Adrian Gubčo 20.07.2024 13:03

Krabica na mestskej triede. Centrála obchodného reťazca dostane nadstavbu, zaslúžila by si prestavbu

ČLÁNOK BOL DOPLNENÝ Začiatok tohto storočia bol v Bratislave spojený s budovaním prvých supermarketov a hypermarketov. Ich architektúra vychádzala z overeného konceptu: išlo o jednoduchú halovú konštrukciu, obklopenú rozľahlým parkoviskom. Nanešťastie, dodnes sa takéto objekty nenahrádzajú, dokonca sa modernizujú, aby prežili dlhšie – a to aj v širšom centre mesta.

Zdroj: Google Maps

Pred dvomi desaťročiami bol príchod supermarketov vnímaný ako dôkaz dobiehania západných krajín v úrovni a spôsobe nakupovania. Najprv vo väčších mestách a významných lokalitách, neskôr aj v obciach a čoraz menších štvrtiach začali vznikať objekty, ktoré mali napriek rozličným investorom spoločné charakteristiky – išlo o nízke stavby, extenzívne využívajúce rozsiahle pozemky. Na miestach, kde nestál box supermarketu, bolo zriadené povrchové parkovanie. Model ich výstavby vychádzal z predmestských zariadení v USA.

Tu sa však nezriedka objavili priamo vnútri mesta. Príkladom je veľký supermarket spojený s centrálou spoločnosti na Bajkalskej ulici pri križovatke s Drieňovou. Otvorená bola v roku 2001 a priniesla 2.400 metrov štvorcových predajnej plochy. Budova mala (resp. doteraz má) dve podlažia a patrí k nej 336 parkovacích miest. Všetky sú umiestnené na teréne.

Od dokončenia prešla viacerými úpravami, ktoré zvýšili komfort nakupujúcich a prispôsobili budovu novým požiadavkám. Administratívne priestory, ktoré sú na druhom podlaží, však už potrebám spoločnosti nepostačujú. Preto sa pripravuje nadstavba o jedno podlažie.

Navrhovaná expanzia bude rešpektovať súčasný pôdorys objektu. Nové podlažie bude architektonicky nadväzovať na druhé, rovnako budú pôsobiť aj fasády. Vstup do predajne sa zachová, rovnako ako vstup do kancelárskej časti. Doplnené ale bude schodisko na južnom a západnom rohu budovy.

Najväčšími zmenami prejde parkovisko. Zrušiť by sa mal parking pre automobily na južnej strane budovy, nahradený bude parkovaním pre bicykle a motorky. Upraví sa aj parkovisko smerom k Drieňovej, parkovacie stojiská sa otočia o 90 stupňov. Prístupová účelová cesta, na ktorú sa parkovisko napája, sa rozšíri. Rozširovať sa bude aj chodník na Drieňovej na dva metre. Naostatok sa má upravovať zeleň.

Zámer momentálne čaká na vydanie územného rozhodnutia. Konanie sa začalo už na jar. Následne bude pokračovať stavebným konaním. Ak budú povolenia vydané ešte tento rok, realizáciu možno očakávať v rokoch 2025-2026. Prevádzka supermarketu pravdepodobne narušená nebude.

Viedenský projekt Woody M ukazuje, ako nahrádzať objekty neefektívnych supermarketov. Autor: Kurt Hoerbst

Snahy reťazca o využitie existujúceho objektu a jeho lepšie zužitkovanie prostredníctvom vcelku nenáročnej úpravy sú pochopiteľné. Nedostatočné kapacity sú problémom viacerých obchodných reťazcov, ktoré v posledných rokoch výrazne narástli, čo bolo spojené s potrebou rozširovať počet zamestnancov. Okrem toho je nutné zabezpečiť im aj lepšie podmienky pre prácu, čo si vyžaduje realizáciu atraktívnych priestorov.

Z biznisového hľadiska tak ide o veľmi zrozumiteľný krok, ktorý najmenej zaťaží financie firmy, veľmi rýchlo prinesie želaný účinok a nenaruší prevádzku vlajkovej predajne. Je však na debatu, či by mali byť pri rozvoji obchodných reťazcov v mestách brané do úvahy len komerčné záujmy jednotlivých sietí a do ich rozvoja nemali aktívnejšie vstupovať samosprávy. Faktom totiž ostáva, že najväčšími developermi na Slovensku sú práve obchodné reťazce.

Na tvári miest sa to citeľne podpisuje – zvlášť keď vznikajú supermarkety predmestského typu v lokalitách s kompaktnou mestskou zástavbou. Je to aj prípad tohto konkrétneho projektu. Verejnosť si naňho už možno zvykla, z urbanistického hľadiska je však problematický.

Predajňa sa totiž nachádza v susedstve Bajkalskej ulice, teda rozvíjajúcej sa mestskej triedy, ktorá tvorí významnú súčasť mestského dopravného okruhu a do istej miery oddeľuje vnútorné mesto od pása sídlisk po jeho obvode. Spája Nové Mesto, Ružinov a juhovýchodnú časť Bratislavy a je do nej zaústená rýchlostná cesta zo Žitného ostrova. Okolie tak významnej ulice si preto zasluhuje atraktívnu mestotvornú zástavbu v podobe multifunkčných objektov s aktívnym parterom (prízemím), pričom obchody by mali byť lokalizované práve tam.

Pozemok obchodného reťazca je na takýto projekt ako stvorený. Je dostatočne rozľahlý na to, aby sa sem dal vložiť celý blok. Dali by sa tu ideálne kombinovať funkcie, napríklad administratíva smerom k Bajkalskej a bývanie vo vnútrobloku. Poskytuje dosť miesta pre umiestnenie podzemného parkovania. Jeho susedom je starší development Boria, ktorý je vzorovým príkladom kvalitnej zástavby s vhodnou mierkou pre túto lokalitu.

Išlo by o omnoho náročnejšie riešenie s dlhším povoľovaním, návratnosťou a možno aj neistým výsledkom, keďže investor by musel správne nastaviť administratívny aj rezidenčný produkt. Zároveň by ale išlo o omnoho udržateľnejší projekt, tak ekologicky a teoreticky aj ekonomicky. Reťazec by totiž v konečnom dôsledku mohol zo svojho pozemku vyťažiť omnoho viac, hoci pravdepodobne v partnerstve s iným developerom.

Nanešťastie, takýto prístup je v Bratislave zatiaľ len snom. Viaceré predajne viacerých reťazcov zaberajú priestor, ktorý by sa dal využiť pre kombináciu väčšieho množstva funkcií. Dosiaľ nie je registrovaný prípad, že by bola nejaká „krabica“ supermarketu nahradená developmentom mestského typu. Reťazce o to z logických dôvodov záujem nemajú. YIM.BA oslovila aj investora aktuálnej expanzie s otázkou, či do budúcna nezvažuje aj integrovanejšie projekty, odpovede sa však nedočkala. 

Jedinou možnosťou je tak nastavenie územnoplánovacích kritérií, ktoré by zamedzili podobnej forme budovania predajní. Namiesto toho by mali byť investori vyzývaní k tomu, aby realizovali kombinované projekty so supermarketom na prízemí a bývaním či pracoviskami nad ním. To si bude vyžadovať silné mesto, plne využívajúce všetky páky, ktoré má k dispozícii – od tvrdých v podobe legislatívy po mäkké vo forme konzultácií.

Kým sa tak nestane, zostáva verejnosti (alebo aspoň jej časti, ktorá to vníma ako problém) len s ľútosťou pozerať sa na jednoduché haly, prehriate asfaltové parkoviská a nedostatočne využité plochy tam, kde mohli byť obchody, byty, kancelárie i zeleň v atraktívnej podobe. Išlo by o prospešný krok aj smerom k rozvoju kompaktných miest krátkych vzdialeností, menej závislých na automobiloch. Takéto vízie však zostávajú naďalej len na papieri a nie skutočnou praxou.

DOPLNENIE YIM.BA oslovila investora projektu rozšírenia s otázkou, či plánuje do budúcna komplexnejší redevelopment územia, viac zodpovedajúci jeho vnútromestskej polohe. "Aj z dôvodu plánovanej masívnej výstavby v okolí, chceme ponechať spôsob využitia priestoru rovnaký," tvrdí Marek Kravjar, hovorca BILLA Slovensko. "Záleží nám, aby sme zlepšili podmienky nielen pre zákazníčky a zákazníkov, ale aj pre našich zamestnancov na predajni, tak aj na centrále spoločnosti, ktorej administratívna časť sa nachádza priamo nad predajňou. Prinesieme sem novú, modernú architektúru a dizajn, hodný 21. storočia. Budova novej centrály bude, samozrejme, ekologická a bude spĺňať prísne normy pre obchodno-administratívne budovy."

Napriek tomu si firma údajne pochvaľuje spojenie s komplexnými projektami. Neodmieta tak kombináciu supermarketu a napríklad bývania na jednom pozemku. "BILLA Slovensko takéto projekty pripravuje samostatne, ale aj v spolupráci s našimi partnermi. Pilotný projekt na Mýtnej ulici považujeme za úspešný a máme záujem spolupracovať na obdobných projektoch aj s ďalšími developermi," hodnotí Kravjar. 

Na rámec toho avizuje rozličné ekologické opatrenia, ktoré sa budú týkať aj centrály. "Už samozrejmosťou sú vodozádržné opatrenia. Voda z územia neodtečie do kanalizácie, ale použijeme ju na zavlažovanie zelených plôch v okolí, či na zelenú strechu, ktorá tu vznikne. Pribudne aj moderná fotovoltika, ktorú napojíme do nášho systému," popisuje Kravjar, pripomínajúc, že spoločnosť má povolenie pre výrobu vlastnej elektriny. "Už samozrejmosťou sú vodozádržné opatrenia. Voda z územia neodtečie do kanalizácie, ale použijeme ju na zavlažovanie zelených plôch v okolí, či na zelenú strechu, ktorá tu vznikne. Pribudne aj moderná fotovoltika, ktorú napojíme do nášho systému," dodáva hovorca. 

Okrem toho chce inštalovať moderné a ekologické systémy chladenia, spracúvať odpadové teplo, využívať najmodernejšie systémy osvetlenia a digitalizácie a prejsť na e-kamióny. Má ísť o súčasť cieľa, podľa ktorého plánuje Billa byť do roku 2040 uhlíkovo neutrálna. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.