Adrian Gubčo 25.11.2021 17:58

Podoba projektu Slnečný vrch I prešla zmenami, úplnú podporu však nemá

Mestská časť Devínska Nová Ves prechádza aj napriek – alebo možno vďaka - odľahlosti od centra Bratislavy výrazným rozvojom. Záujemcov o bývanie láka lepšia cenová dostupnosť, čo motivuje investorov pripravovať nové projekty. Jedným z nich, ktorý je ale v riešení už viac ako desaťročie, je Slnečný vrch I. Aj napriek zmenám sa však developerovi nedarí verejnosť celkom presvedčiť o jeho akceptovateľnosti.

Zdroj: Slnečný vrch, s.r.o.

Slnečný vrch I je naplánovaný na nezastavanom území južne od Ulice Jána Jonáša v časti Kolónia. Ide o spojnicu medzi železničnou stanicou a jedným z hlavných vstupov do areálu automobilky Volkswagen. Umiestniť tu bývanie má teda zmysel, či už sa investor zameriava na ľudí, ktorí pracujú v centre Bratislavy, alebo zamestnancov závodu. Výstavbu v území podporuje aj aktuálne znenie Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy, ktoré tu predpokladá vznik bývania a občianskej vybavenosti, resp. bývania v malopodlažnej zástavbe do štyroch podlaží.

V tomto zmysle tu plány rozvíjali od roku 2010 viacerí investori. Jedna z predošlých verzií projektu dokonca získala záverečné stanovisko EIA aj územné rozhodnutie. Aktuálny majiteľ, spoločnosť Slnečný vrch s.r.o., ktorý pozemky s projektom prebral v roku 2017, však s pôvodným riešením nebol spokojný. Koncepcia developmentu prešla výraznými úpravami. Medzi kľúčovými zmenami developer uvádza vytvorenie centrálneho parku, zriadenie uzlového priestoru v podobe námestia, vytvorenie systému vodozádržných opatrení alebo úpravu výšky zástavby pozdĺž Ulice Jána Jonáša.

Výsledný projekt tak predpokladal vznik hustejšej polyfunkčnej zástavby okolo uzlového priestoru, nadväzujúceho na hlavnú komunikáciu a postupne sa rozvoľňujúcej zástavby smerom k okrajom zóny. Mohutnejšie domy boli naplánované v severnej časti územia, smerom k ceste, v južnej časti pozemku developer naplánoval menšie objekty. Táto povinnosť mu však vyplývala aj z Územného plánu. Okrem 466 bytov a 147 apartmánov tu malo vzniknúť 3.290 metrov štvorcových obchodných priestorov a 890 metrov štvorcových kancelárií, doplnených o 1.092 parkovacích miest.

Investor musel požiadať o posúdenie zmeny navrhovanej činnosti na úrovni posudzovania vplyvov zámeru na životné prostredie. Tým sa samozrejme otvoril aj priestor pre pripomienky verejnosti či miestnej samosprávy. Keďže projekt v takomto rozsahu v dotyku so zástavbou rodinných domov je naozaj radikálnym krokom, zámer vyvolal odpor. Verejnosť sa kriticky postavila najmä k plánom na výstavbu vyšších domov pri Ulici Jána Jonáša, k napojeniu len cez jednu komunikáciu alebo k nedostatočnej infraštruktúre, ktorej realizácia by mala predchádzať výstavbe v lokalite. Tieto pripomienky podporili petíciou, ktorú podpísalo niekoľko stoviek obyvateľov.

Petícia bola odôvodnená pomerne kultivovane a odborne a developer vyjadril ochotu urobiť v projekte zmeny. Tieto údajne splnili pripomienky, ústami starostu mestskej časti Devínska Nová Ves Dáriusa Krajčíra, takmer na 90%. Spoločnosť prisľúbila čiastočne zníženie niektorých objektov popri ulici, zrušenie uvažovanej ubytovne, vybudovanie materskej školy a potvrdila vznik námestia či parku. Výraznejšie úpravy už údajne neboli možné. To však stále však neprinieslo úplnú spokojnosť. Zástupcovia verejnosti zdôraznili potrebu riešenia dopravy a zachovania charakteru lokality.

Mestská časť pripomienky verejnosti zohľadnila vo svojom vlastnom stanovisku, ktoré zaslala na príslušné orgány (Ministerstvo životného prostredia aj Magistrát). Projekt má byť podľa požiadaviek samosprávy údajne posudzovaný vo väzbe na celý plánovaný rozvoj Devínskej Novej Vsi, aby dopravne vyšiel, žiada sa výsadba minimálne 400 kusov vzrastlých stromov vo veku minimálne 15 rokov (čo je viac ako známe platany na Trnavskom mýte) a mestská časť chce, aby väčšinu zástavby tvorili nižšie budovy a rodinné domy. Verejnosť aj developer si teraz musia počkať na záverečné stanovisko MŽP, v ktorom sa ukáže, do akej miery budú tieto pripomienky zohľadnené.

Zdroj: Slnečný vrch, s.r.o.

Oproti vízii, predstavenej v roku 2019, vidno na aktuálnej verzii projektu skutočne viaceré zmeny – a k lepšiemu. Developer znížil niektoré domy smerom k Ulici Jána Jonáša, trochu sa pohral s hmotami a orientáciou niektorých objektov, stratené kapacity si vynahradil v novej sérii domov južne od „centrálneho parku“ a upravil funkcie. Aj ja sám som v roku 2019 písal, že developmentu by svedčalo, keby sa zmenšila mierka, ale zvýšila hustota. Výsledok však nie je celkom to, čo som si predstavoval a do istej miery ide o kozmetiku.

Slnečný vrch I tak nakoniec vyzerá ako lacnejšia kombinácia Slnečníc a Borov. Architekti z kancelárie R.A.U. sa očividne snažili o to, aby za projekt hovorili hlavne príjemné verejné priestranstvá, zeleň a ľudská mierka niektorých objektov. Vyššie podlažia, ktoré už presahujú uznávanú hranicu ideálnej výšky piatich či šiestich podlaží, sú materiálovo odlíšené, aby neboli natoľko vnímateľné. Faktom však ostáva, že stále pôjde o radikálny zásah do lokality. Aj kritici Slnečného vrchu sa ale zhodujú, že problémom je najmä Územný plán, nie ani tak projekt samotný.

Z ich pohľadu je táto kritika namieste nielen kvôli Slnečnému Vrchu I, ale faktu, že tento zámer nebude v území posledný. Ako už názov naznačuje, západne od developmentu vznikne Slnečný Vrch II, ktorý by mal realizovať ITB Development. Stále to je len menšia časť celého rozsiahleho územia, kde Územný plán predpokladá stavebný rozvoj. Až na určité výnimky – napríklad veľké biocentrum v blízkosti Dúbravčickeho potoka – sa má zastavať celé územie medzi súčasnou Devínskou Novou Vsou a Bormi. Prvý projekt, Rakyta, tu už rozbieha spoločnosť Lucron.

Najzmysluplnejšou požiadavkou sa tak ukazuje byť potreba preverenia organizácie dopravy v území, hoci jeden lokálny developer asi nebude správnym adresátom. Tým by mal byť Magistrát, ktorý zodpovedá za prípravu „veľkého“ Územného plánu a aj dopravnú politiku Bratislavy. Pokiaľ je už teraz zrejmé, že v lokalite pribudnú v horizonte najbližších desaťročí tisíce, možno desaťtisíce bytov s náležitým počtom obyvateľov, malo by byť aj definované, ako sa budú po meste a metropolitnom území pohybovať. Známe sú len trochu nedostatočné a nekonkrétne plány, rátajúce s využitím vlakov, diaľnice D4 a teoreticky s výstavbou električkovej trate na Záhorskej nížine.

Nie som si však istý, či to stačí a efektivita týchto riešení bude dostatočná. Komplikácie nastanú, ak bude obrovský podiel týchto ľudí pracovať v centre mesta a presúvať sa každý pracovný deň cez obmedzený počet spojení. To jasne vedie k záveru, že je nutné riešiť rozvoj bratislavskej časti Záhorskej nížiny (nielen teda Devínskej Novej Vsi) komplexne tak, aby aj tu vzniklo lokálne centrum s pracoviskami či vzdelávacími zariadeniami. To by mohlo predchádzať katastrofálnym zápcham a budúcemu kolapsu dopravy v celej západnej Bratislave.

Čo sa týka samotného Slnečného vrchu I, ten má pred sebou ešte niekoľkoročný proces, kým sa začne stavať alebo sa doňho začnú sťahovať jeho obyvatelia. Nemá veľký zmysel ho blokovať ani očakávať, že prinesie odpoveď na otázku budúcnosti tejto časti metropoly. Skôr by bolo vhodné najbližšie roky využiť na diskusiu a tvorbu vízie, ako ďalej. Skôr či neskôr môže ísť o jednu z rozhodujúcich tém v rozvoji Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.