Adrian Gubčo 24.11.2021 13:36

Kedy sa rozbehne projekt Mamut?

Názov Mamut sa obyvateľom Bratislavy spája predovšetkým so známou pivárňou, sídliacou v priestoroch bývalej sladovne na nároží Cintorínskej ulice a Ulice 29. augusta. Ide však aj o názov projektu hotela, ktorý by mal vyrásť v susedstve, nad súčasnou garážou. Čas od času sa objaví informácia, že stavebný úrad predĺžil projektu lehotu na dokončenie. Kedy sa však začne skutočne stavať?

Zdroj: AOCR

História zástavby v tomto priestore siaha do roku 1872, kedy bola vo vtedy sa ešte len tvoriacej časti Bratislavy vybudovaná sladovňa, patriaca bratom Steinovcom. Išlo o súčasť komplexu Stein, najväčšieho bratislavského pivovaru. V nadväznosti na sladovňu vznikli aj menšie, menej hodnotné objekty. Tie začali spolu so sladovňou upadať po Druhej svetovej vojne. Zmena prišla v rokoch 1976 až 1980, kedy bola časť objektov odstránená, sladovňa zrekonštruovaná a dostavaná a premenená na obrovskú piváreň a reštauráciu Stará sladovňa. Ľudovo si vyslúžila prezývku Mamut.

Popri Starej sladovni vznikol priestor zastavaný len čiastočne a drobnými objektami, v čom videl nový porevolučný majiteľ priestor pre ďalší rozvoj areálu. Už od začiatku 21. storočia sa tu tak začala plánovať výstavba hotela. Vyplniť mal celý priestor medzi Cintorínskou a Ferienčíkovou ulicou a mal mať až deväť podlaží s kapacitou 154 izieb. Uvažovaný bol aj vznik kongresových kapacít pre 460 ľudí a podzemné parkovisko so 148 parkovacími miestami. Hotel mal patriť do siete Sorea.

V rokoch 2006-2007 došlo k asanácii existujúcej zástavby a k vybudovaniu akejsi nultej etapy projektu – podzemnej garáže Mamut s tromi podzemnými podlažiami a 250 parkovacími miestami. V prípade nadzemnej stavby nejakú dobu trval povoľovací proces, územné rozhodnutie investor Mamut s.r.o. získal v roku 2013 a stavebné povolenie v roku 2016. Formálne by tak mohol rozbehnúť stavebné práce kedykoľvek. Prísne vzaté, oficiálne ich aj začal v podobe drobných zásahov, čo mu umožňuje predlžovať platnosť povolenia a termínu dokončenia – naposledy sa tak stalo tento mesiac. V skutočnosti však hotel Mamut na svoj vznik stále čaká.

Problém by mal spočívať v tom, že súčasný investor ho vlastne stavať ani nechce. Situácia v hotelovom segmente nebola ani pred pandémiou koronavírusu COVID-19 ideálna a nepriala výstavbe nových veľkých zariadení. Dnes je to ďaleko horšie a ani Sorea nemá záujem o prevádzkovanie hotela. Zmysel by dávalo budovať tu rezidencie, tomu však vo výraznejšej miere bráni prísny Územný plán zóny Dunajská, ktorý tu výslovne žiada vznik hotela. Majiteľ sa preto snaží projekt predať, a podľa všetkého zatiaľ neúspešne. O to isté sa snažil aj v prípade susednej sladovne (s čím do istej miery súvisela kauza ohľadne jej možnej asanácie napriek nespochybniteľnej pamiatkovej hodnote).

Súvisí to takmer určite najmä s funkčnou reguláciou, prečo sa v lokalite ešte nestavia. Koniec-koncov, ide o projekt v lukratívnej polohe, kde by bolo prirodzené pýtať si za byty vysoké sumy. Mohutný (až sa pýta dodať, že mamutí) komplex by bol tvorený viacerými objektami. Od Cintorínskej by vznikla päťpodlažná stavba, ktorá by dotvorila domoradie na južnej strane ulice. Od Ferienčíkovej by nastala podobná situácia, kde by komplex nadväzoval na výšku susednej zástavby. Dominanta v podobe deväťpodlažnej budovy by vznikla na nádvorí – od ulice nevnímateľná, pričom najvyššie tri podlažia by boli materiálovo odlíšené, aby sa dom celkovo odľahčil. Architektom projektu je od počiatku jeho formovania Ateliér obchodu a cestovného ruchu (AOCR).

Architekti sa prezentujú vysokou materiálovou úrovňou, ktorá má podľa nich zodpovedať danej lokalite. S výškami problém nevidia, keďže najväčšiu hmotu skrývajú do druhého plánu a nadväzujú na podobne vysokú stavbu na severnom nároží Ul. 29. augusta a Cintorínskej. Funkčne by malo ísť o kombináciu kancelárií a bytov (najexkluzívnejšie na najvyšších podlažiach s vynikajúcim výhľadom na Bratislavský hrad), na úrovni prízemia by vznikli obchodné prevádzky a služby. Posledná štúdia pochádza z roku 2018.

AOCR každopádne dodáva, že majiteľ má s kanceláriou uzavretú licenčnú zmluvu na voľné narábanie s projektom. Zámerom je, aby prípadný nový investor nebol viazaný navrhnutou architektúrou a spoluprácou s AOCR. Na druhej strane, po približne dvoch desaťročiach vývoja a s ohľadom na existujúce stavebné povolenie by bolo asi najlepšie, keby to už táto kancelária, inak skúsená a oceňovaná, dotiahla do realizácie.

Projekt Mamut, pohľad od Ferienčíkovej. Zdroj AOCR

V tejto chvíli sa nedá presne odhadnúť, kedy by sa mohol začať meniť areál, vrátane objektu Starej sladovne. Pred časom bola odhalená architektonická štúdia premeny sladovne z pera kancelárie A3 Architekti, blízkej developerovi Atrios. Tá však vznikala v čase tesne pred vypuknutím pandémie. Vlastnícke pomery sa tak nezmenili a prestavba Starej sladovne, doplnená o výstavbu bytov, medzi plánovanými projektami Atriosu nefiguruje.

Rozbehu developmentu a zvýšeniu atraktivity pre investorov by vedela dopomôcť taká úprava ÚPZ Dunajská, ktorá by tu vznik bytov a kancelárií skutočne umožňovala. Napriek nutnosti pravidelného preskúmavania a aktualizácií územných plánov, tieto sa v praxi nedejú – mestu aj mestským častiam chýbajú personálne kapacity. Výsledkom je mnohoročné čakanie na drobné zmeny, ktoré však umožňujú rozbeh veľkých a dôležitých projektov. Na „čakacej listine“ je tak aj nový Mamut.

Čo sa týka samotného návrhu, na prvý pohľad pôsobí skutočne mohutne, je však celkom možné, že to je len nesprávnou perspektívou. Kľúčové pohľady od ulice by mali byť harmonické vďaka dotvoreniu zástavby v jednej výške. Ak by sa realizácia spojila s vysokou úrovňou prevedenia a napríklad kamenné obloženie alebo prevetrávané fasády by nenahradila omietka, môže byť Mamut hodnotným doplnkom územia. Veľmi dôležitá bude aj jeho komunikácia s prípadným projektom na mieste (resp. rekonštrukcie) sladovne. Tá by mala ostať bezpodmienečne zachovaná.

Súčasný stav každopádne treba zmeniť, keďže z neho viac než zreteľne vidieť provizórnosť. Garáž bola postavená s prípravou na ďalšiu výstavbu a pri pohľade z nadhľadu vidno na jej streche základy budúcej konštrukcie. Využitie priestoru je neefektívne a lokalite neprináša žiadnu zásadnú kvalitu. Pritom ide o územie s veľkým potenciálom – na spojnici historického jadra a nového downtownu, čo je posilnené prítomnosťou verejnej dopravy. Ak by nebodaj došlo aj k rekonštrukcii okolitých ulíc, išlo by o veľmi peknú (resp. omnoho krajšiu) časť mesta.

Nový projekt by doplnil paletu menších a solídnych projektov, ktoré tu vznikajú alebo sa navrhujú v poslednom období a prinášajú sceľovanie ulíc vypĺňaním prieluk. Najnovšou realizáciou je Nová Dunajská od kancelárie JRKVC. Na križovatke Dunajskej s Lazaretskou má vzniknúť nový dom od architekta Iľju Skočeka ml. Na Lazaretskej sa už dlhšie plánuje aj vznik rezidenčného projektu Lazaretská záhrada od Archikódu. Vlastný návrh má v lokalite aj AOCR, ktoré dostalo zelené svetlo od Magistrátu k zámeru prestavby nárožia Karadžičovej a Malého trhu.

Vývoj smeruje k tomu, aby tu vznikla veľmi kompaktná, no príťažlivá a historickou aj súčasnou architektúrou dotvorená štvrť. Diať by sa to však mohlo aj omnoho rýchlejšie.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.