Adrian Gubčo 08.12.2022 12:40

Koniec kancelárií sa nechystá. Trh žije napriek kríze

V posledných rokoch sa opakovane hovorilo o konci tradičného modelu práce v kancelárskych priestoroch. Podľa niektorých názorov to malo viesť k veľkému úbytku záujmu firiem o nové priestory a vyprázdneniu mnohých budov. Realita však ukazuje, že tento scenár sa nenapĺňa.

Ilustračný záber. Zdroj: Immocap, Woods&Company

V priebehu novembra bola zverejnená pravidelná kvartálna analýza Bratislava Research Forum, združenia popredných konzultačných spoločností v oblasti komerčných nehnuteľností. Ako vyplýva z ich zistení, aktivita na trhu neustáva. Aj v 3Q 2022 narástla ponuka kancelárskych priestorov, kým miera neobsadenosti klesla. Aktuálne dosahuje 11,74%. To je dôležité číslo, ktoré indikuje, že podmienky pre rozvoj síce nie sú ideálne, nie sú ale ani katastrofálne.

Experti tradične rozdeľujú Bratislavu na päť oblastí, čo sa týka lokalizácie administratívnych komplexov. Najvýznamnejšou je central business district (CBD), kam spadá downtown a oblasť Mlynských nív. Nachádza sa tu 31% prenajímateľných plôch moderných kancelárskych priestorov. Nasleduje city centre (CC), teda tradičné centrum mesta s 24%. Vonkajšie mesto (outer city – OC) obsahuje 21% priestorov, vnútorné mesto (inner city – IC, tvorené štvrťami po Bajkalskú a Pasienkami) 17% a napokon southbank (časť Petržalky medzi Dunajom a zástavbou pri Černyševského), kam spadá 8% plôch.

Za posledný kvartál pribudla len jedna nová dokončená kancelárska budova – Lakeside Park 02 so 14-tisíc metrami štvorcovými, ktorá je súčasťou vnútorného mesta. Vo výstavbe je však viacero projektov v CBD, ktoré do budúcna pravdepodobne ešte viac zvýšia pomer tejto časti Bratislavy oproti ostatným. Zvýšiť by sa tak mal aj pomer moderných „Á-čkových“ priestorov. Dnes tvorí kategória A+ 15% a kategória A 39% z celkovo 1,97 milióna metrov štvorcových administratívnych priestorov v Bratislave. V štandarde B je 46% priestorov.

So štandardom súvisí aj miera zastúpenia zelených budov. Celkovo je v Bratislave približne 675.350 m² kancelárskych priestorov s platným certifikátom zeleného, resp. trvalo udržateľného projektu. Jedná sa o takmer 34% celkového objemu kancelárií v Bratislave, alebo 39 z 272 budov. Z certifikovanej zásoby priestorov má certifikáciu 60% BREEAM, 5% kombináciu BREEAM / WELL GOLD a 35% LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding má iba budova Twin City Tower, a v prípade LEED Platinum ide o budovy Digital Park I-III a EinPark Offices.

Z hľadiska vlastníckej štruktúry, asi 4% budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších 12% sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou (napríklad firemné sídla). Celkové zásoby na komerčné využitie zostávajú na úrovni 84% z celkových moderných kancelárskych priestorov v Bratislave. Tie tvoria 1,66 miliónov metrov štvorcových.

Nájomné transakcie dosiahli v treťom kvartáli výmeru 38.760 m², čo predstavuje 40% nárast v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom. Na druhej strane, v medziročnom porovnaní klesol objem prenajatých plôch o takmer 12%. Najviac prírastkov tvorili nové nájmy (69%) a prerokovania 16%. Expanzie tvorili 14% a zvyšné 1% tvorili predprenájmy. Dominoval objem transakcií v sektore profesionálnych služieb o veľkosti 8.600 m². Najväčšia transakcia bola vo verejnom sektore s výmerou 3.550 m² (smerovala do Lakeside Parku, kde sídli nový Úrad pre územné plánovanie a výstavbu). Celkovo bolo zaznamenaných 8 transakcií s výmerou nad 1.000 m².

Najviac voľného priestoru v kancelárskych budovách dnes ostáva vo vonkajšom meste a v CBD. Voľných je tu 16, resp. 13,2% prenajímateľných priestorov. Vo vnútornom meste je to 9,6%, v centre mesta 9,2% a v southbanku 6,5%. Investori so záujmom o prenájom plôch v nových projektoch s najvyšším štandardom a v najlepších lokalitách sa musia pripraviť na zvýšený prime rent (nájomné), ktoré je dnes vo výške približne 17 eur za štvorcový meter za mesiac.

Kancelársky trh čoskoro doplnia nové projekty. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Výsledky analýzy ukazujú, že kancelársky trh nezažíva dnes v Bratislave svoje najlepšie obdobie, ale rovnako ani najhoršie. Tradične sa považuje za dobré, keď je celková miera neobsadenosti pod 10%, čo metropola tesne nespĺňa. Za takýchto okolností má zmysel rozvíjať nové nehnuteľnosti, do ktorých sa potom sťahujú firmy so starších objektov. Na ich miesto prichádzajú menej lukratívni klienti, ktorí si nemôžu dovoliť prime rent.

V hlavnom meste teraz ešte dobieha výstavba viacerých budov, ktoré boli naplánované pred súčasnou krízou (alebo krízami). Týka sa to Eurovey II, Nového Apolla, do istej miery aj The Mill alebo Sky Park Tower. V prípade iných zámerov už ale cítiť náznak zmeny: HB Reavis sa rozhodol prekresliť svoje plánované kancelárske komplexy na byty, čo dáva z hľadiska biznisu väčší zmysel. Okrem toho sa na transformáciu pripravuje viacero starších a nevyhovujúcich kancelárskych objektov. Najčerstvejším príkladom je Nový trh v Ružinove, v rámci ktorého dôjde k úplnému nahradeniu administratívnej budovy niekdajšieho Kovospolu.

Každopádne, tvrdenia o konci kancelárií sa ukázali ako prehnané. V skutočnosti to nie je vôbec prekvapivé. Podobné názory sa objavovali už v 90-tych rokoch 20. storočia, v čase prvého výrazného rozšírenia internetu, e-mailov a technológií, umožňujúcich prácu na diaľku. Aj vtedy niektorí predpokladali, že ľudia budú po novom pracovať výlučne z domov. Stal sa však opak – miera výstavby kancelárskych priestorov sa radikálne zvýšila.

Hoci tento proces teraz očakávať asi nemožno, vo všeobecnosti budú mať komerční developeri aj naďalej priestor pre rozvíjanie nových zámerov. Pravdepodobne definitívne skončí obdobie špekulatívnej výstavby bez vopred zazmluvneného významného klienta alebo klientov. Takisto bude rásť význam rozličných konceptov, kombinujúcich tradičnú kancelársku prácu s rekreáciou a trávením voľného času v záujme lepšieho work&life balance. Prirodzene, očakávaný je aj rastúci podiel zelených budov, ktorý je mimochodom v Bratislave (spolu s Varšavou) jedným z najvyšších v Európe. Veľkou otázkou sú rekonštrukcie štátnych budov, ktoré trpia veľkým investičným dlhom. 

Na druhej strane, mnoho projektov, ktoré boli pôvodne uvažované ako kancelárske, možno bude čakať zmena. Hlavné mesto oznámilo, že v rámci druhého kola výzvy na rozvoj nájomného bývania, ktorá je súčasťou pripravovaných zmien a doplnkov Územného plánu, prijalo takmer stovku žiadostí. Nepochybne medzi nimi bude viacero pôvodne administratívnych zámerov, pre ktoré investori nemali využitie. Bratislava teraz v oveľa väčšej miere potrebuje byty, tisíce až desaťtisíce, ktorých výstavba sa môže týmito zmenami otvoriť.

Realitný trh v metropole sa aktuálne dynamicky mení. Ide o prirodzený dôsledok krízy, v ktorej sa ekonomika, spoločnosť aj mesto nachádza. Výsledkom snáď bude vyváženejšia kombinácia rozvoja rezidenčných a administratívnych nehnuteľností. Dopyt po oboch v Bratislave je a bude, hoci obe zaznamenali otrasy, ktoré výrazne zmenia ich charakter aj podobu budúceho developmentu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.