sem postupne nachádzali cestu prevádzky občianskej vybavenosti. V projekte tak sú potraviny, kaviareň, je sem zavedená verejná doprava, rezidenti môžu využívať nabíjačku pre elektromobily, ako aj zmieňovaný park s miestami pre šport či rekreáciu. Vnútri časti domov sú klubovne alebo miestnosti pre umytie bicykla alebo psa. V Magnolii sú co-workingy a práčovne.

Najvýznamnejším prvkom vybavenosti je však materská škola. Na rozdiel od zariadení v iných projektoch, táto je verejná. „Materská škola v projekte Nuppu je už v prevádzke. Vo dvoch triedach sa nachádza všetko potrebné na hranie a rozvoj spolu 35 detí z blízkeho okolia,“ popisuje Murcko. „V celej prevádzke na prízemí rezidenčného bloku Jasmiini sa okrem tried nachádza aj jedáleň s prípravovňou jedla, kancelária pre administratívu, hygienické zázemie a šatne, čím poskytne štandardný komfort pre deti i zamestnancov.“

S bytmi tak postupne prichádza aj vybavenosť. Sídlisko tak získava kvality mestskej štvrte. Tou sa však stane až po plnom dokončení schémy a transformácii okolia.

Upravené vonkajšie priestory a centrálny park sú veľkými výhodami projektu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nuppu ako začiatok väčšej premeny

Pred úplným dokončením ostáva v rámci developmentu dobudovať ešte dve časti. Prvou z nich sú zvyšné dva objekty, nadväzujúce na Magnoliu. Aj pri nich sa hovorilo, že má ísť o kancelárie, z hľadiska celkovej situácie na trhu je však výhodnejšie vybudovať tu byty. Ich vzniku ale bráni územnoplánovacia regulácia, predpisujúca občiansku vybavenosť.

Developer sa preto usiluje o zmenu Územného plánu. To však nebude tak skoro. „Realizáciu tejto časti projektu predpokladáme v horizonte niekoľkých rokov, a to najmä z dôvodu potrebnej zmeny Územného plánu,“ priznáva developer. Navyše, táto zmena nebude zadarmo. „Na základe Mestom akceptovanej Žiadosti o zmenu Územného plánu v prospech bývania v tzv. 2. balíku zmien by sme mali Mestu v zámene za predmetnú zmenu v dohodnutom časovom horizonte odovzdať do 20 skolaudovaných bytov v požadovanej skladbe a štandarde zariadenia,“ dodáva M. Murcko.

Bratislava tak v Nuppu získa viacero nájomných bytov, voči čomu v minulosti protestovali niektorí obyvatelia projektu. Obávali sa o zníženie hodnoty ich bytov, zhoršenie kvality života, zvýšenú dopravnú záťaž a podobne. Mesto aj developer pritom opakovane avizovali, že nepôjde o sociálne bývanie, ale o klasické nájomné bývanie, možno určené pre učiteľov alebo iné potrebné profesie.

Druhou časťou, ktorá čaká na realizáciu, je nový polyfunkčný blok pri ulici Mlynské nivy. Budova má vzniknúť na pozemku, ktorý YIT Slovakia prikúpilo k Nuppu až neskôr. Práve jeho absencia ovplyvnila podobu etapy Asteri. Developer podobu „Polyfunkčného domu Mlynské Nivy“ hľadal v menšej vyzvanej architektonickej súťaži, v ktorej sa presadil opäť Ateliér 3M.

Na pozemku tak vznikne osempodlažný dom, tvorený prízemím, nad ktorým budú štyri podlažia „podnože“. Zvyšné tri podlažia budú tvorené dvojicou šikmých hmôt, medzi ktorými vznikne terasa s posedením pre majiteľov či návštevníkov objektu. Funkčne pôjde o kombináciu administratívy a bývania. Kancelárie budú umiestnené v dlhšej časti budovy od Mlynských nív, bývanie v kratšom krídle so západo-východnou orientáciou.

Aktuálny stav prípravy projektu YIT Slovakia zhŕňa jednoducho: „Tento projekt je aktuálne v procese získavania potrebných povolení.“ V preklade to znamená, že bolo ukončené posudzovanie vplyvov na životné prostredie a developer sa usiluje o zisk ďalších povolení – územného rozhodnutia a stavebného povolenia. To v praxi znamená, že sa v optimálnom prípade (pre YIT) začne stavať až na budúci rok.

Po dobudovaní tohto objektu bude Nuppu naozaj veľkým developmentom, ktorý radikálne transformoval predtým zanedbaný a nevyužitý priestor. Vďaka prestavbe je paradoxne omnoho zelenší, zároveň ale omnoho lepšie využitý. Z vybavenosti a kultivácie prostredia môže ťažiť aj lokalita ako celok – hoci na najvýraznejšie zmeny sa čaká.

Celý priestor medzi Bajkalskou a Hraničnou ulicou je totiž zrelý na veľkú prestavbu. Samotné YIT Slovakia sa do nej už zapája – a nemyslíme pritom Nuppu. Developer pripravuje aj menšiu polyfunkčnú schému neďaleko Hraničnej ulice. Hlavné mesto, ktoré je však zodpovedné za budúcnosť oblasti, pripravuje svoju vlastnú víziu v podobe návrhu urbanistickej štúdie, ktorá sa následne stane podkladom pre zmenu ÚP.

Dokončením Nuppu sa tak aktivita a stavebný ruch nekončí – práve naopak. Veľký projekt je len začiatkom masívnej premeny, ktorá spraví z Bratislavy lepšie fungujúce a efektívnejšie vybudované mesto. Tam, kde bol ešte nedávno len obyčajný brownfield, môže byť čoskoro polyfunkčná zástavba, ktorá umožní vznik urbanistickej utópie v podobe mesta krátkych vzdialeností.

Fotografie z 15.2.2023. Pozrite si výstavbu Nuppu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.