Adrian Gubčo 10.05.2023 12:51

Mesto namiesto polí. Devínska Nová Ves sa radikálne zväčší

Devínska Nová Ves je odľahlou mestskou časťou Bratislavy, ktorú od ostatných štvrtí oddeľujú pásy nezastavaného územia. Do budúcna sa to ale má zmeniť. Postupne pribúdajú zámery celých obytných zón, ktoré rozširujú zastavané územie mestskej časti. Svoje plány odhalila aj spoločnosť ITB Development.

Zdroj: ITB Development / EIA

Devínska Nová Ves sa skladá z viacerých častí. Väčšina obyvateľov žije v štvrtiach Podhorské či Kostolné, kde bolo v 80-tych rokoch 20. storočia vybudované sídlisko, vyššia hustota zaľudnenia je aj v Starej Devínskej či Grbe, kde je zástavba rodinných domov. Najmä v posledných desaťročiach sa začala intenzívnejšie rozvíjať oblasť Paulinské, kde vzniká kombinácia rodinných domov a menších bytoviek. Vznikajú v úzkej väzbe na severovýchodne položený areál automobilky Volkswagen.

Plochy juhovýchodne od Ulice Jána Jonáša ostávajú nezastavané a prakticky nevyužívané. Dôvodom sú vlastnícke pomery. Pozemky tu vlastní dvojica developerských spoločností, pripravujúca rozsiahle investičné zámery. Jednou z nich je aj ITB Development.

ITB patrí k známym hráčom na bratislavskom realitnom trhu. Za sebou má viacero zrealizovaných projektov v Starom Meste, Petržalke alebo v Záhorskej Bystrici, no vlajkovou loďou je polyfunkčný súbor Čerešne City v Dúbravke. Postupne tu realizuje prakticky celú novú štvrť s bývaním, občianskou vybavenosťou a verejnými priestormi. Ide s prehľadom o najväčší development v portfóliu, zámer v Devínskej ale presahuje veľkosť jednotlivých etáp Čerešní.

Nová Devínska, ako sa projekt po novom oficiálne nazýva (predtým bol známy ako Slnečný vrch II), bude priamo napojená na Ulicu Jána Jonáša. Tvorená bude predovšetkým rezidenčnou funkciou, doplnenou o občiansku vybavenosť (retail) a administratívu. Koncepčne bude rozdelená na dva celky – primárne rezidenčná časť bude tvorená šiestimi blokmi (A-F) v podobe terasových domov v riadkovej zástavbe s centrálnou zvažujúcou sa promenádou, doplnená bude objektom G, slúžiacim ako garni hotel. Tento bude v západnej časti zóny.

Jednotlivé bytovky budú mať 7 až 8 nadzemných podlaží, pričom od 4. podlažia zo severozápadu budú jednotlivé podlažia ustupovať, prípadne od 5. z juhovýchodu (domy tak budú mať najväčšiu výšku v dotyku s centrálnou promenádou). Garni hotel bude mať osem podlaží. Investor pripomína, že dané riešenie bude otvárať priehľady na Devínsku Kobylu či na Kamzík a nebude vizuálnou bariérou. Naznačuje tým, že dané riešenie je vhodnejšie ako bloky.

Projekt bude relatívne veľký. Naplánovaný tu je vznik až 468 bytov (z toho 462 v objektoch A-F) a 116 apartmánov. Čo sa týka izbovosti, v súčasnosti sa predpokladá s umiestnením až 310 jedno- až dvojizbových bytov, z čoho je zrejmá orientácia na strednú triedu. Trojizbových bytov má byť 148, štvorizbových len 10. Okrem toho je naplánovaných 11 prevádzok (odbytová plocha bude 515 metrov štvorcových)a materská škola (v objekte G). Administratíva bude na takmer 2,5-tisíc metroch štvorcových.

Masívne bilancie znamenajú aj nutnosť výstavby pomerne veľkého počtu parkovacích miest. V podzemných garážach by malo byť umiestnených 665 stojísk, na povrchu 202, celkovo ich tak bude 867. Norma pritom žiada len 787 miest na parkovanie. Súčasťou zámeru je aj výstavba cykloinfraštruktúry, jednak v podobe cyklotrasy pozdĺž Ulice Jána Jonáša, ale aj vnútri areálu, ktoré budú doplnené o parkovanie bicyklov. Developer sa podľa všetkého usiloval o maximalizáciu plôch bez áut, prístup do garáží alebo k povrchovým stojiskám je tak riešený z obvodovej komunikácie. Voľné plochy sú riešené ako pobytové.

Architektúru spracováva, ako je pri projektoch ITB Development zvykom, spriaznená kancelária Architekti Šebo Lichý. Zatiaľ nie je o podobe komplexu známeho veľa, hlavným rozpoznávacím prvkom však očividne bude centrálna promenáda a veľké podjazdy, nad ktorými budú vykonzolované terasovo ustupujúce podlažia. Architekti tu očividne plánujú okrem klasických balkónov umiestniť aj veľké okná s francúzskymi balkónmi.

Projekt je aktuálne v štádiu posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). S ohľadom na rozsah projektu pôjde o tzv. veľkú EIA, prebehne teda plné posudzovanie. Realizácia sa predpokladá medzi rokmi 2026-2029, čo znie realisticky - hoci developer bude žiadať o zmenu Územného plánu a v tomto ohľade vypracuje urbanistickú štúdiu. Odhadované náklady dosahujú 55 miliónov eur.

Situácia projektu. Zdroj: ITB Development / EIA

Výstavba Novej Devínskej zásadne zmení podobu tejto časti Devínskej Novej Vsi. Ide o klasický „greenfieldový“ development, nemožno tak celkom hovoriť o skompaktňovaní mesta. Na druhej strane, mestská časť je v procese postupného približovania sa k zvyšku Bratislavy. V budúcnosti príde doba, kedy sa všetky polia medzi intravilánom mestskej časti a Bormi vyplnia zástavbou. Nová Devínska bude v tomto hrať významnú úlohu.

Transformácia sa umocní vznikom susedného projektu Slnečný vrch I. Aj v tomto prípade ide o rozsiahly polyfunkčný súbor. Rovnomenný developer tu plánuje vybudovať v podstate menšiu štvrť s tridsiatkou objektov, zoskupených okolo centrálneho námestia alebo parku. Nachádzať sa tu budú stovky bytov a apartmánov, počet parkovacích miest má prevyšovať číslo tisíc. Komunikácie v rámci zóny budú na Novú Devínsku nadväzovať len zľahka.

Developer aktuálna žiada o územné rozhodnutie, čo znamená, že je už v príprave relatívne ďaleko. Začiatok výstavby by mohol teoreticky byť otázkou mesiacov a nie rokov. Výstavba obidvoch developmentov v rovnakej dobe by priniesla do mestskej časti hlbokú zmenu.

Okrem toho sa však v Devínskej Novej Vsi pripravuje aj realizácia Rakyty od Lucronu, ktorá má byť tiež veľkým súborom. Penta Real Estate postupuje vo výstavbe Borov, ktorých západná časť je už taktiež v katastri tejto mestskej časti. Skôr či neskôr dôjde k ďalšiemu sceleniu pozemkov v oblasti a predstavené budú nové zámery, ktoré premenia dnes „prázdne“ územie na aktívnu časť Bratislavy.

V súvislosti s Devínskou Novou Vsou tak už nebude možné hovoriť o malej mestskej časti. Mestské plánovanie by malo tento fakt zohľadniť a pripraviť sa na mohutnú urbanizáciu záhorskej časti metropoly, spojenú s výstavbou potrebnej infraštruktúry a vybavenosti. Vzniknúť by tu mohlo atraktívne miesto pre život, ľahko dostupné z centra, no zároveň dostatočne nezávislé.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.