Adrian Gubčo 02.06.2023 13:14

Veľa slávy, málo inovácií. Čo naozaj prináša rozšírená Eurovea

Extenzia nákupného centra Eurovea je otvorená už vyše týždeň. Developer J&T Real Estate vytvoril najväčšie nákupné centrum na Slovensku a zároveň ukončil jednu časť realizácie veľkej schémy Eurovea II, ktorej súčasťou sú aj kancelárie alebo bývanie, vrátane rezidencií v prvom bratislavskom mrakodrape. Pocity z rozšírenej nákupnej galérie sú aj s odstupom zatiaľ zmiešané.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Menej mesta, viac biznisu

Druhá etapa projektu vo výraznej miere nadviazala na prvú. Tá začala koncepčne vznikať už na začiatku 21. storočia, pričom pôvodný developer, írsky Ballymore, na nej spolupracoval s viacerými tímami – vrátane prestížnych zahraničných mien. Rovnako sa však odrážal aj od starších koncepcií ešte z 80-tych rokov 20. storočia, ktoré predpokladali rozšírenie centra do tohto priestoru.

Výsledkom bolo riešenie vo forme nákupnej galérie, pripomínajúcej prestrešenú ulicu vnútri mestských blokov – rezidenčného smerom na Dunaj a kancelárskeho smerom na Pribinovu. Po ďalších úpravách, za ktorými stála bratislavská kancelária A1 Architecture, sa Eurovea v roku 2006 konečne rozostavala a dokončená bola na začiatku roka 2010. Nákupné centrum malo výmeru 60-tisíc metrov štvorcových, čím sa stalo jedným z najväčších v Bratislave.

Z developmentu sa stalo obľúbené miesto pre trávenie voľného času. Hlavným dôvodom bol rozumný urbanizmus, ktorý tu vytvoril atraktívne mestské prostredie s vysokým dôrazom na verejne prístupné priestory. Nábrežná promenáda a park, ako aj pomerne rozsiahle Námestie M.R. Štefánika pred Slovenským národným divadlom, sa stali miestom, kde sa neustále pohybujú množstvá ľudí – obyvateľov aj návštevníkov Bratislavy.

Keď komplex získalo JTRE, celkom logicky sa rozhodlo na overenú schému nadviazať. Preto pristúpilo k predĺženiu „nákupnej ulice“, promenády aj základnému funkčnému členeniu projektu. Obchodnú galériu zakončilo mrakodrapom Eurovea Tower, čo je logické a správne umiestnenie, východne od nej je ešte kancelárska budova Pribinova 40. Extenzia priniesla hlavné zmeny v celkovom rozmiestnení jednotlivých obchodov a konceptov.

Developer sa spolu s rozšírením rozhodol presunúť niektoré prevádzky, iné zas pristúpili k dispozičnej úprave a rekonštrukcii. Jednoznačne najväčšou zmenou je presun gastronomickej časti – foodcourtu – do novej časti. Väčšina prevádzok rýchleho občerstvenia je umiestnená v blízkosti východného hlavného vstupu do projektu. Developer pripomína, že nový „food hall“ v industriálnom dizajne bude najväčšou destináciou svojho druhu v Bratislave, kde bude môcť naraz sedieť až 1.156 ľudí.

Za týmto presunom sú číro biznisové dôvody. Developer presunul intenzívne navštevovaný foodcourt do novej časti, aby tak zvýšil návštevnosť extenzie. Nie je vylúčené, že bez tohto zásahu by zívala prázdnotou, keďže mnoho návštevníkov projektu prichádza zo západu (zo Starého Mesta), koncentruje sa na hlavnom úseku promenády, kde sa nábrežný park zvažuje až k Dunaju, alebo trávi čas na námestí. Týmto rozhodnutím značne pomohol k aktivácii extenzie aj nájomcom, ktorí tu majú umiestnené svoje prevádzky.

Eurovea však prišla o kus svojho mestského charakteru. Služby daného typu sa štandardne umiestňujú v jadre urbánneho celku – v tomto prípade v dotyku s námestím. Pôvodná poloha foodcourtu bola absolútne logická a správna. Námestie teraz môže prísť o časť svojej štandardnej návštevnosti, čo sa majiteľ očividne snaží nahradiť foodtruckmi a eventami. Napriek tomu sa časť charakteru priestoru vytratí a Eurovea príde o drobnú súčasť toho, čo z nej robilo taký vydarený development.

JTRE sú však napriek svojmu sloganu (Tvoríme mestotvorné projekty) najmä tvrdí biznismeni. V takom prípade musia niekedy ustúpiť aj riešenia, ktoré dávajú z urbanistického hľadiska zmysel, no z komerčného sú problematické.

Rozšírenie projektu Eurovea sa chýli k dokončeniu. Prinieslo pozitívne prvky, ale aj horšie riešenia. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Čo sa nepodarilo

Developer s nadšením opisuje, že počas prvých štyroch dní od otvorenia navštívilo extenziu 330-tisíc návštevníkov. Najviac ľudí prišlo prirodzene cez víkend. „V sobotu sme privítali 75.000 návštevníkov v interiéri a takmer 19.000 na promenáde, ktorí k nám prišli za atraktívnymi novými značkami a pestrou ponukou gastronomických zážitkov,“ vypočítava Oľga Hammer, marketing a PR manažér Eurovea. Veľký záujem bol údajne o niektoré nové značky, ale aj o rozšírenú prevádzku reťazca rýchleho občerstvenia.

JTRE je tak podľa vlastných vyjadrení spokojné. „Po rokoch príprav, výstavby a hektických týždňoch dokončovania posledných detailov sme vždy plní očakávania, ako naše spoločné dielo prijmú tí, pre ktorých je určené,“ hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE. „Teší nás, keď vidíme, že spokojní sú nájomcovia aj ich zákazníci – návštevníci nákupného centra.“ Návštevnosť a pozitívne pocity však nemusia vždy byť jedno a to isté.

Treba totiž objektívne povedať, že rozšírenie projektu má viaceré problémy a nedostatky. Viaceré z nich sa pravdepodobne časom odstránia, iné však nemusia. Do prvej kategórie patria riešenia, vyplývajúce z nedostatočného času na úplné dokončenia centra – napríklad faktu, že napriek údajne 95% obsadenosti priestorov je dosiaľ zatvorených pomerne dosť prevádzok. Do druhej ale možno zaradiť niektoré nešťastné stavebné úpravy.

Vstupu od Pribinovej dominujú veľké výduchy vzduchotehcniky, tvoriace bariéru v pohybe. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Je viditeľné, že stavebník niektoré veci realizoval narýchlo - do hliny v kochlíkoch nestihol ani nasadiť trávu, aby nepôsobila negatívny dojmom. Stromy mohol nasadiť aj väčšie. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V okolí projektu sa objavili takéto cyklostojany. Idea samotná je správna, dajú sa však ľahko vyhtrhnúť a hrozí na nich zlomenie kolesa. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Farebne odlíšená podlaha na niektorých miestach pôsobí nemoderne a neaktuálne, zvlášť v kotraste s nadčasovým povrchom, ktorý sa objavil ešte v prvej etape. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Developer určite tlačil na čo najrýchlejšie otvorenie komplexu. Dôsledkom je, že mnoho obchodov je ešte zatvorených. Nákupnému centru by prospelo viac autentických zelených prvkov - umelá zeleň nestačí. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nová poloha foodcourtu vyplnynula skôr z biznisových potrieb, ako pohodlia zákazníkov alebo urbanistických zásad. Na druhej strane, výhľady von sú zaujímavé. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Extenzia nákupného centra je tak ešte plná „detských“ chýb. Developer a manažment nákupného centra budú pravdepodobne ešte mesiace pracovať na ich vyladení a odstránení. Na druhej strane, niektoré veci sa tak jednoducho nezmenia. Ukazujú, že ani napriek snahe o atraktívne vyznenie prostredia sa architektom z kancelárií GFI a Sonae Sierra „podarilo“ vyrobiť problémy, ktoré znižujú celkové vyznenie extenzie.

Nemožno sa preto čudovať, že kritici poukazujú na rozdiely medzi jednotlivými etapami. V ich očiach je to dôkaz toho, že slovenský developer nevie prekročiť svoj tieň a predčiť významnú zahraničnú firmu, ktorá sa zaslúžila o vznik prvej časti.

Problémom projektu je železničná vlečka do Zimného prístavu a absencia kontaktu s Dunajom. Napriek tomu je zeleň potešujúcim prvkom nábrežia. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Čo sa podarilo

Hoci extenzia má svoje chyby, nemožno poprieť, že s jej vznikom sú spojené viaceré pozitíva. Odhliadnuc od nových bytov či kancelárií, ako aj nového mrakodrapu, predĺženie nákupného centra aspoň prinesie predĺženie promenády, ktorá sa teraz priblížila k Mostu Apollo. Developer sľubuje, že po celkovom dokončení úprav vonkajších priestranstiev oživí aj priestor v podmostí. To je dôležitý zásah, keďže štandardne sa takéto plochy vôbec nevyužívajú – a to je chyba.

Dôsledkom snáh o predĺženie populárnej promenády je vysoká miera dôrazu na kvalitnejšie materiály či riešenia, ktoré boli do projektu zapracované. JTRE chce prostredie dotvoriť umením a problematickú železničnú vlečku premostiť novým mólom, ktoré umožní lepšie výhľady na Dunaj a na pravý breh rieky. Je otázne, či budú podobným spôsobom ako v prvej etape využívané pobytové trávniky – pred ohradenou železničnou vlečkou je ešte umiestnená prístupová komunikácia do Skladu č. 7 – zeleň každopádne prostredie okrášli.

Ešte pozitívnejšie sú zásahy na Pribinovej ulici. Vstupné námestie vhodne dotvárajú ostrovy zelene s vodnými prvkami, príjemná je aj materialita povrchov. Výnimku tvorí dlažba v priestore uvažovanej električkovej trate, to by však mal byť dočasný stav. Zatiaľ nie úplne sprístupnená cyklotrasa má takmer až holandskú úroveň a zatiaľ je z nej dobrý prístup do nákupného centra. Vznik trate ho môže, paradoxne, zhoršiť.

V rámci interiéru je najsilnejšou stránkou strecha, ktorá umožňuje prístup denného svetla a sama osebe je atraktívnym prvkom. Pohľad smerom na Eurovea Tower sa rýchlo stáva známym a fotografovaným, čo je pre investora plus. Úseky galérie, kde je použitá rovnaká materiálová schéma, ako v prvej etape, pôsobia dobre. Prízemie a druhé podlažie majú dostatočnú a vzdušnú šírku pasáže, čo je z pohľadu návštevníka príjemné.

Napokon, foodcourt, pýcha projektu, sa skladá zo série viacerých priestorov a zákutí, pričom niektoré z nich ponúkajú atraktívne výhľady na nábrežie a Most Apollo. Z ďalších sa zas otvára vyššie zmienený priehľad na vežu. Návšteva gastronomickej časti projektu vytvára pocit veľkomesta. Iný, ale rovnako príjemný môže byť charakter pobytu v gastroprevádzkach na promenáde, ktoré pri vhodnom koncepte môžu disponovať charakterom uvoľneného mediteránneho prímorského mesta – a to je extrémne silná stránka celého projektu.

Priehľady na Most Apollo alebo Kamzík na druhej strane zvyšujú pocit prepojenia s mestom. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Atraktívny prvok na námestí pred vstupom do nákupného centra. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Priehľady na Eurovea Tower sú ikonické. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Presklená strecha a množstvo denného svetla je jedným z benefitov projektu už od otvorenia prvej etapy. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Pri správnom uchopení môže aj druhá etapa nadviazať na mediteránny charakter nábrežia. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Poloha projektu na krížení dôležitých kompozičných osí je predpokladom k otmu, aby bolo jadrom nového centra mesta. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nové centrum Bratislavy?

Eurovea má po novom 85-tisíc metrov štvorcových retailových plôch, čím sa stala najväčším nákupným centrom v meste aj na Slovensku. V prostredí presaturovanej metropoly je to objektívnym dôvodom na kritiku.

Po rapotaní odporcov alebo urbanistov, že Bratislava toľko nákupných centier nepotrebuje, sa pridáva aj trh – niektoré komplexy už začínajú viditeľne upadať. Platí to aj napriek tomu, že podľa aktuálnych dát návštevnosť aj výkon centier stúpa. To sa však pravdepodobne týka najmä zopár kľúčových centier, ktoré so sebou ťahajú celý segment.

Eurovea bude nepochybne patriť medzi ne. Zastúpenie tu majú viaceré kľúčové značky či siete, ktoré lákajú široké skupiny zákazníkov. Chýba tu napríklad Inditex a jeho brandy (uprednostnili Nivy), vyvažujú to však iné. Veľkým úspechom bol zisk reťazca Primark. Hoci sa zatiaľ nezdá, že by priťahoval celé davy kupujúcich, z dlhodobého hľadiska možno predpokladať, že bude veľkým generátorom návštevnosti aj obratu.

Navštevovaná bude aj celá Eurovea, pričom existujú dobré dôvody predpokladať, že bude srdcom nového centra Bratislavy. Dá sa len pousmiať nad snahou o odmietnutie konceptu presunu centra mesta do tejto časti metropoly, založenej na osobnom pozorovaní po otvorení druhej etapy extenzie nákupného centra. V celom procese zmeny polarity mesta je toto len drobnosť, ktorá nemení nič na fakte, že v budúcnosti sa bude veľká časť života sústrediť práve tu.

Celá Eurovea je totiž len malou súčasťou veľkej transformácie, ktorá prinesie kompletnú prestavbu celého územia od Páričkovej na severe po Einsteinovu (resp. až po Bosákovu) na juhu. Dnes je už budovanie nového downtownu v celkom pokročilej fáze, stále to ale nie je ani polovica toho, čo v Bratislave v najbližších 15-20 rokoch vznikne. Vznik Nového Lida či Southbanku na pravom brehu, s ktorými bude Eurovea spojená peším mostom, zmení situáciu, rovnako ako výstavba električkovej trate na Pribinovej. Napokon, je tu ešte otázka Zimného prístavu.

Eurovea má v tomto smere mimoriadne výhodnú polohu – je v prirodzenom krížení dôležitých kompozičných osí, jednak v podobe západo-východnej (Pribinova ulica + nábrežná promenáda) a severo-južnej (Námestie M.R. Štefánika a jeho dvojička na pravom brehu, prípadne os Čulenovej ulice). Návštevníka to bude automaticky tiahnuť k Dunaju, pričom cesta vedie cez komplex Eurovea.

Aktuálnym problémom nového downtownu sa v čoraz väčšej miere stáva neprepojenosť verejných priestorov a slabé napojenie na siete verejnej dopravy v meste. To je však proces, ktorého riešenie trvá dlhšie – niekedy celé desaťročia. Preto sú vyhlásenia, že žiadne nové centrum Bratislavy nevzniká, založené na dnešných pozorovaniach, značne zavádzajúce. Významná časť najmä komerčného života mesta sa raz bude odohrávať práve tu.

Pre Bratislavu je to v mnohom pozitívny, ale v určitých ohľadoch aj negatívny vývoj. Retail v novom centre je nanešťastie koncentrovaný predovšetkým v nákupných centrách, čo negatívne pôsobí na maloobchod v širokom okolí – vrátane nových developmentov, ktoré budujú iní či dokonca aj tí istí developeri. Pozitívne snahy o aktiváciu parteru vychádzajú navnivoč, keď sa aktivita sústredí najmä v obrovských kolosoch retailových kompexov.

Eurovea pokračuje v tomto trende, hoci v kultivovanejšej podobe ako viacerí konkurenti. Z pohľadu mesta je rozšírenie nákupnej časti projektu krokom vpred – no zároveň aj krokom vzad. Najväčším víťazom je developer, ktorý takto ukončil dôležitú fázu prestavby novej centrálnej zóny Bratislavy.  

Fotografie z 27.5.2023. Pozrite si výstavbu Eurovey vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.