Adrian Gubčo 12.07.2019 11:56

Prečo stavby meškajú

Bratislava aktuálne zažíva zlaté časy rozvoja a stavebnej aktivity. V meste vznikajú tisíce nových bytov a desaťtisíce metrov štvorcových kancelárskych plôch. Tienistou stránkou tohto úspechu je však veľký tlak na stavebné kapacity, čo vedie k meškaniu veľkej časti projektov.

Vysoký dopyt po bytoch aj komerčných priestoroch podnecuje developerov ku zvýšenej aktivite, napriek tomu je ponuka menšia, ako by si žiadal trh. Investori sú pripravení poskytnúť klientom dostatok priestorov pre život, prácu alebo rekreáciu, hladký priebeh výstavby a dodania produktu je však čoraz viac ohrozovaný nedostatkom pracovníkov, ktorí by boli schopní vyhotoviť stavby v adekvátnej kvalite, ale aj legislatívou.

Napriek tomu, cieľom developerov je dodať napríklad byt na takej úrovni, akú klient očakáva, čo môže pri akútnom nedostatku pracovníkov viesť len k jedinému – k meškaniu. A skutočne, mnoho projektov v Bratislave všetkých kategórií a funkcií sa potýka s týmto problémom. Zdržanie niekedy trvá niekoľko mesiacov, niekedy aj vyše roka.

O rastúcom probléme prehovorilo viacero v Bratislave aktívnych developerov. Všetci z nich volajú po takých zmenách, aby došlo k zlepšeniu situácie v stavebníctve. Na výsledku totiž nebudú profitovať len oni, ale predovšetkým klient, ktorý sa skôr dostane k svojmu bytu alebo sa bude môcť nasťahovať do prenajatých kancelárií či obchodných priestorov.

Ako dochádza k meškaniu

Ako sa naozaj prejaví nedostatok pracovníkov a prečo ide o taký vážny problém? O týchto otázkach otvorene prehovorili viacerí developeri, ktorí zmieňujú väčší balík problémov, ktorý však vyplýva do veľkej miery zo zlej legislatívy.

Situáciu popisuje Borek Simandl, riaditeľ Finep SK, ktorý hovorí o nedobrej situácii v stavebníctve, čo sa netýka len Bratislavy, ale aj Prahy. „Na trhu výrazne chýbajú stavebné kapacity a predovšetkým stavebné firmy hlásia nedostatok personálu, ktorý je ovplyvnený veľmi nízkou nezamestnanosťou. A pripočítajte si, že obe hlavné mestá majú najstarší bytový fond v daných krajinách a potýkajú sa s vysokou pozitívnou migráciou za prácou a podnikaním do mesta.“

Ďalším spoločným menovateľom je náročná administratíva, ktorá projekty zdržovaním predražuje. Borek Simandl pripomína, že v Prahe vydanie povolenia trvá aj desať rokov, Bratislava však na tom nie je oveľa lepšie.

Skúsenosť s administratívnou náročnosťou potvrdzuje aj Gabriel Tóth, hovorca spoločnosti Penta Real Estate. „Dôvodom prípadného meškania, aspoň v našom prípade, nie je primárne stavebná časť projektu,“ konštatuje. „Zapríčiňuje ho najmä zdĺhavý povoľovací proces, obmedzené kapacity na strane dodávateľov a kapacitné poddimenzovanie úradov a dotknutých orgánov spojené s prekračovaním zákonných lehôt na vydávanie povolení.“

Podobný pohľad majú Igor Lichý a Ivan Rolný zo spoločnosti ITB Development. „Problémom zdržania pri projektoch je administratívna náročnosť povoľovania a nedostatok stavebných kapacít u stavebných firiem. Mnoho schopných remeselníkov odišlo do iných krajín s odlišnými platovými podmienkami,“ vysvetľuje Igor Lichý.

Developeri si sú vedomí zlej situácie, preto sa snažia nastaviť si pri výstavbe určitú rezervu, aby sa klient vedel pripraviť, kedy má očakávať dokončenie a odovzdanie svojho bytu či kancelárií. „Bohužiaľ, dnes je situácia tak absurdná, že ani rezerva často nestačí. Zdržanie môže nastať už po neskoršom vydaní stavebného povolenia, ďalej narastá počas výstavby. Aj samotní generálni dodávatelia stavby sú nešťastní, lebo im odchádzajú ľudia,“ dopĺňa Ivan Rolný

Najkritickejšie sa zdržania dotýkajú zákazníkov pri rezidenčných projektoch, ktorí nezriedka do kúpy bytu investovali celoživotné úspory. To zvyšuje ich náročnosť, na čo musia developeri reagovať zvýšenými nárokmi na stavebníkov. Zároveň platí, že ak je prítomné veľké množsto klientskych zmien, pre stavebnú firmu ide o dodatočnú záťaž. Tie preto uprednostnia jednoduchšie stavby.

Problém celého sektoru

Slová vyššie zmienených developerov potvrdzujú štatistiky aj odborníci na realitný sektor. Napríklad v oblasti povoľovania nových projektov patrí Slovensko k tým štátom, kde vydanie povolenia trvá najdlhšie. V medzinárodnom rebríčku Doing Business, ktorý porovnáva podnikateľské prostredie v rámci svetových krajín, je Slovensko na nelichotivej 143. priečke, pričom nás predbiehajú aj krajiny subsaharskej Afriky. Zložité procesy odrádzajú zahraničných investorov, ktorí by mohli prospieť ekonomike aj developerskému sektoru.

V Bratislave je situácia o to zložitejšia, lebo mesto nie je rozvoju veľmi naklonené a doteraz na problémy veľmi nereagovalo. Problematike sa venuje najmä Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), profesná organizácia spájajúca aktérov v realitnom odbore. Podľa analýzy IURu, vydanie tzv. záväzného stanoviska trvalo v roku 2016 v priemere 163 dní namiesto zákonom žiadaných 30 dní. Rokmi sa tieto doby predlžovali, čo Magistrát obhajoval presadzovaním verejného záujmu.

V praxi to však pre klienta môže znamenať predraženie bytu. „S dĺžkou procesov narastajú náklady, ponuka je obmedzená a aj to spôsobuje rast ceny nových bytov,“ popisuje situáciu IUR. Developer totiž musí splácať úroky bankám a investuje konzervatívnejšie, keďže nemôže ohroziť fungovanie firmy.

To potvrdzuje Borek Simandl, ktorý s prihliadnutím na vyššie zmienené trendy – rast cien v stavebníctve, nedostatok stavebných kapacít a migráciu do veľkých miest – predikuje ďalšie zvyšovanie cien bytov, pričom situácia sa tak skoro nezmení. „...Nedá sa očakávať, že by ceny klesali, naopak, v krátkodobom aj strednodobom horizonte budú naďalej rásť. V Bratislave aj Prahe to možno povedať s úplnou istotou.“

Riešenie?

Potrebné je zmeniť legislatívu, o čom hovorí aj Gabriel Tóth. „Najväčšiu zmenu by prinieslo zjednodušenie jednotlivých konaní úpravou existujúcej legislatívy, aby bol povoľovací a schvaľovací proces výrazne kratší.“

Investori si mnoho sľubujú od pripravovanej zmeny Stavebného zákona, ktorá by mala byť realitou pravdepodobne už na budúci rok. Tá by mala prispieť k značnému zrýchleniu procesov a odbúraniu nadmernej administratívnej záťaže. Zákon prebehol medzirezortným pripomienkovým konaním, Ministerstvo dopravy a výstavby aktuálne pripomienky vyhodnocuje.

Stále však ostáva problematika nedostatku pracovníkov. Okrem aktérov v stavebníctve sa už ozývajú aj zástupcovia automobilového sektoru. Podľa Asociácie priemyselných zväzov bude o niekoľko rokov chýbať až 100-tisíc ľudí v rozličných sektoroch hospodárstva. Ministerstvo financií s týmito konštatovaniami súhlasí, no jeho cieľom je zlepšiť najmä vnútroštátnu mobilitu a umožniť prístup na pracovný trh širšej skupine ľudí.

Čiastočne s tým súhlasí aj Igor Lichý, ktorý mobilitu vníma ako jedno z dvoch zásadných riešení problému, nemala by sa však obmedzovať len na vnútroštátnu. „Prvou vecou je zrýchlenie povoľovacích procesov, druhou je zlepšenie pracovnej mobility. Viem si predstaviť, že by sme boli ústretovejší voči pracovnej sile z východoeurópskych krajín a zjednodušili vydávanie pracovných víz.“

Upozorňuje totiž na skryté riziko, spojené so slovenským pracovným trhom, kde chýbajú kvalifikovaní pracovníci. „Dlhodobejším a koncepčnejším riešením by bolo zvýšenie úrovne učňovského školstva a zlepšenie jeho imidžu. Šikovný majster si dokáže zarobiť toľko, že pracovník v IT môže o tom mnohokrát len snívať.“ Skutočná zmena tak bude o to náročnejšia, keďže si bude vyžadovať zmeny vo vzdelávaní.

Čo robia developeri pre urýchlenie výstavby

Developeri si uvedomujú, že legislatívne úpravy alebo zmeny vo vzdelávaní sú behom na dlhú trať. Klienti však očakávajú, že nimi investované peniaze sa im vrátia čo najskôr v podobe dokončených projektov. Pre jednotlivé spoločnosti to znamená, že musia hľadať spôsoby, ako svoje realizácie dodať v sľúbenom termíne.

Prvou cestou je zabezpečenie stáleho dohľadu nad stavbou, čiže pri výstavbe nedochádza ku chybám, ktoré treba potom pracne a zdĺhavo opravovať. Tým sa zároveň zabezpečuje vyššia kvalita vyhotovenia v súlade s očakávaniami developera i klienta.

Chyby pri výstavbe môže ovplyvniť aj spôsob projekcie. „Výstavbu dokáže urýchliť už efektívne projektovanie. Preto naše projekty navrhujeme pomocou technológie BIM,“ predstavuje jednu z ciest Igor Lichý, ktorý je zároveň aj architekt. ITB Development je príkladom developera, prepojeného s architektonickou kanceláriou, v tomto prípade s Architekti Šebo Lichý. 

BIM projektovanie, alebo building information modelling, umožňuje simulovať reálnu výstavbu, k čomu slúži 3D model budovy, do ktorého je možné okamžite zapracovávať všetky zmeny v projekte. Uľahčuje to teda prácu priamo na stavbe, čo postupne využíva viac a viac developerov a architektov. K najvýznamnejším developmentom, využívajúcich BIM, patria napríklad realizácie kancelárie Siebert + Talaš, ku ktorým patrí projekt Twin City Tower alebo Stanica Nivy.

Tretím spôsobom, ako dodať projekt načas, je spolupráca s overenými stavebnými firmami, ktoré dokážu zaručiť splnenie termínov. „Na Gansbergu kooperujeme so stavebnou firmou Ise, ktorá zatiaľ harmonogram absolútne spĺňa,“ hovorí Ivan Rolný. Iný príklad predstavuje developer YIT Slovakia. Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia, konštatuje: „Aktuálne nemáme a ani nepredpokladáme žiadne omeškanie, a to ani po stavebnej, ani legislatívnej stránke,“ Príčina tohto stavu je jednoduchá – developer je priamo spojený so stavebnou firmou. 

Toto však nemôže byť cesta pre všetkých investorov, preto sa ukazuje, že sú nutné výraznejšie zmeny. Stavebníctvo a development patria k významným hospodárskym odvetviam, zlý stav v tejto oblasti sa tak negatívne podieľa na úspešnosti a blahobyte celej krajiny. Meškajúce stavby sa stávajú syndrómom celospoločenských problémov, ktorým Slovensko čelí.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.