Adrian Gubčo 06.12.2022 16:51

Zo znečisteného brownfieldu atraktívna štvrť. Penta Real Estate štartuje súťaž na Vajnorskej

V Bratislave štartuje ďalšia developerská urbanisticko-architektonická súťaž, spojená s prestížnymi európskymi architektmi. Opäť za ňou stojí aj developer Penta Real Estate. Ten hľadá novú podobu zanedbaných pozemkov na Vajnorskej ulici, kde pripravuje koncept novej polyfunkčnej zóny. Ide o začiatok transformácie okolia Istrochemu, do budúcna najväčšieho rozvojového územia v metropole.

Zdroj: Penta Real Estate

Ako oznámila Penta Real Estate, v týchto dňoch spúšťa architektonicko-urbanistickú súťaž na projekt s pracovným názvom Vajnorská. Nadväzuje tým na septembrové ohlásenie akvizície pozemkov na rohu Vajnorskej a Odborárskej ulice. Firma ju získala v rámci konkurzného konania od úpadcu - spoločnosti Fiscal Services International, s.r.o., za bližšie nešpecifikovanú hodnotu. Už vtedy však avizovala, že tu pripraví polyfunkčný, rezidenčno-administratívny projekt, ktorý bude výsledkom súťaže.

Ide už o druhú súťaž, ktorú firma aktuálne (podľa verejne známych informácií) organizuje. Tak ako v prípade súťaže o Southbank v Novom Lide, aj teraz ide o medzinárodnú súťaž. Ide však len o jednokolovú súťaž a účastníci boli dopredu vyzvaní. To im neuberá na kvalite. Developerovi potvrdili účasť ateliéry Pantograph a Superatelier zo Slovenska, Chybík + Krištof zo Slovenska, Bevk Perović Arhitekti zo Slovinska, Baumschlager Eberle z Rakúska a ChartierDalix z Francúzska. Všetky kancelárie majú za sebou bohaté skúsenosti, v prípade (česko)slovenských účastníkov aj hlbokú znalosť Bratislavy.

Súťažná porota bude pozostávať z piatich členov, z toho dvaja budú zástupcovia developera, traja externí experti. Víťazný návrh má byť známy na konci marca budúceho roka. Architekti budú pracovať na príprave investičného zámeru, ktorý by mal byť predložený na konci roka 2023.

Ako pripomína Penta Real Estate, v zmysle Územného plánu môže v lokalite vzniknúť polyfunkčný projekt s výmerou presahujúcou 146-tisíc m² hrubej podlažnej plochy, zmiešanej funkcie bývania a občianskej vybavenosti (70% bývanie a 30% občianska vybavenosť). V čase povoľovania budúcej výstavby by už mohlo byť platné výškové zónovanie, podľa ktorého by malo ísť o územie s výškou zástavby do 46 metrov (11 nadzemných podlaží), teoreticky s možným akcentom. Mesto však bude pravdepodobne preferovať v tomto území blokovú zástavbu.

Podľa investora má lokalita, hoci dnes zanedbaná a nevzhľadná, veľký potenciál. Priamo na hranici budúceho projektu sa nachádzajú zastávky električky aj autobusov. V pešej dostupnosti je nákupné centrum, najväčšie bratislavské športoviská a ďalšie možnosti na trávenie voľného času, napríklad mestská nádrž Kuchajda a príroda Malých Karpát. Odborárska ulica plní úlohu spojnice s okolí Račianskej, kde sa rozvíja kultúrne centrum Nová Cvernovka.

Developer v neposlednom rade upozorňuje, že v území je prítomná environmentálna záťaž. Nachádza sa tu v dôsledku výroby v bývalých chemických závodoch Juraja Dimitrova (Istrocheme). „S dekontamináciou environmentálne zaťaženého územia máme ako investor a developer skúsenosť. Pri výstavbe projektu v centre Bratislavy sme dekontaminovali časť územia, na ktorom sa v minulosti nachádzala rafinéria na výrobu pohonných hmôt,“ hovorí Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko. „Rovnako zodpovedne budeme pristupovať aj k tomuto územiu, ktoré budeme pred začiatkom výstavby plne dekontaminovať.“

Ďalšia časť Bratislavy tak smeruje k totálnej transformácii. S výnimkou pôdy tu nebude treba asanovať nič. Ide síce o brownfield*, jeho premena sa ale zaobíde bez akýchkoľvek kultúrnych strát.

Transformácia dnes nevzhľadného územia môže nastaviť latku pre budúcu premenu Istrochemu. Zdroj: Penta Real Estate

Mená prizvaných ateliérov dávajú tušiť, že Bratislava získa ďalší atraktívny projekt. Pantograph aj Superatelier patria k vynikajúcim slovenským pracoviskám, ktoré sa pozitívnym spôsobom podieľajú na rozvoji mesta. Chybík + Krištof je zas jednou z popredných českých (čiastočne československých) kancelárií, ktorá doma zbiera ocenenia, hoci v Bratislave jej ešte veľké realizácie chýbajú. Bevk Perović je popredným reprezentantom veľmi vyspelej slovinskej architektúry, kým to isté sa dá povedať o Baumschlager Eberle v kontexte Rakúska či Nemecka. Francúzsky ateliér zatiaľ u nás nepôsobil, pohľad na realizácie ale dáva tušiť, že ide o skúsených architektov s vlastným prejavom i prístupom.

Všetky štúdiá sú schopné navrhnúť a do realizácie dotiahnuť komplexné urbanistické zadania pri zachovaní vysokej architektonickej úrovne. Problémom projektu Vajnorská tak v tejto chvíli ostáva najmä charakter bezprostredného okolia. Okrem zvyškov Istrochemu, pozvoľna zarastajúcich náletovou zeleňou, je tvorené aj sériou výrobných a skladových objektov, autosalónov, bazárov, dielní, púmp či samostatných objektov predajní. Železničná trať, smerujúca do a zo stanice Nové Mesto, je veľkou vizuálnou, fyzickou aj mentálnou bariérou, oddeľujúcou lokalitu od obytných častí mesta.

Práve Vajnorská by mohla začať toto vnímanie naprávať. Bez väčších pochýb ide totiž len o prvý z väčších a komplexnejších developmentov (ak nerátam menší projekt Le Fan alebo kontroverzný zámer od Grafobal Group Development), ktoré tu vzniknú. Otázkou je, ako dlho bude táto premena trvať. Územie sa nachádza v dotyku s líniami verejnej dopravy, od električiek cez vlaky, a je relatívne blízko centra. Komplikácie sú však dve: zmieňovaná záťaž a vlastnícke pomery.

V prípade prvého problému možno konštatovať, že nejde o žiadnu novinku. O negatívnom dosahu tu existujúcich záťaží sa hovorí najmä v súvislosti s prenikaním chemických látok do zdrojov podzemnej vody. Znečistenie sa postupne šíri pozdĺž toku Dunaja, pričom zasahuje obyvateľov bratislavských mestských častí Ružinov, Vrakuňa či Podunajské Biskupice. Ministerstvo životného prostredia odhaduje, že sanácia Istrochemu bude stáť 350-500 miliónov eur, čo je nad možnosti štátu. Napriek tomu ju neoznačil ako prioritnú, lebo zodpovednosť nad čistením nemá kto prevziať.

S tým súvisí druhý veľký problém. Najväčším vlastníkom v lokalite je totiž spoločnosť Istrochem Reality, patriaca do portfólia firiem známeho českého politika slovenského pôvodu a miliardára Andreja Babiša. Pre Babiša nie je development prioritným segmentom podnikania a vo vzťahu k areálu Istrochemu je úplne pasívny. Ministerstvo životného prostredia by chcelo, aby sa na sanácii lokality podieľal, podľa všetkého to ale druhá strana nechce. Budúcnosť územia tak v tejto chvíli riešia nanajvýš študenti urbanizmu.

V tomto je tragédia aj šťastie lokality. Tragédia spočíva v minimálnej aktivite vlastníka, ktorý ani nerozpredáva jednotlivé plochy – čo by napríklad mohlo priniesť rozšírenie projektu Penty pozdĺž Odborárskej. Zároveň je ale šťastím, že územie má jedného veľkého vlastníka a mesto má stále ešte čas pre komplexnejšie zaregulovanie územia. Keby sa spojili pozitívne okolnosti, súčasný majiteľ by sa pustil do čistenia, transformácie alebo predaja pozemkov potom, ako mesto pripraví rozvojový plán pre celý Istrochem, ale aj Žabí majer, Jurajov dvor a územie až k Zlatým pieskom.

Celá lokalita poskytuje miesto pre život a prácu desaťtisícov ľudí – alebo aj viac. Projekt Vajnorská môže byť prvou ukážkou jej potenciálu. Do budúcna to snáď otvorí priestor pre ďalšie súťaže a kvalitné projekty, realizácie a priestory, ktoré pozdvihnú celé mesto. Pre Bratislavu 21. storočia ide o územie strategického významu.  

*Brownfield - v preklade hnedé pole, sa používa na označenie v súčasnosti nevyužívanej plochy, na ktorej kedysi prebiehala výroba alebo slúžila na dopravné či vojenské účely. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.