Simona Schreinerová 13.06.2024 10:25

Mestská štvrť namiesto polí nevznikne tak ľahko. Povoľovanie Novej Devínskej postupuje a čelí pripomienkam

Polyfunkčný komplex Nová Devínska od ITB Development patrí v celomestskom kontexte k stredne veľkým projektom, s ohľadom na mestskú časť však k masívnym. Priniesť má stovky bytov a apartmánov, čo si vyžaduje komplexnejšie posúdenie vplyvov na životné prostredie. To vytvára aj väčší priestor na pripomienky verejnosti.

Zdroj: ITB Development

Stovky bytov a apartmánov pre Devínsku

Polyfunkčný komplex by mal vzniknúť na pozemkoch juhovýchodne od Ulice Jána Jonáša. Tieto plochy boli doposiaľ nezastavané a prakticky nevyužívané kvôli vlastníckym pomerom. Dnes ale pozemky vlastnia dve developerské spoločnosti, ktoré pripravujú rozsiahle investičné projekty. Jednou z nich je ITB Development.

ITB Development je významným hráčom na bratislavskom realitnom trhu. Na konte má niekoľko úspešných projektov v iných mestských častiach. Najväčšou schémou je polyfunkčný komplex Čerešne City v Dúbravke, kde developer vytvára novú štvrť s bývaním, občianskou vybavenosťou a verejnými priestormi. Projekt v Devínskej Novej Vsi, známy ako Nová Devínska (pôvodne Slnečný vrch II), je však masívnejší ako individuálne etapy Čerešní.

Nová Devínska začala s procesom EIA v máji minulého roka. Vzhľadom na jej rozsah bolo už na začiatku jasné, že prejde kompletným procesom posúdenia, teda zisťovacím konaním aj povinným hodnotením.

Pred niekoľkými dňami bola zverejnená správa o hodnotení, ktorá je podrobnejšia ako zámer a obsahuje aj viacero odborných štúdií, vrátane hodnotenia vplyvov na verejné zdravie, dopravno-kapacitného posúdenia, akustickej či rozptylovej štúdie. V súčasnosti má projekt vydané súhlasné záväzné stanovisko Hlavného mesta, čím sa potvrdil jeho súlad s aktuálnym znením Územného plánu.

Nová Devínska bude priamo napojená na Ulicu Jána Jonáša a bude zahŕňať prevažne rezidenčné funkcie, doplnené o občiansku vybavenosť a administratívne priestory. Koncept projektu zahŕňa dve hlavné časti – primárne rezidenčnú časť s terasovými domami v šiestich blokoch (A-F) a garni hotel v objekte G, ktorý bude situovaný v západnej časti zóny.

Bytovky budú mať sedem až osem nadzemných podlaží (NP), pričom vyššie podlažia budú ustupovať, čo umožní lepšie výhľady na Devínsku Kobylu a Kamzík. Celkovo tu vznikne 468 bytov, z toho 310 jedno- až dvojizbových, 148 trojizbových a 10 štvorizbových. Okrem toho je plánovaných 116 apartmánov, 11 komerčných prevádzok s predajnou plochou 515 m² a materská škola v objekte G. Administratívne priestory budú mať takmer 2.500 m².

Projekt si vyžiada aj výstavbu veľkého počtu parkovacích miest – v podzemných garážach bude 665 miest, na povrchu 202, celkovo 867, čo prekračuje normu požadujúcu 787 miest. Súčasťou projektu bude aj cykloinfraštruktúra, vrátane cyklotrasy pozdĺž Ulice Jána Jonáša a vnútorných cyklociest s parkovaním pre bicykle. Developer sa snaží maximalizovať plochy bez áut v podobe prístupov do garáží a povrchových parkovísk riešených z obvodovej komunikácie. Voľné plochy budú upravené ako pobytové zóny.

Architektúru projektu má na starosti kancelária Architekti Šebo Lichý. Hlavným prvkom bude centrálna promenáda a veľké podjazdy s vykonzolovanými terasovými podlažiami. Okrem klasických balkónov budú byty disponovať aj veľkými oknami s francúzskymi balkónmi.

Realizácia zámeru sa očakáva v rokoch 2026-2029, pričom odhadované náklady dosahujú 55 miliónov eur. Developer chce dosiahnuť aj zmenu Územného plánu, čo ho viedlo k vypracovaniu urbanistickej štúdie. Z garni hotela by sa malo stať plnohodnotné bývanie.

Zdroj: ITB Development

Verejnosť má k zámeru pripomienky

Minulý rok bol predložený zámer, ku ktorému sa mohli vyjadriť dotknuté inštitúcie aj verejnosť. Niekoľko občanov využilo túto možnosť a poslalo pripomienky na Ministerstvo životného prostredia.

Skupina občanov Devínskej Novej Vsi nesúhlasí s navrhovaným polyfunkčným komplexom. Žiadajú maximálnu výšku troch podlaží, aby sa zachoval charakter okolitých domov, a obávajú sa zhoršenia dopravnej situácie, hluku a prašnosti. Navrhujú posunúť výjazd z areálu a znížiť intenzitu dopravy.

Investor tvrdí, že výška a podlažnosť sú v súlade s Územným plánom Bratislavy a nezhoršia preslnenie susedných bytov. V prípade pripomienok k doprave odkazuje na dopravno-kapacitné posúdenie a tvrdí, že navrhované riešenie rešpektuje požiadavky Magistrátu a zohľadňuje projekt Slnečný vrch. Navrhuje rozšírenie Ulice Jána Jonáša a modernizáciu vozového parku MHD na elektrobusy.

Obyvatelia sa obávajú znečistenia ovzdušia a zhoršenia kvality života. Žiadajú zachovať a vysadiť novú zeleň, hoci rozptylová a akustická štúdia nepreukázali nadlimitné zaťaženie. Projekt zahŕňa rozsiahle sadové úpravy a hodnotenie vplyvov na verejné zdravie, ktoré nepreukázalo negatívne vplyvy.

Jeden občan upozorňuje na nesprávne zakreslený odvodňovací kanál, ktorý môže pri dažďoch zaplaviť plochy severne od Ulice Jána Jonáša, a na problémy s podzemnou vodou pri Záhradnej ulici. Investor uvádza, že stavebná činnosť zahrnie prečistenie a revitalizáciu melioračného kanála, pričom správca kanála súhlasil s pripomienkami. Kapacita retenčno-vsakovacích systémov má byť dostatočná.

Obyvatelia sa tiež obávajú hluku z podujatí v hotelovej reštaurácii a z navrhovaného športoviska, čo akustická štúdia nezohľadňuje. V dopravno-kapacitnom posúdení chýbajú výpočty pre niektoré ulice a pre dopravnú špičku pri trojzmennej prevádzke závodu VW Slovakia. Investor sa však bráni tým, že odborné posudky sú spracované v zmysle platných noriem a metodík.

K zámeru sa vyjadrila aj mestská časť (MČ) Devínska Nová Ves, ktorá žiadala vypracovať nový variant s menším objemom intenzity zástavby. Výšku stavby chcela MČ ohraničiť maximálne na šesť nadzemných podlaží (NP) pre objekty zo strany existujúcej zástavby rodinných domov. Kým zníženie zástavby nie je v pláne, viacerým požiadavkám developer vyhovel.

Zdroj: ITB Development

Medzi úpravy, ktoré developer plánuje, patria prvky modrozelenej infraštruktúry, výsadba vzrastlej zelene v súbehu s Ulicou Jána Jonáša a vybudovanie novej segregovanej obojsmernej cyklistickej komunikácie na tejto ulici.

MČ žiadala aj riešenie otázok základnej a strednej školy, avšak zámer počíta len s umiestnením materskej škôlky na prízemí objektu G. Developer uvádza, že Územný generel školstva navrhuje v blízkosti riešeného územia vybudovanie základnej školy, ktorá bude v dostupnosti 500 metrov od projektu.

Pripomienky samosprávy ani dotknutých inštitúcií nenaznačujú, že by malo realizácii Novej Devínskej niečo brániť. Rozvoj lokality posilňuje aj plánovaný zámer Slnečný vrch I na susedných pozemkoch. Podobne ako Nová Devínska, aj tento projekt zahŕňa rozsiahly polyfunkčný komplex s bytovými domami, obchodmi, službami, kanceláriami, administratívnymi priestormi a reštauráciami. Rozsiahly areál sa bude budovať po etapách.

Architektonické riešenie navrhli architekti z kancelárie R.A.U. Jednotlivé objekty budú mať jednoduchý a funkčný dizajn, zodpovedajúci lokalite a cieľovej skupine klientov. Dôraz bude kladený na verejné priestory s dostatkom zelene, upokojenými ulicami a centrálnym námestím so službami.

K realizácii sa blíži aj projekt Rakyta od Lucronu. Developer len nedávno predstavil okrem dávnejšie odhalených domov aj základnú schému celej budúcej relatívne rozsiahlej štvrte. Jej podobu hľadal v architektonickej súťaži. V neposlednom rade, Penta Real Estate pokračuje vo výstavbe Borov, kde sa bude nachádzať aj súkromné školské zariadenie FELIX.

Devínska Nová Ves je na prahu rozsiahlej transformácie. V najbližších rokoch sa očakáva výrazný rozvoj, ktorý premení súčasnú poľnohospodársku krajinu na mestské štvrte s rezidenčnými a polyfunkčnými komplexmi, doplnenými o upravené verejné priestory. V praxi to prinesie tisíce nových obyvateľov a vytvorí základy pre lepšie spojenie Devínskej Novej Vsi so zvyškom Bratislavy. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.