Adrian Gubčo 17.12.2018 14:30

J&T Real Estate reaguje na kritiku projektu Eurovea 2

Prednedávnom som na tomto blogu ako prvý upozornil na fakt, že druhá fáza multifunkčného projektu Eurovea, ktorej súčasťou bude rozšírenie nákupného centra, kancelárie, byty, predĺženie promenády a vznik prvého slovenského mrakodrapu, má územné rozhodnutie. Okamžite to vyvolalo aj kritickú vlnu, čo developera J&T Real Estate (JTRE) podnietilo k reakcii na jednotlivé výhrady.

Kritika, odhliadnuc od politických výhrad, sa sústredila na tri hlavné body: súlad s územným plánom, výška a riešenie dopravy. Developer deklaruje, že po všetkých ohľadoch chce urobiť z Eurovey projekt dobre dopĺňajúci územie a v súlade so všetkými regulatívmi.

Súlad s územným plánom

V priebehu posudzovania projektu prišla mestská časť Ružinov s námietkou, podľa ktorej je projekt v podobe, v akej je navrhnutý, v nesúlade s Územným plánom Hlavného mesta SR Bratislavy. Kritizovaná bola predovšetkým výška najvyššej časti Eurovey – mrakodrapu Eurovea Tower so 160 metrami.

Podľa JTRE, v reakcii na námietky v územnom konaní stavebný úrad mestskej časti Bratislava – Staré Mesto konanie prerušil a vrátil vec na posúdenie Hlavnému mestu, ktoré rozhoduje o súlade s Územným plánom. Hlavné mesto však potvrdilo svoje záväzné stanovisko a tým pádom aj súlad s ÚP. Následne bolo vydané územné rozhodnutie zo strany mestskej časti.

Developer dopĺňa, že projekt pripravoval viac ako štyri roky, pričom aktívne komunikoval so všetkými orgánmi aj stupňami samosprávy.

Eurovea Tower. Zdroj: J&T Real Estate

Výška

Mestská časť Ružinov pripúšťala, že projekt môže mať vertikálnu dominantu, podľa jej predstavy by však mala dosahovať výšku nanajvýš tak 20 nadzemných podlaží. To by bol zásadný rozdiel oproti Eurovea Tower, ktorá bude mať 46 nadzemných podlaží (plus jedno technické).

Pri návrhu veže sa developer odvoláva na zásady rozvoja lokality, ktoré načrtli ešte v roku 1988 architekti Bauer, Kusý a Paňák v rámci celkového riešenia územia, ktoré sa malo stať novým centrom Bratislavy. Táto vízia rátala s postupnou gradáciou výškovej hladiny zástavby smerom ku Košickej ulici a Mostu Apollo.

Do plánovania podľa JTRE zasiahol aj prudký vývoj Bratislavy, ktorý priniesol výstavbu viacerých výškových budov, pričom Eurovea Tower bude kompozičným vyvrcholením osi, ktorá spája historické centrum s nábrežím cez Čulenovu ulicu.

Nakoniec, výška 160 metrov (resp. 168) má aj ďalšie odôvodnenie: „Považujeme tiež za dôležité, aby sa v zóne určenej pre umiestnenie výškových budov uplatnila aj výšková variabilita a rôznorodosť. Tým sa zabráni tomu, aby z podobne vysokých budov vzniklo pôsobenie zástavby ako „steny“, čo by znížilo pozitívne vnímanie celej štvrte,“ hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE.

Doprava

Premnohých najpálčivejšia otázka je však dopravné riešenie mohutného projektu, ktorý vďaka budovaniu rozsiahlych nákupných a kancelárskych kapacít nepochybne vyvolá zvýšené nároky na dynamickú aj statickú dopravu. Ešte dávnejšie bola predstavená vízia uľahčenia situácii v podobe vybudovania električkovej trate zo Šafárikovho námestia na Záhradnícku cez Pribinovu a Košickú, okrem toho plánuje developer úpravu viacerých priľahlých komunikácií.

„Na doprave spolupracujeme a riešime ju aj s inými developermi na pravidelných koordinačných stretnutiach,“ vysvetľuje Pavel Pelikán. „To, či dopravná infraštruktúra v zóne bude postačujúca, bolo potvrdené komplexným dopravno-kapacitným posúdením, z ktorého vzišli opatrenia úpravy jednotlivých križovatiek v rozsahu, aký doteraz nerobil ani jeden z projektov v lokalite.“

K transformácii by malo prísť na všetkých priľahlých križovatkách, uvažuje sa o spriechodnení účelovej komunikácie poza Slovenské národné divadlo, kde dnes parkujú autobusy. Úpravy sú údajne výsledkom koncepcie spracovanej Hlavným mestom a odsúhlasené príslušnými orgánmi, vrátane Krajského dopravného inšpektorátu.

Kľúčová je však samozrejme električková trať, ktorej výstavbou by došlo k vytvoreniu akéhosi vnútromestského okruhu a zlepšeniu odolnosti električkovej siete voči nehodám či odstávkam tratí (viac o trati v tomto článku). Developer plánuje ešte pred jej samotnou výstavbou, ktorá záleží od koordinácie s ďalšími aktérmi – hlavne mestom Bratislava – vynechať pre električku koridor na Pribinovej ulici.

Tu sa električka stane aktívnou súčasťou ulice dizajnovanej architektkou Beth Galí, ktorá spracúva koncepciu verejných priestranstiev v celej lokalite. Developer by okrem ulice chcel aktivovať aj priestory pod Mostom Apollo, ktoré sú teraz využívané skôr ako divoké parkovisko.

Návrh nového električkového okruhu spájajúceho Euroveu s Petržalkou i Ružinovom. Zdroj: J&T Real Estate

Zhrnutie

Pre JTRE je Eurovea 2 do veľkej miery „vlajkový projekt“ a preto sa jeho príprave aj snahe o pozitívnejšie príjmanie intenzívne venuje. Nielen Euroveou, ale celým konceptom Eurovea City, sa snaží získať si povesť mestotvorného developera, ktorý svojimi projektami neprospieva len sebe a klientom, ale celej Bratislave.

Či sa mu to darí, je na samostatnú debatu, každopádne, ani v prípade Eurovey, inak očividne pomerne prepracovaného projektu, nevie rozptýliť kontroverzie. Aj tá časť odbornej verejnosti, ktorá nie je proti mrakodrapu, má pochybnosti o celom procese, kedy mala projektu, ktorého súčasťou bude prvý slovenský mrakodrap a v budúcnosti jednoznačná dominanta mesta (popri Hrade), predchádzať silnejšia a participatívnejšia verejná debata.

Dá sa predpokladať, že by z nej vyplynula požiadavka dominantu, keď už nič iné, riešiť verejnou architektonickou súťažou. Súťaž (alebo „prieskum“) v skutočnosti prebehla, ale bola interná a developer sa nakoniec rozhodol navrhovanie priamo zadať blízkemu ateliéru GFI. Aj keď ide možno o ich najlepšiu prácu, s ohľadom na výnimočnosť zadania to nestačí.

Každopádne, tie najklasickejšie výhrady – súlad s územným plánom či výška – sa ukazujú ako neopodstatnené alebo založené na dojmoch, kým doprava je dôsledkom absencie vízie v tomto smere, čo musia suplovať developeri, ktorí riešenia prispôsobujú aj svojim potrebám (čo však nemusí byť vždy nevýhoda). Eurovea II ako taká sa tak ukazuje ako akceptovateľná.

JTRE už chýba len málo, aby mohlo rozbehnúť samotnú výstavbu projektu. V roku 2021 sa tak bude nad Bratislavou týčiť jej nová najvyššia veža. Hlavné mesto Slovenska získa nový symbol a vyvrcholí ním proces presunu centra mesta do novej polohy – proces, ktorý trvá už storočie a na začiatku ktorého bola myšlienka Bratislavy ako jedného z kľúčových európskych veľkomiest.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.