Adrian Gubčo 12.07.2022 12:06

Veľké plány Proxenty sa postupne stávajú realitou

Investičná spoločnosť Proxenta, ktorá je čoraz aktívnejšia aj v developmente, pokročila s ďalšími projektami, kým ďalšie pripravuje. Firma sa zameriava predovšetkým na centrum mesta, v dôsledku čoho získavajú novú podobu prieluky, staršie objekty a iné nevyužité plochy. Zároveň sa však v súvislosti s ňou objavili špekulácie o nevhodných praktikách pri predaji bytov.

Kesselbauer, fotografia z 14.6.2022

Developer sa v posledných rokoch sústredil najmä na oblasť v blízkosti Námestia 1. mája, kde má v portfóliu až štvoricu projektov. Prvým z nich bol Weinhauer na Jozefskej ulici, ktorý priniesol vyplnenie prieluky súčasne pôsobiacim domom, tvarovo však reagujúcim na charakter okolia. Ako ďalší nasledoval v tom istom bloku Kesselbauer, ktorý prináša prestavbu a dostavbu vybúraného pozemku a susedného objektu zo strany Námestia 1. mája. Od Banskobystrickej má vzniknúť luxusná Vila Biela. Napokon na nároží Vysokej a Námestia 1. mája sa nachádza zrekonštruovaný administratívny objekt Blokk.

Práve posledný menovaný development je zatiaľ posledným dokončeným. Kancelárska budova z 90-tych rokov 20. storočia, v ktorej mala priestory Volksbank, Sberbank a napokon Prima banka, sa stala apartmánovým domom. Rekonštrukcia sa spustila v júni 2021 a dokončená bola už o pol roka neskôr. Stavebník nezmenil vonkajší vzhľad objektu, vnútri však odstránil všetky nenosné konštrukcie a vytvoril priestor pre vznik 37 apartmánových jednotiek stredného štandardu a zväčša komornými dispozíciami (s výnimkou jedného päťizbového apartmánu). Súčasťou projektu je trojpodlažná garáž s vyše 40 parkovacími miestami.

Developer pripomína, že v rámci budovy obnovil aj staromestský dvor – bankovú halu premenil na pasáž s prevádzkami a pobytovým priestorom. Celkovo hodnotí projekt ako úspech. Predaná je väčšina apartmánov, k dispozícii sú len štyri, spoločne s niekoľkými obchodnými priestormi. Pre developera to bola dobrá investícia zvlášť s prihliadnutím na fakt, že pôvodne tu chcel zriadiť kancelárie. „Myslím, že sme urobili veľmi dobre,“ konštatuje Martin Škodáček, riaditeľ developmentu skupiny Proxenta. „Zmena administratívnych priestorov na apartmány, ktoré sú často situované v lukratívnych lokalitách, bude pravdepodobne novým developerským trendom vzhľadom na pokračujúci nedostatok nových bytov na trhu.“

Ako bolo spomenuté, vzhľad budovy sa výrazne nemenil. Prizvaný architektonický Ateliér 3M sa zameral na interiér, rozhodne je však pozitívom, že sa časť priestorov otvorila pre verejnosť v podobe prekrytého nádvoria s retailom. Samotná budova nepatrila ani v čase vzniku k mimoriadnym realizáciám. Ostáva tak banálnou, no už stabilnou súčasťou zástavby tejto časti Bratislavy.

Blokk, fotografia z 30.6.2022

Na rozdiel od Blokku, Kesselbauer prináša omnoho výraznejšiu zmenu. Na mieste ďalšej administratívnej budovy a susedného historického domu Kesselbauerovej pekárne vzniká rezidenčný komplex, ktorý z veľkej časti vyplní voľný priestor v danom bloku domov. Oba objekty zanikli, no v prípade pekárne sa aspoň nanovo obnovila historizujúca fasáda, nad ktorou pribudla nadstavba s odľahčeným, no obdobne historizujúcim výrazom. Náhrada kancelárskej budovy má súčasnejší výraz.

Aktuálne je projekt vo finálnej časti realizácie. Obe časti fasády sú už odhalené, takmer dokončená vyzerá byť aj dvorová časť. Zostávajúce práce sa tak sústredia najmä na interiér. Všetko nasvedčuje tomu, že celý development bude dokončený ešte pred koncom tohto roka. Jeho súčasťou bude parkovo upravené nádvorie (čiastočne zvierané s Weinhauerom), peší koridor smerom k Banskobystrickej ulici a niekoľko prevádzok v parteri. Umiestnené budú nielen smerom do rušného Námestia 1. mája, ale aj do dvora.

Developer označuje Kesselbauer za nadštandardné mestské bývanie. Vzniká tu 115 bytov a apartmánov, ktoré majú disponovať vyššími svetlými výškami, predprípravou na klimatizáciu alebo exteriérovými žalúziami. Proxenta spustila predaj už dávnejšie, potom ho však po vypuknutí pandémie zastavila. Do predaja sa jednotky vrátili len celkom nedávno, v priebehu mája.

Predajnosť tak ešte nie je na bratislavské pomery a etapu výstavby vysoká. „V projekte Kesselbauer je aktuálne rezervovaná alebo predaná polovica z celkového počtu 115 bytov/apartmánov,“ hovorí Škodáček. „V tejto fáze sme uvoľnili do predaja limitovaný počet prevažne dvojizbových bytov a apartmánov. Zostávajúce jednotky budeme do predaja uvoľňovať postupne s blížiacim sa termínom ukončenia výstavby a kolaudácie projektu, ktorú očakávame na prelome rokov 2022/2023.“ Otázkou je, či projektu neublížilo údajné zavádzanie inflačných doložiek.

Kombinácia zvyšujúcich sa cien materiálov a najnovšie aj vysokej inflácie mala spôsobiť, že viacero bratislavských developerov požadovalo od klientov doplatenie tzv. inflačnej doložky. V jednom prípade malo ísť o zvýšenie ceny vo výške až 30% ceny bytu, hoci oficiálne sa hovorilo o zvýšení štandardu. Toto sa týkalo aj tých, ktorí už mali zaplatené rezervačné poplatky. Alternatívou bolo vrátenie poplatkov v dvojnásobnej výške, čím by ale klienti prišli o rezervované byty. Developer nebol verejne menovaný, podľa viacerých kuloárnych zdrojov ale malo ísť práve o tento projekt a o túto firmu.

Proxenta na otázky YIM.BA v tomto smere nereagovala. M. Škodáček namiesto toho vysvetľuje, že model predaja firmy dokáže reagovať na aktuálnu situáciu. „Nielen pri projekte Kesselbauer, ale vo všetkých našich projektoch rozkladáme predaj v čase a do predaja uvoľňujeme vždy iba časť ponuky tak, aby sme úpravou cenníka dokázali reflektovať na zmeny cien stavebných materiálov aj situáciu na trhu. Z týchto dôvodov bol preto v minulosti aj predaj projektu pozastavený a opätovne obnovený až v pokročilom štádiu výstavby.“ V každom prípade, s danou situáciou sa museli vyrovnať aj iní developeri a nikto nezastavil predaje na tak dlho.

Kesselbauer tak čaká skoré dokončenie a dotvorenie centra mesta. Za architektúrou projektu stojí kancelária Beionde, ktorá nadviazala na staršiu koncepciu od architekta Jána Galla zo štúdia Verida. Jeho dokončenie pravdepodobne vyvolá rozporuplné reakcie, spojené s každou historizujúcou novostavbou. Čisto z urbanistického hľadiska však ide o dobrý projekty s adekvátnou funkciou, mierkou, komunikáciou s okolím aj zasadením do lokálneho kontextu.

Development v lokalite by s dokončením Kesselbaueru ale ukončený ešte byť nemal. Do výstavby by totiž čoskoro mala ísť zmieňovaná Vila Biela. Už názov naznačuje, že pôjde o nadštandardné bývanie. Hoci v skutočnosti nejde o vilu, ale o bytový dom, disponovať má luxusom, veľkorysými výmerami alebo atraktívnymi výhľadmi do Prezidentskej záhrady. Sám developer píše, že je určený „pre ľudí s dobrým vkusom a lepšími finančnými možnosťami“.

Vila Biela nadviaže na Kesselbauer, ale aj na susedný Metropolitan Star, ktorý sa do Banskobystrickej taktiež obracia rezidenčnou časťou. Dom bude mať od ulice sedem nadzemných podlaží, z toho dve najvyššie budú ustupujúce. Názov projektu bude reflektovať biela prevetrávaná fasáda s posuvnými panelmi, ktoré sa už objavili na inej luxusnej bratislavskej novostavbe, na Zochovej X. Časť bytov, orientovaných do dvora, zas bude obsahovať predzáhradky mať výhľad na zelený vnútroblok. Celkovo sa tu plánuje len 13 rezidencií.

Projekt nedisponuje vlastným webom, stránka investičnej spoločnosti však naznačuje, že sa výstavba spustí po dokončení Kesselbaueru. V odpovedi pre YIM.BA však túto informáciu developer špecifikuje. „Projekt Vila Biela už disponuje právoplatným stavebným povolením. Proces samotnej výstavby bol spustený,“ upozorňuje Škodáček, hoci na stavenisku zatiaľ veľa aktivity nebadať. Iné detaily o Vile Biela zatiaľ známe nie sú. „Bytový štandard ešte nie je špecifikovaný. Predaj bytov nie je zatiaľ aktuálny,“ zhŕňa riaditeľ developmentu v Proxente.

Autorom architektúry je kancelária Endorfine. Doteraz zverejnené vizualizácie sľubujú dobrú úroveň súčasnej architektúry, ktorá dobre nadviaže na postupne sa skvalitňujúcu okolitú zástavbu. Banskobystrická ulica bola donedávna nepochopiteľne prehliadaná, už onedlho by sa ale mohla premeniť na luxusne pôsobiacu mestskú ulicu. Okrem Vily Biela, ktorá sa má dokončiť približne v roku 2024, sa v susedstve plánuje aj bytový dom s galériou.

Vila Biela. Zdroj: Proxenta

Proxenta pripravuje v centre ešte jeden projekt na Šancovej ulici. Ďalší bratislavský zámer má odlišný charakter, lebo sa nachádza v Devínskej Novej Vsi, na okraji miestneho sídliska. Projekt, nazvaný Stockerka, prinesie výstavbu piatich objektov, z toho tri budú bytové domy, jeden bude apartmánový a piaty bude slúžiť pre vybavenosť. Bytovky budú mať sedem alebo osem podlaží, objekt vybavenosti jedno podlažie. Ide do istej miery o typickú rozvoľnenú zástavbu, kde tvar a rozmiestnenie domov diktovali svetlotechnické podmienky. S ohľadom na lokalitu ide ale o adekvátne riešenie.

Príprava zámeru napreduje, v apríli bolo začaté územné konanie a už čoskoro sa očakáva zásadný posun. „Projekt je tesne pred vydaním územného rozhodnutia. Začiatok výstavby závisí od získania potrebných povolení, počítame so začiatkom výstavby v závere roka 2022,“ upozorňuje Martin Škodáček. Od vydania povolení sa bude odrážať aj spustenie predaja bytov. „V rovnakom čase, t. j. po získaní stavebného povolenia, uvoľníme do predaja limitovaný počet bytov,“ dodáva developer.

Na rozdiel od projektov v centre, v tomto prípade nepôjde o luxusné či nadštandardné bývanie. Má ísť o stredný segment, dostupnejší pre širší okruh klientov. „Bytový štandard bude zodpovedať súčasným požiadavkám bratislavského trhu,“ definuje úroveň Proxenta. Pripomína prítomnosť vybavenosti, predovšetkým materskej školy, ktorú zriadi po dohode s mestskou časťou. Vzniknúť tu má aj záhradná reštaurácia. V minulosti sa uvažovalo o pivárni, tento plán však lokálna komunita aj samospráva odmietla. Súčasťou projektu sú aj parkové úpravy okolia a vznik ihrísk či športovísk.

Investor sa v tejto chvíli rozhodol nezverejňovať cenníky, čo je s ohľadom na dynamickú situáciu pochopiteľné. Hoci sám označuje Devínsku Novú Ves za skvelú lokalitu s dobrou dostupnosťou do centra a prítomnosťou množstva zelene či možností pre vyžitie, nemôže poprieť, že ide o odľahlú mestskú časť. Ceny za byty a apartmány to budú musieť v nejakej forme odrážať.

Samotný projekt však pôsobí zo zverejnených vizualizácií celkom uspokojivo. Developer v konečnom dôsledku pripravuje overený produkt. Autormi návrhu sú skúsení architekti z Ateliéru 3M, ktorí sa okrem Blokku podieľali aj na návrhu veľkého ružinovského rezidenčného súboru Nuppu od YIT Slovakia. Tento development musel byť v každom prípade výbornou školou. V prostredí okraja Devínskej Novej Vsi tak bude Stockerka pôsobiť vhodne a možno aj celkom príjemne.

Stockerka. Zdroj: Proxenta

Z Proxenty sa takto postupne stáva čoraz významnejší developer. Hoci najväčšie projekty má mimo Bratislavy – Tabáň v Nitre a najnovšie Slovenku v Banskej Bystrici – jej realizácie sa stávajú neprehliadnuteľnou súčasťou metropoly. Niekedy to platí v zlom (paradoxne, najhoršia je Proxenta Tower, kde firma aj sídli), väčšinou ale našťastie skôr v dobrom. Druhou stranou mince je však komunikácia s klientami a údajné neštandardné postupy. Tie vrhajú tieň na firmu, ktorá sa hrdí titulom Developer roka za rok 2021.

Spoločnosť tak má ešte rozhodne priestor pre rozvoj, ak sa chce skutočne stať jedným z popredných developerov. Ten nespočíva len v akvizícii nových pozemkov a projektov, ale aj v rozvoji zákazníckeho servisu. Ak v tomto smere zásadne zlyháva, môže predstavovať žiarivé plány v lukratívnych lokalitách, ale mnoho potenciálnych klientov sa radšej rozhodne pre iné, overené spoločnosti. Konkurencia napokon nie je v Bratislave taká malá a zákazník má (v prípade dostatočného obnosu) na výber medzi viacerými firmami, vrátane niekoľkých naozaj kvalitných.

Trh sa posúva a s ním aj celé mesto. Tlak na kvalitu služieb i produktov sa postupne zvyšuje, čo sa musí odraziť na lepších projektoch a inovatívnych a príťažlivých formách predaja. Developeri na to musia reflektovať – a medzi nimi aj Proxenta. Inak môžu jej veľké ambície dopadnúť veľkým neúspechom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.