Adrian Gubčo 18.03.2020 10:34

Projekty na Starých Gruntoch získavajú definitívnu podobu

Ulica Staré Grunty patrí k nenápadnejším, z hľadiska výstavby však o to aktívnejším častiam mesta. Po obvode tejto svahovitej cesty vzniklo a naďalej vzniká hneď niekoľko projektov. Dva z nich sa postupne začínajú chýliť k dokončeniu: druhá etapa projektu Cubicon Gardens a Rezidencia Lamini.

Oba projekty využívajú fakt, že Staré Grunty, resp. Mlynská dolina, nad ktorou sa nachádzajú, bola v minulosti určená ako miesto, kde vznikne areál vysokoškolských internátov. To zabránilo vzniku ďalšieho veľkého sídliska a masívnej zástavby napriek relatívnej dostupnosti do centra mesta, zvlášť po dokončení úseku diaľnice D2 s tunelom Sitina. Zastavaná bola len centrálna časť, teda Slávičie údolie, kým okraje cesty, ktorá vedie po obvode celého masívu Sitiny, ostali takmer bez výstavby. To sa začína meniť až v súčasnosti.

Najatraktívnejším miestom pre výstavbu boli spočiatku samozrejme západné svahy Starých Gruntov s výhľadmi na Karlovu Ves a pridunajskú krajinu, kde vznikli nielen do svahu osadené bytovky, ale aj stále rastúca štvrť rodinných domov. Zvyšujúce sa ceny a atraktivita bývania priamo v meste však robia aj ostatné pozemky, napríklad medzi cestou a areálom Zoologickej záhrady, investične zaujímavým priestorom.

Práve ieto parcely sa rozhodli využiť developeri Hamilton Group a RETEP Slovakia, ktorí tu realizujú svoje rezidenčné projekty.

Cubicon Gardens

Väčší z aktuálne rozostavaných projektov sa nachádza v dotyku s areálom RTVS na svahu nad starším projektom Cubicon. Aktuálne rozostavaná časť je pokračovaním prvej fázy, v ktorej vznikla trojica bodových bytových domov založených na spoločnej podnoži s parkovaním a menšími priestormi pre občiansku vybavenosť. Developerovi sa podarilo  vypredať všetkých 126 bytov a apartmánov.

Na úspech prvej etapy nadviazal ďalšou trojicou domov, dvomi bodovými a jedným doskovým, v ktorých vzniká ďalších 145 bytov a 15 apartmánov. Domy majú sedem až osem nadzemných podlaží a svojim usporiadaním vytvárajú spoločne s prvou etapou akýsi vnútroblok, ktorý bude z väčšej časti parkovo upravený a podľa všetkého sem bude orientovaná aj občianska vybavenosť, ktorá sa nachádza v parteri doskového domu. Ďalšia vybavenosť je riešená v susednej nákupnej galérii.

Predaj je pomerne úspešný aj v tomto prípade, nepredané ostávajú podľa všetkého už len posledné štyri byty – resp. ateliéry – po dvoch v každom bodovom dome. Z tohto počtu sú tri ateliéry na prízemí a jedna jednotka je strešný byt s terasou. Ceny sa aktuálne pohybujú na úrovni okolo 3,5-tisíc eur za meter štvorcový. Štandard je veľmi slušný, byty disponujú hliníkovými oknami, exteriérovými žalúžiami, podlahovým vykurovaním či drevenými parketami.

Domy sa vyznačujú nevtieravou architektúrou s triezvou farebnosťou, príjemne pôsobia najmä vysoké okná s francúzskymi balkónmi. Za developerom stojí francúzsky kapitál, ktorý zrejme čiastočne ovplyvnil aj finálny vzhľad jednotlivých domov. Architektúru inak spracovala česká architektonická kancelária Schindler Seko.

Výstavba Cubicon Gardens sa spustila v lete 2018 a dnes je pred finišom – dokončujú sa fásády a interiéry, čoskoro sa pravdepodobne spustia aj úpravy exteriéru. Developer avizuje termín dokončenia v máji tohto roku, čo sa môže s ohľadom na pandémiu posunúť, každopádne by však projekt mal byť dokončený a odovzdaný v priebehu tohto leta.

Projekt efektívne vyplnil pozemok, ktorý sa v podstate nedal zmysluplnejšie využiť. Keďže expanzia RTVS je nereálna, park by bol nevyužitý, komerčná občianska vybavenosť je v lokalite saturovaná a po inej vybavenosti mimo priameho areálu študentského mestečka by pravdepodobne nebol dopyt, ide o maximálne vhodnú investíciu, ktorá daný priestor zhodnotila.

Dokončená prvá etapa Cubicon Gardens

Rezidencia Lamini

Druhý z aktuálne rozostavaných projektov sa nachádza vyššie na ulici v priestore medzi vozovkou a areálom Zoologickej záhrady. Oproti Cubicon Gardens sa vyznačuje menšou mierkou aj nižším stupňom rozpracovanosti, ak však aktuálna kríza neprinesie radikálne spomalenie výstavby, dokončený by mohol byť ešte v priebehu tohto roka.

Rezidencia Lamini je komorný polyfunkčný dom s dominantnou rezidenčnou funkciou. Budova má šesť nadzemných podlaží, parkovanie je riešené v podzemnej garáži, osadenej do náročného terénu, ale aj na veľkom povrchovom parkovisku, ktoré využíva aj perforované prvé nadzemné podlažie. Čo sa týka vybavenosti, zdá sa, že budova by okrem apartmánov mohla obsahovať aj komerčný priestor orientovaný do zazelenenej plochy na streche podzemnej garáže.

Počet bytov je pomerne nízky, nachádza sa tu len 33 bytov a apartmánov (21 bytov, 12 apartmánov). Desať jednotiek je jednoizbových, šesť dvojizbových, pätnásť trojizbových a dve štvorizbové. Ide o netradičné rozdelenie, keďže väčšina developerov preferuje väčší počet dvojizbových bytov – a v tomto prípade sa podarilo všetky menšie jednotky aj vypredať. Investor RETEP Slovakia však pravdepodobne mieri na rodiny, preto počet trojizbákov rozšíril. Voľných ostáva desať bytov, všetko trojizbové.

Developer v tomto projekte ponúka priemerný štandard s cenami na úrovni presahujúcej 3-tisíc eur za meter štvorcový. K cene bytu si treba pripočítať ešte parkovacie miesto. Vnútorné státia vyjdú na 14-tisíc eur, vonkajšie na 10-tisíc. V garáží sa nachádza 20 miest, v exteriéri 25.

Rezidencia Lamini je napriek marketingovým heslám štandardným projektom zástavby pozemku, na horúcom bratislavskom trhu by sa však mal projekt napriek všetkému už dopredať. Architektúra je banálna, hoci developer tvrdí, že je výnimočná – na oficiálnej webstránke ale neuviedol ani meno architekta, čo je zvyčajné pri projektoch, ktoré sa kvalitnou architektúrou nevyznačujú. Na rozdiel od pôvodného stavu pozemku, kedy tu bol akýsi technický dvor, však ide rozhodne o zlepšenie.

RETEP Slovakia avizuje, že ukončenie výstavby je plánované na leto 2021, čo sa mi s ohľadom na aktuálny stav budovy, ktorá má dokončenú hrubú stavbu a začína sa realizovať fasáda, zdá ako neskorý termín. Predpokladám tak, že realizácia bude ukončená v miernom predstihu.

Rezidencia Lamini mimoriadne pripomína starší projekt Vila na Kopci od spoločnosti VI Group, a trúfnem si predpokladať, že developmenty podobného charakteru ešte v území pribudnú – napríklad namiesto zanedbaných (zrejme) ubytovacích jednotiek pri Konvalinkovej ulici. Staré Grunty v tomto úseku by tak mohli byť obstavané sériou komorných bytových domov, čo z nej urobí o niečo príťažlivejšiu ulicu.

Rezidencia Lamini

Ak opomeniem zmieňované zanedbané objekty, Staré Grunty ešte nepochybne čaká ďalší development. Opäť sa bude sústrediť na západné svahy kopca, kde už boli oznámené projekty ako Polyfunkčný objekt Staré Grunty či Karlovka Residence, skôr či neskôr ale zrejme pribudnú aj nové. Väčšou témou však ostáva ďalší development vo vysokoškolskom areáli.

V určitom čase pravdepodobne pribudnú aj ďalšie internáty, jeden z nich je už naplánovný na mieste bývalého pubu Kotolňa. Priestor pre rozvoj je však obrovský a v prípade vhodného konceptu by tu mohol vytvoriť atraktívne prostredie, ktoré by slúžilo nielen študentom, ale mohlo byť benefitom aj pre lokálnych obyvateľov. Koncepčné uvažovanie o rozvoji „študentského mestečka“ je však zatiaľ hudbou budúcnosti.

Dôležitá je v tomto úloha nielen Univerzity Komenského či Slovenskej technickej univerzity, ale aj Hlavného mesta a štátu, ktoré by mali mať záujem kapitalizovať prítomnosť veľkého počtu študentov, zvlášť v kontexte aktuálnej krízy. Práve kreatívny a inovatívny sektor je síce pri takýchto situáciách vystavený mimoriadnemu tlaku, ale dokáže naňho aj najpružnejšie reagovať. Mesto vstupuje do tiesnivej doby, stále si však môže držať atraktivitu, ktorá pomôže zlé časy prekonať, čo platí aj o štáte.

Aktuálna kríza by mohla byť príležitosťou pre nové myslenie. Na lokalitu Mlynskej doliny a Starých Gruntov by sa tak mali zamerať zraky zodpovedných a hľadať spôsoby, ako z tejto časti Bratislavy spraviť motor ďalšieho rozvoja metroply i celej krajiny.

Fotografie zo 7.3.2020. Pozrite si v samostatných albumoch výstavbu Cubicon Gardens a Rezidencie Lamini. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.