Adrian Gubčo 06.05.2022 12:38

Dúbravka sa rozšíri o Hrubé Lúky

Severný okraj Dúbravky patrí k najviac sa meniacim častiam Bratislavy. V uplynulých rokoch tu vzniklo hneď niekoľko developmentov, čím sa mesto „posunulo“ do predtým neurbanizovanej krajiny. Tento proces bude teraz pokračovať, keďže povoľovací proces sa spúšťa pri zámere Hrubé Lúky – Agátová. Ide o začiatok realizácie rozsiahlejšej rezidenčnej oblasti.

Situácia. Zdroj: CC Theta / EIA

Sídlisko Dúbravka patrí k relatívne veľkým bratislavským sídliskám. Dokončené bolo v roku 1985 a na severe siahalo približne po ulice Pri Kríži a Dúbravčickú. Severne od danej línie vznikli ojedinelé bytové domy, internát alebo hasičská stanica, ako aj konečná Dúbravsko-karloveskej električkovej radiály. Prvé výraznejšie stavebné zásahy sa tu začali realizovať až na začiatku 21. storočia. Postupne tu pribúdal jeden projekt za druhým, pričom na voľných priestranstvách vznikli tisíce bytov a komerčná občianska vybavenosť.

Dnes začína byť zrejmé, že rozvoj lokality sa ešte ani zďaleka neukončil. Kým kedysi išlo o úplný okraj Bratislavy, s výstavbou Borov, očakávaným predĺžením Saratovskej ulice do novej štvrte a s výstavbou terminálu osobnej integrovanej prepravy (TIOP) Bory sa zrazu táto časť Dúbravky stáva miestom s vynikajúcou dostupnosťou. Bývanie sa tu stáva omnoho lukratívnejším. Investori sa tak usilujú o otvorenie ďalších území pre rezidenčnú výstavbu, k čomu majú slúžiť zmeny Územného plánu.

Veľmi výrazným katalyzátorom rozvoja by mali byť tzv. Zmeny a doplnky 08, teda ôsma aktualizácia existujúceho Územného plánu. Ich cieľom je zmeniť pôvodne uvažovanú formu využitia viacerých lokalít na rezidenčné zóny, vďaka čomu bude mesto schopné vybudovať nové nájomné byty. Stavať (a neskôr odovzdávať mestu) ich však budú aj súkromní investori, ktorí sú do tohto balíka ZaD zaradení tiež. Patria k nim aj developeri, prítomní v časti Dúbravky, zvanej Hrubé lúky.

Jedným z nich je spoločnosť CC Theta s.r.o., ktorá je SPV developera Corwin. Firma vlastní široký pás územia medzi Agátovou a železničnou traťou. Do neho plánuje umiestniť bytový súbor Hrubé Lúky - Agátová, tvorený štvoricou obytných blokov, budovou seniorcentra a materskou školou. Projekt bol v príprave už dlhšie – minimálne od roku 2018 – až teraz sa ale stáva skutočne reálnym. Zámer je v posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA).

Podľa predloženej dokumentácie má mať pätica blokov A-E tvar otvorených blokov s tromi sekciami a jedným bodovým domom, ktoré budú zvierať parkovo upravené nádvorie. Blok A bude v južnej časti areálu vo väzbe na Agátovu, B bude severozápadne od neho, no tiež pri Agátovej. Blok C je seniorcentrum a bude vo východnej časti územia, blok D bude severne od neho a napokon blok E bude západne od bloku D. Domy budú zoskupené okolo centrálneho verejného priestoru, tvoreného námestím a parkom. S výnimkou bloku D, ktorý bude o jedno podlažie vyšší, budú mať všetky šesť plných podlaží a jedno ustúpené. Pod každým domom bude navyše dvojpodlažná podzemná garáž. Materská škola bude umiestnená v juhovýchodnej časti areálu a bude mať dve nadzemné podlažia.

Hoci budú mať všetky bloky veľmi triezvu mierku, celkový počet bytov bude veľkorysý – vzniknúť by ich malo až 927. Z tohto počtu sa uvažuje s 288 jednoizbovými bytmi, 525 dvojizbovými, 107 trojizbovými a 7 štvorizbovými (nájomných by mohlo byť, vychádzajúc z počtov u iného developera, približne 46). Ďalšie kapacity vzniknú v seniorcentre, kde bude 175 ubytovacích jednotiek, z toho 60 jednoizbových, 107 dvojizbových a 8 trojizbových. Odhadovaný celkový počet obyvateľov bude viac ako 1,5-tisíc, ďalších 258 ľudí by malo žiť v seniorcentre. Kapacita detí v škôlke je 80. Na tieto počty pripadá 1.284 parkovacích státí v garážach (okrem bloku E s 236 stojiskami bude v garáži každého z blokov 262 parkovacích miest) a 187 na povrchu.

Architektúra (a možno ani urbanizmus) súboru ešte nie je ujasnená, prezentované materiály totiž pochádzajú len z urbanistickej štúdie. Tú vypracovala kancelária JELA, sústrediaca sa na územné plánovanie. Corwin však v poslednej dobe zvykne na väčšie projekty angažovať významných architektov, vrátane medzinárodných, takže v tomto smere možno snáď očakávať vysokú úroveň. Z doterajšej dokumentácie je očividný vysoký dôraz na kvalitnú zeleň (vrátane zelených striech) či riešenie odvádzania dažďovej vody. Dokumentácia je predkladaná variantne, pričom preferovaný Variant 1 odvádza vodu do vsakovacieho zariadenia.

Developer konštatuje, že projekt prinesie revitalizáciu územia a jeho začlenenie do štruktúry mesta zástavbou, ktorá nadväzuje a rešpektuje charakter okolia. Výstavba prvej etapy by sa mohla spustiť v druhej polovici roka 2025, development by mal pozostávať z celkovo troch etáp. Ich dokončenie sa predpokladá v roku 2030. Náklady na realizáciu sa aktuálne odhadujú na 90 miliónov eur.  

Koncepcia rozvoja územia. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Pre Corwin ide o mimoriadne dôležitý projekt. V Bratislave aktuálne dokončuje Guthaus, ktorý bude snáď ešte tento rok odovzdaný klientom, a pripravuje veľkú prestavbu priemyselného areálu Palma. Tá je však do veľkej miery závislá od zmeny Územného plánu. V tejto chvíli môže developer vybudovať v podstate len administratívnu časť projektu, ktorá bude jeho dôležitou súčasťou, ale nie najdôležitejšou. Tou je rezidenčná zóna, ktorá je dnes na ploche určenej pre priemyselnú výrobu neprípustná. Zmena plánu však môže trvať ešte roky. To vedie k situácii, že developer má väčšinu projektov v zahraničí. 

V Dúbravke však začne vznikať mohutná obytná štvrť, ktorá po celkovom dokončení nielen tohto, ale aj ďalších pripravovaných schém vyplní takmer celý priestor medzi súčasnou zástavbou Dúbravky a železničnou traťou (s výnimkou koridoru popri vedení vysokého napätia). V lokalite sú prítomní aj ďalší investori. V susedstve Corwinu sa napríklad nachádza areál spoločnosti Agadu s.r.o., blízkej stavebnej firme Hornex. Aj Agadu sa otvorí priestor pre rezidenčnú výstavbu, investor zároveň patrí medzi partnerov mesta, ktorí v jeho prospech prenechajú časť bytov pre účely nájomného bývania. Projekt by sa už mal rysovať, v minulosti bol spájaný s jednou z najoceňovanejších slovenských architektonických kancelárií.

Ďalšia zástavba vznikne západne od Saratovskej. Developer Archikód, ktorý si v susedstve Ulice Martina Granca postupne rozvíja svoju víziu Záhradného mesta, pripravil Urbanistickú štúdiu Dúbravka Sever – Dúbravčice Stred. V nej predstavil koncepciu transformácie v súčasnosti prakticky nezastavaného územia medzi zástavbou Dúbravky a klubom Penati na polyfunkčnú mestskú štvrť s bývaním a občianskou vybavenosťou. Od pôvodnej zástavby má zónu oddeľovať veľký park. Štúdia je podkladom pre budúcu zmenu Územného plánu, aktuálne je v prerokovaní.

V lokalite je napokon aktívny aj developer Cresco Real Estate, ktorý tu realizuje projekt Agáty. Kombinácia bytoviek a rodinných domov v dotyku so zalesneným masívom je prezentovaná ako unikátna investičná príležitosť. Spôsob riešenia projektu, za ktorým stojí známa architektonická kancelária Compass, by každopádne mohol naznačiť, akým spôsobom sa bude priľahlé územie rozvíjať v budúcnosti.

Napokon je tu aj pripravovaný TIOP Bory. V zahraničí, kde sa už dlhšie úspešne rozvíjajú tzv. transit-oriented developments, by išlo o miesto, v ktorého bezprostrednom okolí by vznikla najhustejšia zástavba. Výhodou by bola pešia dostupnosť z významného uzla verejnej dopravy, vďaka čomu je vhodné umiestňovať novostavby práve tu. V prípade TIOP Bory je niečo také otázne, keďže sa tu nachádza rozvodňa aj zmieňovaný klub Penati. Mestskejší kolorit by si zaslúžila aj severná strana železnice, developer Penta Real Estate tu však sústredil retailové boxy a nákupné centrum predmestského charakteru.

Z dlhodobého hľadiska by však mohlo byť výhodné všetky tieto nánosy odstrániť a skutočne tu koncentrovať intenzívnejšiu výstavbu s novými bytmi, obchodmi v parteri a teoreticky aj kanceláriami či významnými objektami občianskej vybavenosti. V horizonte niekoľkých desaťročí by mala nastať situácia, kedy sa v podstate celá plocha Záhorskej nížiny južne od diaľnice D4 premení na súčasť mesta. Okolie TIOP Bory potom bude predurčené k tomu, aby bolo jedným z centier tejto novej časti Bratislavy. Charakter investícií by tomu mal zodpovedať.

Z Hrubých Lúk – Agátovej, ktoré dnes môžu pôsobiť ako nezaujímavý development na okraji mesta, sa tak stane strategicky umiestnený obytný súbor. Pôjde o súčasť postupného rozrastania sa Bratislavy do krajiny. Ide o nevyhnutný dôsledok súčasnej situácie na trhu s bývaním, kedy sa v prospech výstavby chýbajúcich bytov otvárajú najmä vonkajšie časti metropoly namiesto vnútorných a bývalých priemyselných štvrtí. V prípade Dúbravky ale ide o rozhodne lepšiu voľbu ako keby sa výstavba sústredila na predmestiach – budúci rozvoj dopravnej infraštruktúry z nej urobí dobre prepojenú časť Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.