Simona Schreinerová 19.01.2024 12:23

Prvé rozhodnutie pre veľký projekt. Vzorová štvrť v Dúbravke sa blíži k výstavbe

Uvažovaná premena dúbravskej lokality Hrubé Lúky bola verejnosti prvýkrát bližšie predstavená v roku 2022 podaním zámeru na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Konanie bolo po čase zastavené a predstavená bola nová, upravená vízia. Developer CC Theta, za ktorým stojí Corwin, dnes už pozná rozhodnutie Ministerstva životného prostredia SR.

Zdroj: Corwin

Kompaktná bloková štruktúra na severe Dúbravky

Development s oficiálnym názvom Bytový súbor Hrubé Lúky – Agátová vznikne na severnom okraji Dúbravky. Ide o územie, ktoré sa v ostatnom období pomerne dynamicky mení a pribúdajú v ňom nové zámery. Nové posudzovanie EIA začalo v lete minulého roka. Dnes už je vydané rozhodnutie o tom, že nie je potrebné spracovať správu o hodnotení a postačí len zámer.

Rezort životného prostredia to zdôvodnil tým, že v žiadnom zo stanovísk v správe o hodnotení činnosti nebola uvedená požiadavka na podrobnejšie rozpracovanie vplyvov navrhovanej činnosti na životné prostredie. Doručené stanoviská od rezortných či dotknutých orgánov boli v niekoľkých prípadoch bez pripomienok, ďalšie obsahovali upozornenia na dodržiavanie platnej legislatívy alebo obsahovali podmienky, ktoré sa týkajú následných povoľovacích konaní. Tie budú premietnuté do podmienok záverečného stanoviska.

Stanovisko dotknutej verejnosti bolo taktiež súhlasné, bez požiadavky na podrobnejšie rozpracovanie, resp. z neho nevyplynula potreba doplniť informácie, uvedené v zámere. Na základe prahových hodnôt by malo posudzovanie pokračovať správou o hodnotení, ale keďže sú údaje uvedené v zámere postačujúce, bude plniť funkciu správy o hodnotení.

V preklade to znamená, že sa otvára cesta pre ďalšie stupne povoľovania tohto predovšetkým obytného súboru. Podľa dokumentácie bude projekt pozostávať z piatich pootvorených blokov, z ktorých štyri budú tvorené bytovými domami (bloky A, B, D, E). Súčasťou developmentu bude aj jeden blok (C) zmiešanej funkcie, pozostávajúci z bytového domu, seniorcentra a materskej školy s kapacitou 120 detí. Centrum pre seniorov aj materská škola budú v dispozične samostatnom trakte.

Každý z objektov bude vybavený vstupnou lobby a potrebnými spoločnými priestormi. Všetky bloky majú riešené hromadné garáže v druhom podlažnom suteréne budov, doplnené o skladové priestory (kobky). Súčasťou blokov A, B, D a E sú spoločné priestory vybavenosti, retailové priestory a spoločné servisné miestnosti. Bloky s bytovými domami budú mať dve podzemné a osem nadzemných podlaží.

Blok A sa bude nachádzať v južnej časti územia pri Agátovej ulici. Zo severozápadnej strany bude susediť s blokom B a zo severovýchodu s blokom C. Navrhovaný je so šiestimi sekciami so samostatnými vchodmi a schodiskami. V nadzemných podlažiach budú umiestnené byty, celkové množstvo v danom bloku je 177 bytov. V spoločnej podnoži sa bude nachádzať garáž s kapacitou 248 parkovacích miest.

Blok B bude umiestnený v západnej časti územia medzi blokmi A, C a D. Tvoriť ho bude osem sekcií. Celkový počet bytov bude 220. Garáž v spoločnej podnoži bude obsahovať 251 parkovacích miest.

Blok D vznikne v severozápadnej časti územia a jeho súčasťou bude sedem sekcií. Vznikne tu 201 bytov. Z celkového počtu 472 stojísk v spoločnej garáži pre bloky D a E prináleží 236 parkovacích miest bloku D a 236 bloku E. Blok E sa bude nachádzať v severovýchodnej časti územia. Tvorený bude šesticou sekcií. Celkovo bude mať blok 183 bytov.

Blok C, ktorý vznikne vo východnej časti územia, bude pozostávať zo šiestich sekcií. Rovnako ako ostatné bloky bude mať dve podzemné a osem nadzemných podlaží. Okrem bytov tu bude aj zmieovaná materská škola, seniorcentrum, retailové prevádzky, spoločné priestory vybavenosti a spoločné servisné miestnosti. Celkovo je tu naplánovaných 126 bytov a 76 lôžkových buniek pre seniorov v rámci seniorcentra. Materská škola je navrhovaná v samostatnom dvojpodlažnom objekte so šiestimi triedami a kapacitou 120 detí.

Seniorcentrum je navrhované ako súbor dvoch stavebne oddelených a samostatne prevádzkovateľných objektov. V rámci nich sa navrhuje umiestniť špecializovaná ambulancia, retailový priestor (lekáreň) a zariadenia sociálnych služieb (zariadenie pre seniorov, zariadenie opatrovateľskej služby spolu s denným stacionárom pre seniorov). V spoločnej podnoži bude garáž s kapacitou 232 stojísk. 

Celkovo vznikne 907 bytových jednotiek, z toho sa rámcovo uvažuje so 167 jednoizbovými bytmi, 409 dvojizbovými, 273 trojizbovými a 58 štvorizbovými. Celkovo sa očakáva, že v projekte by mohlo nájsť bývanie 1.666 ľudí. K dispozícii budú mať 1.203 parkovacích miest. 

Situácia. Zdroj: Corwin

Špičkový urbanizmus a udržateľný charakter

Autorom urbanistickej koncepcie je známy dánsky ateliér Gehl Architects, ktorý nadviazal na prácu slovenskej kancelárie JELA. Gehl Architects založil Jan Gehl, vplyvný urbanista, spojený s víziou miest pre ľudí s ľudskou mierkou a veľkým dôrazom na život medzi budovami. Architektúru a projektovú dokumentáciu by malo spracovávať úspešné slovenské štúdio Superatelier. 

Development by tak mal priniesť vysokú úroveň, ďalej umocnenú vytvorením predpokladov pre aktívny komunitný život. Podľa predstáv investora by mali mať rezidenti k dispozícii atraktívne priestory verejného aj poloverejného charakteru, ktoré umožnia realizáciu širokého portfólia aktivít - umiestnené tu budú záhradky, ihriská či miesta na grilovanie. Výhodou je popritom vytlačenie dopravy na obvod projektu, dovnútra súboru autá vchádzať nebudú. 

To umožní aj rozvoj zelene. Súčasťou zámeru je krajinársky návrh, spracovaný ateliérom Jančovičová+Tothová. Ten dotvorí ambíciu projektu je ponúknuť príjemné bývanie v pokojnej štvrti, kde zelený charakter a rozmanitosť typológie bývania a verejných či poloverejných priestorov slúži rôznym ľuďom s rôznymi záľubami. 

Návrh vychádza z krajinných kvalít, akými sú výhľady na Malé Karpaty a existujúce vodné pomery. Plán počíta so zachovaním čo najväčšieho množstva existujúcej zelene. Hlavný zelený charakter územia bude tvoriť centrálny park s rozlohou približne 5.000 m². Menšími zelenými parkmi a námestíčkami bude prepojený s okolitým územím.

Navrhované sú aj vodozádržné prvky a prvky, zmierňujúce negatívne dopady prívalových dažďov. Projekt sa chce prezentovať reaktívnym a udržateľným prístupom s ohľadom na prebiehajúcu zmenu klímy. Development tak bude obsahovať zelené plochy na teréne, zelené strechy, dažďové záhrady, povrchovú retenčnú nádrž, suchý polder a podzemné vsaky. 

Developer plánuje v projekte sociálnu vybavenosť, vrátane materskej školy. Zdroj: Corwin

Nastaví latku okoliu?

Navrhovateľom zámeru je spoločnosť CC THETA, teda SPV developera Corwin. Začiatok výstavby sa v EIA odhaduje na druhý kvartál roka 2026. Začiatok prevádzky prvej etapy sa predpokladá koncom roka 2028, ukončenie výstavby tretej etapy na prvý kvartál 2031. Ktoré bloky budú postavené v jednotlivých etapách, dokumentácia nepriblížila. Predpokladané investičné náklady sú 110 miliónov eur.

Corwin v uplynulých rokoch zrealizoval v Bratislave viacero projektov. Jeho vlajkovou loďou medzi dokončenými súbormi je polyfunkčný komplex Blumental v Starom Meste, kde firma aj sídli. Corwin tu demonštroval záujem na tvorbe živých, zmiešaných komunít, čo chce preniesť aj do svojho najväčšieho bratislavského zámeru Palma. Nedávno ohlásil aj ďalší mestotvorný koncept v podobe bloku na Račianskej 66. 

Rozhodnutie budovať na severe Dúbravky zástavbu s blokovou štruktúrou, typickou skôr pre vnútorné mesto, rozhodne nie je zlé. Ideálne by bolo, keby na Corwin nadviazali aj iné pripravované schémy v okolí. Nie je ich málo - vďaka nedávnej zmene Územného plánu majú napríklad vzniknúť ďalšie obytné súbory v priamom susedstve Hrubých Lúk - Agátovej. Okrem toho sa plánuje aj rozsiahla výstavba v priestore medzi obratiskom električiek a klubom Penati, kde Archikód pripravuje víziu Záhradné mesto. 

V tejto časti mesta by mohla vzniknúť atraktívna súčasná štvrť s vysokými predpokladmi pre dobrú kvalitu života. Kvalitný urbanistický koncept bude pritom kľúčový. Corwin poskytol návod, ako k nemu pristúpiť. Ďalšie modernistické sídlisko by bolo omylom. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.