Adrian Gubčo 11.03.2020 09:10

Na návšteve v Kolískach

Obytný súbor Kolísky v Záhorskej Bystrici svojho času odštartoval opätovný vývoj štvrte Pod Vŕškami, pomerne veľkého rezidenčného developmentu, ktorý prakticky zdvojnásobí počet obyvateľov v tejto mestskej časti. Ich výstavba sa dnes chýli k záveru, v čase, kedy začali rásť aj ďalšie časti zóny. Ako Kolísky vyzerajú a čo do Záhorskej Bystrice prinesú?

Pod Vŕškami boli pôvodne navrhnuté ako veľká celistvá štvrť, ktorú chcel postupne vybudovať developer Opera SL Group. V spolupráci s kanceláriou Bobek Jávorka vypracoval rozsiahly urbanistický koncept, ktorý rátal s výstavbou individuálnej bytovej výstavby (t.j. rodinných domov) po okraji štvrte, kým v jej centrálnej časti mala vzniknúť v podstate bloková zástavba so stovkami bytov, ako aj zóna s vybavenosťou a verejnými priestormi.

Z veľkorysého plánu však ostali na dlhú dobu len rodinné domy, ktorých počet sa napokon zväčšil, keďže developer uovľnil na ich výstavbu aj pozemky pôvodne určené pre bytovky, a prvý rezidenčný blok. Zvyšné bloky sa začali postupne predávať. Jedným z kupcov sa stala spoločnosť ITB Development, ktorá získala parcelu západne od prvej etapy. Spolu s ňou prebrala aj základné urbanistické členenie stavebného bloku.

Popri Ulici Ota Holúska tak vzniká rezidenčný projekt, pozostávajúci zo štvorice štvor- až päťpodlažných objektov založených na spoločnej parkovacej podnoži a umiestnených v rohoch súboru, čím sa otvára vnútorný priestor. Terén je mierne stúpajúci, čo projekt využíva pre lepšie zapustenie základne s garážou. Do budúcnosti to vytvára aj akúsi hranu medzi verejným priestorom a privátnym vnútroblokom. Ten bude parkovo upravený a určený pre stimuláciu komunitných aktivít. 

Kolísky sú koncepčne nastavené ako „kids friendly“, orientované sú tak na rodiny s deťmi. V dôsledku toho tu boli navrhnuté aj väčšie byty, t.j. trojizbové a štvorizbové, narozdiel od trhovo najpreferovanejších dvojizbových. Celkový počet bytov je 98, z toho je 14 dvojizbových, 53 trojizbových, 27 štvorizbových a 4 penthousy sú päťizbové. Predaná je aktuálne približne polovica bytov.

Keďže developer chce týmto zaujať aj klientov, ktorí by možno uvažovali nad rodinným domom v predmestskej zástavbe, nastavil na dobrú úroveň aj štandard, k čomu patria drevené parkety, predpríprava na stropné chladenie, podlahové kúrenie či predpríprava na exteriérové žalúzie. Napriek tomu sú ceny pomerne konkurenčné, dosahujú úroveň okolo 2,4-tisíc eur bez DPH, t.j. s DPH by sa mali hýbať cez 3-tisíc eur.

V rámci projektu by mala byť citeľná veľmi silná prítomnosť zelene, ktorá sa bude nachádzať na fasádach domov aj na dvore. Ten by mal v súlade s orientáciou na rodiny obsahovať niekoľko zón, ktoré budú určené pre rozličné vekové skupiny: vzniknúť by tu malo detské ihrisko, komunitné záhradky, exteriérový gril s ping-pongovým stolom a crossfitové ihrisko. Finálna podoba a prvky sa však ešte kreujú, čo je ale známe, je fakt, že dvor bude úplne privátny.

Pod týmto dvorom je vybudovaná garáž, ktorá bude obsahovať 160 parkovacích miest, ďalších 12 bude umiestnených na teréne a bude určených primárne pre návštevy, príp. užívateľov občianskej vybavenosti – v podnoži totiž vznikli aj dva priestory pre obchodné prevádzky.

Vzorový byt v príprave

S ohľadom na vysoké štádium výstavby a dokončovanie interiérov som mal možnosť navštíviť aj niektoré z bytov a posúdiť úroveň projektu takpovediac z prvej ruky. Developer pripomína, že už je v podstate dokončený vzorový byt a pripravuje sa aj Deň otvorených dverí, takže podobnú možnosť má, príp. bude mať aj široké publikum.

Počas prehliadky som navštívil prakticky všetky typy bytov, vrátane vtedy rozpracovaného vzorového, ktorý bude trojizbový. Ich spoločným menovateľom bola dobrá svetlosť, čo je do veľkej miery dané nielen veľkými oknami a prítomnosťou francúzskych balkónov, ale aj tým, že mnoho bytov má okná do viacerých strán.

Dispozície mi prišli dobre spracované a racionálne, čo osobne oceňujem, je vytvorenie samostatných toaliet už v dvojizbových bytoch. Na druhej strane, pri štvorizbákoch už platí, že rodičovská spálňa má samostatnú kúpeľňu, čo ešte stále ostáva doménou skôr nadštandardných projektov. Čo sa týka remeselného prevedenia napríklad kúpeľní, to je ešte predčasné hodnotiť, žiadne výrazné chyby som si ale nevšimol. Parkety boli zatiaľ položené len vo vzorovom byte, takže ani to sa nedá zatiaľ hodnotiť.

„Čerešničkou“ bola návšteva jedného z ôsmich strešných penthousov, ktoré disponujú veľkorysými terasami s výhľadmi do okolia. Tie by už nemali byť narušené, v prípade blokov v severnej časti projektu je výstavba v okolí prakticky ukončená, kým pri blokoch v južnej časti komplexu by zástavba nových bytoviek mala byť maximálne na úrovni Kolísok. Penthousy ostávajú ešte z väčšej časti voľné.

Podrobnejšie hodnotenie bude predmetom až ďalšej návštevy, v princípe však nevidím v bytoch prekážku k tomu, aby tu naozaj vzniklo dobré rodinné bývanie.

Dvor bude vyplnený relaxačnými zónami v zmysle "kids friendly" konceptu

O finálnej kvalite však samozrejme rozhodnú detaily a dotvorenie prvkov vybavenosti, ktoré začnú vznikať v blízkej budúcnosti. ITB Development je medzi developermi špecifickou firmou, keďže je priamo prepojený s architektonickou kanceláriou Architekti Šebo Lichý. Silný vplyv architektov je cítiť v každom ich projekte, či už v tom, ako vyzerá, alebo aké prvky a detaily prináša.

V prípade Kolísok už nebolo možné zásadným spôsobom ovplyvniť urbanizmus projektu, stále tu ale bol veľký priestor pre experimentovanie najmä v podobe dvora alebo štandardu. Developer hovorí, že jeho cieľom nie je budovanie investičných bytov, ale komunitného bývania, preto zvýšil dôraz na realizáciu netradičných prvkov fasád, rozličné typy mobiliáru v exteriéri alebo aj rozsah bytov, ktoré sú väčšie, ako býva bežné. Či sa mu to oplatí, sa uvidí.

Na projekte ako takom však z hľadiska jeho vplyvu na okolie nevidím žiadné zásadné negatíva. V kontexte vznikajúcej štvrte by mohlo ísť o jeden z najlepších projektov, ktorý bude už čoskoro úplne prirodzenou súčasťou zástavby. Otázne bude, do akej miery sa vybuduje sľubovaná občianska vybavenosť v okolí, to však už nie je v moci ITB.

Jedinou výhradou je celkovo meškajúca výstavba, ktorá však trápi investorov naprieč celým mestom. O príčinách meškania bratislavských projektov som písal už dávnejšie, pričom sa dá zhrnúť, že vo fáze realizácie súvisí predovšetkým s nedostatkom ľudských kapacít. Na stavbách už teraz pracujú do veľkej miery zahraniční pracovníci, ktorých silnejšiemu využitiu bráni komplikovaná legislatíva v prípade ich záujmu o prácu či život na Slovensku. Podľa všetkého tento problém postihol aj Kolísky.

Každopádne, dnes sa už projekt viacmenej dokončuje, sfinalizované sú už fasády, osádzajú sa balkónové klietky a v interiéri sa zariaďujú jednotlivé byty do štandardu. Čoskoro sa zhotoviteľ pustí do realizácie dvora a súvisiacich sadových úprav. ITB predpokladá, že v máji, kedy by sa predbežne mal konať Deň otvorených dverí, by už mal byť projekt v podstate pred dokončením, s úplným dohotovením v priebehu leta.

Ďalší kúsok štvrte Pod Vŕškami sa tak stane realitou a Záhorská Bystrica sa o čosi viac rozrastie. Z tejto takpovediac vidieckej obce sa postupne stáva jedno z najprestížnejších predmestí Bratislavy.

Fotografie zo 17.2.2020. Pozrite si celý fotoalbum z návštevy projektu. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.