Adrian Gubčo 14.10.2021 14:53

Výstavba projektu Nesto začína

Dnešným dňom sa oficiálne spustila výstavba projektu Nesto, do budúcna jednej z najväčších developerských schém v Bratislave. V petržalských Kopčanoch, v dotyku so štátnou hranicou s Rakúskom, by mala v najbližších rokoch vzniknúť štvrť s až 15-tisíc obyvateľmi. Developer Lucron navyše vyhlasuje aj urbanistickú súťaž, v ktorej hľadá koncepciu severnej časti developmentu.

Zdroj: Lucron

Prvé informácie o plánoch na veľkú štvrť na okraji Petržalky sú známe od začiatku roka 2018, kedy bola zverejnená dokumentácia zámeru v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Lucron, resp. s ním prepojená firma Fundus s.r.o., vtedy zverejnil prvé materiály, odhaľujúce multifunkčnú zónu s bývaním, prechodným bývaním, kanceláriami, občianskou vybavenosťou, verejnými priestormi a zeleňou. Vízia bola vtedy známa ešte ako Kopčianska – Juh.

Lucron už vtedy naznačoval, že nemá záujem vybudovať len prostý sídliskový development. Nová štvrť mala byť jednou z najväčších v Bratislave – a podľa investora aj najlepších. Filozofiu projektu priblížil pred dvoma rokmi, keď prehlásil, že z Nesta (hniezda), vznikne akási sebestačná časť mesta, ktorá má byť prvou kreatívnou a uhlíkovo neutrálnou štvrťou v slovenskej metropole. Súčasťou Nesta budú inovatívne nové typy bývania, kancelárií, sociálne zariadenia, športoviská, kultúrne priestory, vzdelávacie inštitúcie, zelené plochy či zachované historické artefakty. Z novej zóny, zdanlivo na okraji Bratislavy, sa má stať jej subcentrum.

To bolo v období tesne pred pandémiou koronavírusu COVID-19. Počas nasledujúcich dvoch rokov sa o projekte takmer nehovorilo, hoci developer postupne získal povolenia na prvé z pripravovaných objektov v južnej časti projektu. V tej sú celkovo naplánované kapacity asi pre štyritisíc nových obyvateľov, vybavenosť a dopravné napojenie – vrátane novej zastávky železnice. Výraznejší pohyb nastal v poslednom období, keď sa začalo hovoriť o príprave na spustenie predaja bytov a priamo v lokalite začal vznikať budúci showroom.

Teraz developer potvrdzuje, že projekt oficiálne rozbieha. Dnešným dňom, po poklepaní základného kameňa, sa spúšťa výstavba prvej trojice bytových domov. Ceremónia prebehla za účasti 1. námestníčky primátora Bratislavy Tatiany Kratochvílovej, starostu mestskej časti Bratislava-Petržalka Jána Hrčku, predsedu predstavenstva spoločnosti Lucron Zoltána Müllera a Alojza Šroba, riaditeľa spoločnosti L-Construction, ktorá je generálnym zhotoviteľom stavby. Podujatia sa zúčastnili aj Tomáš Závodský za Železnice Slovenskej republiky, Roman Talaš, partner v ateliéri Siebert + Talaš, ktorý je projekčným ateliérom projektu Nesto, a Michal Brúsil, jeden z Development manažérov projektu Nesto.

Ako hovorí Zoltán Müller, priestor, kde Nesto vznikne, je spojené s historickými udalosťami. Nachádza sa tu československé pohraničné opevnenie a prechádzala tadiaľto Železná opona. „Táto oblasť si zažila aj obdobie, keď ľudí na oboch stranách hranice nespájala, ale rozdeľovala,“ popisuje Müller. „Dnes je už, našťastie, potenciál tohto miesta iný a po dekádach, keď stálo prázdne, má obrovskú príležitosť začať ľudí spájať. Veríme, že Nesto bude pre mestskú časť Petržalka prínosom a trvalé miesto si v ňom nájdu napríklad aj komunitné podujatia ako vianočné trhy, mestské dni, koncerty či výstavy.“

Projekt tak má ambíciu vhodne dotvoriť Petržalku a vytvoriť nové prepojenia medzi mestom a jeho rakúskym zázemím. Vzniknúť tu má aj skutočne polyfunkčné a aktívne susedstvo, ktoré sa nepremení na generickú obytnú zónu. Základom k tomu má byť prepracovaný koncept, tvorený súčasnými pokrokovými riešeniami.

Základný kameň Nesta

Aká bude nová štvrť

Do výstavby ide najprv južná časť štvrte (Nesto Juh) smerom ku Kopčianskej ulici. V prvej trojici polyfunkčných bytových domov vznikne približne 160 bytov. Stavebné povolenia sú vydané aj pre ďalšie objekty – nachádzať sa tu budú administratívne priestory, približne tristo bytov na prenájom, medicentrum, gastro a obchodné prevádzky, supermarket (v parteri) či škôlka. Jadrom lokality má byť námestie mestského charakteru, ktoré všetky spomínané funkcie prepojí.

Lucron zatiaľ nespresnil, kedy sa rozbehne realizácia aj týchto častí projektu – údajne sa ešte pracuje na doladení architektúry či koordinácii s klientmi a prevádzkovateľmi. Developer tvrdí, že Nesto bude jeho vlajkovou loďou (a to má v portfóliu aj Vydricu), preto chce všetkému venovať náležitú pozornosť. Sústrediť sa plánuje aj na predaj bytov. Oslovení už boli exkluzívni klienti, následne (asi od budúceho týždňa) sa začnú oslovovať záujemcovia z mailing liste. Zazmluvnených je už teraz asi 40% bytov.

Vysoký záujem má súvisieť s kvalitami projektu. Podľa Michala Brúsila bude Nesto príkladom 20-minútového susedstva a vzorom mesta krátkych vzdialeností. Vďaka danej koncentrácií funkcií nebudú musieť obyvatelia využívať automobilovú dopravu, ktorá bude vytlačená na okraj zóny. Keby však museli, výhodou Nesta má byť dobrá dostupnosť do centra Bratislavy – na aute by to malo byť šesť minút, na bicykli šestnásť. Od 1. novembra sem začne premávať aj autobus mestskej hromadnej dopravy (L80). Vnútri lokality však bude preferovaný spôsob dopravy peši.  

Developer chce motivovať ľudí k chôdzi vysokou kvalitou verejného priestoru. „Vo verejnom priestore kladieme hlavný dôraz najmä na krajinné a parkové úpravy. Naším zámerom je, aby sa tu pohodlne cítili obyvatelia aj návštevníci a aby sa priestor nebáli využívať. Zeleň tak nemá byť len na okrasu, ale má pozývať ľudí pracovať na deke, urobiť si piknik či v zime ťahať deti na sánkach,“ vysvetlil Zoltán Müller. Developer zdôrazňuje, že bude využívať ekologické riešenia. Patria k nim opatrenia na zachytávanie vody v území (dažďové záhrady, vodopriepustné materiály) alebo obnoviteľné zdroje energie v podobe solárnych panelov na strechách budov.

Lucron pripomína, že svoj ekologický prístup naznačil už v nedávnej minulosti – pred začiatkom výstavby vysadil takmer 600 stromov a 1600 kríkov na slovensko-rakúskej hranici, tento rok zas pokračoval vytváraním bylinkových záhradiek. Investoval aj do zlepšenia dopravného napojenia. Kopčianska ulica prešla rekonštrukciou v úseku dlhom 850 metrov, popri ktorom vznikla aj takmer kilometer dlhá segregovaná cyklotrasa.

„Veľký dôraz kladieme na priestory pre peších a cyklistov. Filozofia, aby sa ľudia podriaďovali autám, by už dnes mala byť minulosťou, a preto v Neste priorizujeme ekologickejšie formy dopravy,“ doplnil Michal Brúsil. „Miesto tu budú mať car-free zóny a aj viaceré alternatívne dopravné riešenia, ako sú elektrobicykle alebo car sharing. Autá tu majú, samozrejme, miesto, ale vjazdy do garáží budeme umiestňovať po okrajoch územia či pod zem, aby verejný priestor a priechodnosť územia mohli slúžiť všetkým. Budúcnosť územia vidíme aj v zlepšení vlakového spojenia.“ Lucron aj ŽSR potvrdili, že rozbehli diskusie o vzniku železničnej zastávky. Nesto by malo mať priame spojenie so Železničnou stanicou Petržalka, ale aj s Viedňou.

Okrem dnes povolených častí projektu majú do budúcna pribudnúť ďalšie rezidenčné sektory či služby. V prípade bývania hovorí developer o diverzite ich foriem. Vzniknúť majú možnosti pre krátkodobé aj dlhodobé bývanie, tradičné byty v mestských blokoch, viladomy, rodinné domy, či na Slovensku nový koncept co-livingu. Ten je určený pre viac komunitne orientovaných ľudí, ktorým nebudú prekážať spoločné kuchyne, grilovacie terasy, workspace, dielne, práčovne alebo fitnescentrá. Lucron pritom cieli najmä na čerstvých absolventov či mladé páry. Osloviť však chce aj aktívnych seniorov, pre ktorých bude určená samostatná prispôsobená bytovka s personálom a asistenčnými službami.

K ďalšej vybavenosti má patriť už zmieňované medicínske centrum, teda akási miestna poliklinika, rozličné typy kancelárií a pravdepodobne aj škola. Developer teraz ešte nevedel definovať, o aký typ školy pôjde (verejná či súkromná), tvrdí však, že má o kombináciu škôlky so školou rozhodne záujem a diskutuje o tom aj s mestskou časťou. Budova by bola umiestnená v zelenej časti štvrte s utlmením dopravy. V susedstve školy bude autobusová zastávka a športové centrum.

Napokon, Lucron označuje za veľmi dôležité zachovanie a vyzdvihnutie tu prítomných historických artefaktov. Týka sa to najmä tu ležiaceho bunkra československého pohraničného opevnenia spred Druhej svetovej vojny. Zariadenie má byť zakomponované do nového parku.

Developer si teraz ešte netrúfa presne odhadnúť, kedy by mohlo byť Nesto Juh dokončené, nateraz však kalkuluje s rokom 2029 alebo 2030. Prvá etapa, teda tri bytové domy, by mohli byť dokončené v roku 2024, kedy sa do lokality nasťahujú aj prví obyvatelia. V projekte sa budú jednotlivé etapy budovať mnohokrát aj súbežne – a týka sa to napokon aj druhej pripravovanej časti štvrte, Nesto Sever.

V projekte bude podľa developera veľký dôraz kladený na verejný priestor. Zdroj: Lucron

Nesto Sever ako výsledok medzinárodnej urbanistickej súťaže

Developer popri štarte výstavby prvých domov oznámil, že v najbližších dňoch vyhlási aj medzinárodnú súťaž, v ktorej sa bude hľadať komplexný urbanistický koncept pre územie Nesto Sever. Cieľom je vytvoriť štvrť, ktorá bude spájať jednotlivé funkcie – bývanie, pracoviská a retail – no doplní ich bohatou občianskou vybavenosťou a verejnými priestormi. Podľa zadania má vzniknúť vízia na ďalších 40-50 rokov s dôrazom na kvalitu života a vytváranie udržateľných riešení.

„Otázka, ako má vyzerať mesto budúcnosti, je aktuálna už dlhšie a za posledné obdobie sa k nej pridala aj nová výzva: ako má vyzerať mesto po pandémii?“ vysvetľuje pohnútky Lucronu Z. Müller. „Odpoveď na ňu hľadáme nielen my developeri a architekti, ale aj samosprávy. Aj samotná Bratislava zažila mnohé zmeny z pohľadu mobility a zdieľanej ekonomiky. Našou spoločnou výzvou tak dnes je, ako vybudovať kvalitné prostredie, ktoré ustojí výzvy budúcnosti a umožní kvalitný a udržateľný život pre svojich užívateľov.“

Faktom je, že hoci Nesto vzniká v podstate „na poli“, musí pri danom rozsahu fungovať ako efektívna a ekonomicky dobre nastavená mestská štvrť. To platí najmä pokiaľ chce developer dodržať všetky plány, ktoré dnes prezentuje. Vyhlásiť medzinárodnú súťaž preto dáva zmysel. Lucron oslovil 10 zahraničných, ale aj slovenských ateliérov, ktoré majú podľa jeho mienky a mienky poroty skúsenosti a kompetenciu pre rozvoj územia tejto mierky. V deväťčlennej porote sú zástupcovia investora, Bratislavy, ako aj experti zo zahraničia.

Výsledkom prvej fázy súťaže má byť urbanistický koncept pre celé územie, druhá fáza má za cieľ rozpracovať víťazný koncept do detailu a poskytnúť masterplán pre samotnú výstavbu. Výsledky by mali byť známe v apríli 2022.

„Dúfame, že v blízkej budúcnosti budeme môcť verejnosti predstaviť kvalitné súťažné návrhy aj budúcu víziu pre územie Nesto Sever,“ vyjadril nádej Zoltán Müller a dodal, že na rozpracovanie menších častí potom prizvú širší mix domácich ateliérov. „Územie takéhoto rozsahu si zaslúži pestrosť a rôznorodosť – to sú súčasné trendy v prístupe k budovaniu moderných štvrtí. Aj preto chceme podobu celého územia zveriť nie jednému architektonickému štúdiu, ale na každú časť osloviť tých najlepších odborníkov pre danú oblasť a funkciu.“

Podobný prístup sa už do istej miery aplikoval v prípade Nesta Juh. Na tvorbe štvrte pracovali aj kancelárie Compass, GutGut, Vallo Sadovsky Architects (resp. Sadovsky & Architects), Šujan_Stassel, Siebert + Talaš a nájomné byty navrhuje kancelária Beef. Za podobu bytoviek v prvej fáze sú zodpovedné najmä VSA, Šujan_Stassel a projekčne S + T.

Výstavba prvých častí Nesto Sever by sa mohla teoreticky spustiť okolo roku 2026.

Nesto Juh. Nesto Sever sa bude nachádzať vľavo, jeho koncept však prezradí až urbanistická súťaž. Zdroj: Lucron

Veľký prínos pre Bratislavu?

Nesto je obrovský a mimoriadne ambiciózny projekt. Po jeho celkovom dokončení by tu malo žiť až 15-tisíc ľudí, čo je veľkosť menšieho slovenského mesta. Jeho vznikom zároveň začne Bratislava expandovať priamo k štátnej hranici, čo je tiež významná udalosť. Predikovaná bola už takmer 15 rokov dozadu, kedy bol schválený súčasný Územný plán. Teraz sa však stáva realitou, čo v kombinácii s rozvojom rakúskych prihraničných obcí (napríklad Kittsee – Kopčany – je najrýchlejšie rastúcou obcou v Rakúsku) znamená, že Bratislava sa prakticky stáva cezhraničným mestom.

Významnejší dosah by však malo Nesto mať na Petržalku. Zhodli sa na tom aj Tatiana Kratochvílová a Ján Hrčka, podľa ktorých tu môžu vzniknúť služby a vybavenosť, ktoré mestskej časti chýbajú. Starosta Petržalky Ján Hrčka dodal, že projekt je podľa neho uchopený správne, a ocenil aj prístup developera. Slovám oboch zastupiteľov niet čo vyčítať, hoci považujem za paradoxné, že takto pochvalne sa vyjadrujú k výstavbe na okraji mestskej časti, ale nie aj k rozvoju jej zanedbaného centra (čo sa týka najmä starostu).

Podľa developera prinesie Nesto Petržalke aj Bratislave skvalitnenie a napojenie sa na integrovaný dopravný systém vďaka novej železničnej zastávke, nové dopravné riešenia a skvalitnenie infraštruktúry, športoviská, dobrý verejný priestor alebo bývanie v klimaticky udržateľnej štvrti. Súťaž na severnú časť projektu má priniesť odpoveď na otázku, ako vhodne zapracovať prírodnú stopu do územia (bývalé mŕtve dunajské rameno), ako vytiahnuť ľudí „von“ a motivovať ich k pohybu vo verejnom priestore, alebo ako vhodne prepojiť lokálnu logistiku či retail (v podobe showroomov a obchodov, ktoré sú už dnes zazmluvnené) popri diaľnici D2 s obytnou zónou.

Lucronu nemožno uprieť, že na projekte pracuje s mnohými z najlepších, akí sú na Slovensku k dispozícii. Špičkoví odborníci by mali byť k dispozícii aj v rámci urbanistickej súťaže. Problémom by mohla byť radikálna racionalizácia pôvodných plánov, ale už vizualizácie prvej etapy, resp. prvých troch domov, naznačujú, že žiadna katastrofa sa nekoná – práve naopak, pokiaľ aj ostatné časti projektu dodržia nastavenú latku, môže vzniknúť pekná a príjemná štvrť.

Najväčším problémom Nesta môže byť jeho odtrhnutosť od zvyšku Bratislavy. Jedna vec je dopravná dostupnosť, vyjadrená minútami, druhou je mentálna vzdialenosť. A tá je veľká, keďže od zvyšku Petržalky bude štvrť oddelená diaľnicou, pásom výrobno-skladových areálov, neveľmi príjemným sídliskom, estakádou Bratskej ulice alebo poliami. Prekonanie týchto bariér bude náročnou, no potrebnou úlohou. Pomôcť by mohla urbanizácia Kapitulských polí a Kapitulského dvoru, to je však ešte pomerne vzdialená budúcnosť.

Bratislava tak pravdepodobne získa v mnohých smeroch inšpiratívnu novú zónu, kde bude množstvo bytov, pracoviská, retail, služby aj verejné priestory. Premávať sem bude verejná doprava, dobudované bude cyklistické napojenie a budem sem možné dostať sa aj z diaľnice (od výjazdu na Bratskú, kde v budúcnosti vznikne nosná komunikácia štvrte aj s verejnou dopravou. Dnes je tu vybudovaný showroom). Nesto však bude pravdepodobne dlhšiu dobu akousi samostatnou komunitou, žijúcou vlastným životom – ak odľahlosť aktivitu v Neste neudusí.

Pre Bratislavu ale bude Nesto aj napriek tomu prínos, hoci plný potenciál naplní až neskôr. Mesto sa nebuduje na pár rokov a vznik lokálneho ohniska života vytvára dobrý základ pre ďalší rozvoj. Môže ísť aj o vzor pre iných developerov alebo Magistrát. Ak by totiž takýto projekt vznikol na mieste nejakého brownfieldu vo vnútornom meste, išlo by asi o najlepší a najdôležitejší development v metropole.

Fotografie z 14.10.2021

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.