Adrian Gubčo 20.01.2023 18:10

Developerský urbanizmus je problém. Ako tvoriť lepšie mesto?

Bratislavu dnes budujú developeri. Vo väčšej či menšej miere to platí aj o iných kapitalistických mestách, o slovenskej metropole to však platí špeciálne. Samé osebe by to nemuselo byť problémom, v domácom regulačnom prostredí to však nevedie k želanému budovaniu atraktívneho mesta krátkych vzdialeností. Čo sa s tým dá robiť?

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Mesto budujú developeri

V Bratislave dnes vzniká množstvo developerských projektov. Od menších realizácií bytoviek, vypĺňania prieluk či dostavieb, až po rozsiahle multifunkčné komplexy, ktoré sú dosť veľké na to, aby samé tvorili kus mesta – samé sú urbanistickými súbormi. Investori a ním poverení architekti sú nútení do úvahy brať do úvahy obrovské množstvo faktorov, ktoré ovplyvňujú ich podobu. Developer zohľadňuje trhové očakávania i vlastné ekonomické plány, ktoré potom prenáša na tvorcu projektu, ktorý má do konceptu zakomponovať aj odborné požiadavky na tvorbu atraktívneho produktu. K tomu sa ešte pridáva dosah noriem a regulatívov.

Výsledkom sú projekty, ktoré majú nezriedka ďaleko od toho, čo si odborná a v čoraz silnejšej miere i laická verejnosť predstavuje pod pojmom „ideálna udržateľná zástavba“ alebo „štvrte s ľudskou mierkou, vytvárajúce základ pre vznik 15 minútového mesta“. Namiesto toho vznikajú rozličné hybridy, ktoré niečo splnia, v iných veciach sú však obrovským kompromisom medzi architektonickými, legislatívnymi a ekonomickými parametrami.

V skratke, ide o developerský urbanizmus. K jeho vlastnostiam patrí, že sa navrhnutá štruktúra týka zväčša len pozemku či pozemkov vo vlastníctve daného investora. Iný, ktorý získa priestor v susedstve, môže k jeho zástavbe pristúpiť úplne odlišným spôsobom. Jednotlivé projekty tak na seba nenadväzujú, čo v mestskom prostredí vytvára úplný chaos. Predstava pekných, ucelených miest, aké sa budovali v minulosti – kde domy napriek odlišnej architektúre spolu komunikovali a harmonicky sa dopĺňali, kde bolo jasné, kde je ulica, námestie, vnútroblok či poloprivátny priestor – nemá s takouto výstavbou skoro nič spoločné.

Niekedy nestačí ani ten najlepší architekt, aby si s týmto problémom poradil. Autor týchto riadkov už mal za svoju kariéru možnosť čítať si viacero zadaní pre významné architektonické súťaže aj s medzinárodnou účasťou, organizovaných súkromnými investormi. Niekedy podmienky umožňovali vznik zaujímavých a kvalitných schém, ktoré mesto dobre dotvárajú – zvlášť ak boli víťazi naozaj kreatívni. Nezriedka ale bolo nutné zahodiť väčšinu poučiek aj predstáv o kvalitnom mestskom prostredí. Zrealizovať projekt podľa uznávaných princípov bolo možné len v náznakoch.

Bolo by veľmi jednoduché hodiť vinu na developerov. Isteže, stačilo by, keby im nešlo v takej miere o zisk. Stačilo by, aby si odtrhli z peňazí a napríklad znížili budovy, rozvoľnili plochy alebo viac zainvestovali do verejného priestoru. Takto to však nefunguje a podobné tvrdenia hovoria viac o ich autoroch ako o projekte samotnom. Ide o prejav hlbšieho problému, ktorý trpne pociťujeme.

Developerovi projektu Zwirn sa podarilo navrhnúť dobrý mestský projekt, napriek tomu musel (a musí) bojovať s mnohými zbytočnými obmedzeniami, ktoré ovplyvňujú jeho podobu. Zdroj: YIT Slovakia

Územné plánovanie v okovách modernizmu

Podstata nedostatočnej úrovne urbanistického rozvoja mesta je do veľkej miery štrukturálna. Bratislava, ale aj celé Slovensko, akoby zabudli budovať mesto a mestá. Odráža sa to v podobe územného plánovania, legislatívneho rámca a napokon aj absencii expertov (a expertiek), ktorí by boli schopní zmanažovať ich tvorbu.

Začnime územným plánovaním. Aj desaťročia po zmene režimu vychádza plánovanie z abstraktných modernistických princípov, ktoré odmietajú mnohé z tradičných zásad budovania mesta. Modernisti nesprávne vyhodnotili spôsob rozvoja miest na prelome 19. a 20. storočia za príčinu ľudskej mizérie, chudoby a problémov. Preľudnené industriálne mestá, kde žijú slabšie vrstvy v nevhodných a nehygienických podmienkach, chceli nahradiť vzdušnými a úhľadnými sídlami, kde by ľudia žili uprostred zelene v (výškových) domoch, ktoré by pokrývali základné životné potreby. Tieto domy mali byť priestorovo oddelené od pracovných aj rekreačných zón.

Modernistická utópia oslovila viacerých, najsilnejšiu odozvu však našla vo východnom bloku. Tradičné mestá označila za buržoázne, kým v nových mestách mal žiť nový človek – moderný a socialistický. Tradičná kompaktná ulica s bývaním na vyšších podlažiach a (súkromnými) obchodmi na prízemí sa stala nepriateľom, rovnako ako tradičné zastavovacie plány. Tie určovali organizáciu infraštruktúry, verejných priestorov, blokov, dvorov, uličných čiar, výšok domov a podobne – boli tak v rozpore s vedeckým poňatím urbanizmu v duchu modernistov. Tí predpokladali, že vedia súborom indexov a regulatívov, no bez jasné určenia tvaru domov, vytvoriť predpoklady pre vznik lepšieho a vedecky podloženého prostredia.

Dopadlo to fiaskom, čo sa v západnej Európe začalo ukazovať už v 60-tych rokoch 20. storočia, u nás v 80-tych. Už vtedy sa ozývali hlasy po radikálnej revízii urbanistickej tvorby, ktoré by oživili dovtedy odmietané tradičné princípy. Napriek štyrom desaťročiam odporu k modernistickému urbanizmu však dnes nie sme oveľa ďalej. Územné plány ostávajú abstraktnými materiálmi, ktoré pri splnení všetkých indexov umožňujú developerom navrhovať niečo, čo sa nezdá ako vhodné.

Predstava, že tvorba mesta na základe funkčnej regulácie vytvára základy pre kvalitný urbanistický rozvoj, je absolútne falošná. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Nepekné domy? Pozrite sa na normy

Nemožno však povedať, že môžu robiť hocičo. Do plánovania mimoriadnym spôsobom zasahujú normy, ktoré ovplyvňujú tvar a umiestnenie domov, ich orientáciu, riešenie fasád, odstupy medzi nimi, podobu vnútroblokov a verejných priestranstiev, osadenie na pozemku, bariérovosť riešenia, kontakt s ulicou a množstvo ďalších parametrov. Aj v prípade, že územný plán dovoľuje vysokú hustotu, dá sa vytvoriť atraktívny projekt – do úvahy ale treba brať požiadavky našej legislatívy.

Problematická je napríklad svetlotechnická norma. Prirodzene, netreba rozporovať fakt, že priame svetlo má pozitívne efekty na biorytmus, imunitu či časť prevádzkových nákladov. Na druhej strane ale treba vnímať mieru, do akej môže zasiahnuť do dizajnu budov, dodávania množstva bytov či situácie na trhu. Slovenská svetlotechnická norma je považovaná za najtvrdšiu v Európe, čo ma priamy súvis s nedostatkom bývania v Bratislave, ako aj s jej podobou.

Slovenská metropola sa tak nateraz môže rozlúčiť so vznikom kompaktnejších areálov blokovej zástavby, typických pre vnútorné časti európskych veľkomiest. Existuje niekoľko odvážnych investorov, ktorí realizujú bloky aj napriek tomu, že tým automaticky prídu byty a budú musieť zriadiť apartmány – menej žiadané a lacnejšie – mnoho z nich sa však snaží maximalizovať podiel bytov. Výsledkom sú podivné tvary domov a preferencia riadkovej zástavby, pripomínajúcej modernistické sídliská.

Ďalším problémom sú povinné odstupy. Tie sú v súlade s požiadavkou na zabezpečenie priameho osvetlenia, nízkej hustoty zástavby, ale aj s tradičnou slovenskou náturou, ktorá považuje za problém, ak si „susedia vidia do okna“. Ide azda o relikt vidieckeho prostredia a kultúry, ktorá stále dominuje väčšinovému slovenskému zmýšľaniu. S charakterom mestského života však nemá nič spoločné – mesto je založené na zdieľaní spoločného priestoru a tým pádom aj výhľadu. Vidieť suseda na protiľahlom balkóne alebo vnútri svojho bytu je úplne v poriadku.

Pokiaľ však toto ostáva súčasťou želania slovenského klienta, investori budú aj naďalej budovať domy oddelené rozsiahlymi pláňami alebo bodové veže namiesto príjemných blokov. 

Napokon je tu parkovacia norma. Tá aj dnes vychádza z prežitého modelu, ktorý stanovuje minimálny (a pomerne vysoký) počet parkovacích miest pre jednotlivé objekty. Rozsah nárokov na parkovanie môže viesť k trom riešeniam. Buď má investor miesto v okolí domu a vybuduje terénne parkovisko. Deštruuje tak priestor, ktorý mohol slúžiť lepšie v prospech zelene alebo oddychového priestranstva. Ak ho nemá, postaví podzemné garáže. Tie sú zas drahé, čo sa odrazí na cenách bytov či nájmov a nezriedka láka investora k stavaniu domov na vyvýšených základniach, aby znížil náklady na podzemné výkopy. Napokon je tu možnosť zriadiť parkovanie inde (do 500 metrov od novostavby), to však nemajú radi klienti.

Developer a architekti projektu sa snažili splniť slovenské normy, takže vznikla séria bodových domov, ktoré sú pootáčané tak, aby sa maximalizovalo preslnenie bytov. Keby sa tu stavalo pred sto rokmi, pri ceste by vznikli bloky a vyššie vo svahu vilová štvrť s pevnými uličnými čiarami. Zdroj: Penta Real Estate

Čo s tým robiť

Nádej pre zlepšenie nie je veľká a znižuje ju aj nedostatok kvalitných odborníkov. Hoci píšeme predovšetkým o developerskom urbanizme, rovnako by sa dalo hovoriť aj o architektonickom urbanizme. V poslednom období, spolu s tým, ako sa na Slovensku prestali riešiť rozsiahle urbanistické úlohy (a niekto si mylne vykladá územné plánovanie ako urbanizmus), klesol aj počet expertov, ktorí by sa špecializovali výlučne na urbanizmus. Zadaní sa tak chytajú architekti, ktorí majú nezriedka limitované znalosti (čo nie je myslené ako urážka!).

Urbanizmus je mimoriadne komplexný a interdisciplinárny odbor, vyžadujúci si rozsiahle vedomosti aj v oblastiach ako je geografia, sociológia, história, kultúra, ekonómia, environmentálne vedy a i. Nie je to priestorové cvičenie a kvalitný urbanizmus nie je v takej miere daný šírkou ulíc alebo výškou budov, ako si to mnohí myslia. Nanešťastie, tak tvorba mesta, ako aj výučba dobrého urbanistu je zdĺhavý, desaťročia trvajúci proces. Slovensko stratilo historickú niť a skúsenosť, čo bude ešte dlho doháňať.

Výsledkom je súčasný stav, kedy mesto tvoria hlavne developeri. Nejde o ideálny model, keďže mestské prostredie nemôže byť tvorené v takej miere ekonomickými záujmami. Oveľa vhodnejšie nastavenie – v konečnom dôsledku aj pre investorov – by spočívalo v silnej autorite mesta, ktoré má dostatok nástrojov, prostriedkov, kapacít aj skúseností na to, aby vedelo vniesť do rozvoja balans medzi privátnym a verejným záujmom. V tomto smere neexistuje ideálny konečný stav, je to skôr neustála komunikácia, ale je možné nájsť omnoho lepšie nastavenie.

V prípade Bratislavy je úplne zásadným krokom právomoc mesta si určovať vlastné stavebné predpisy. Je škandalózne, že veľkomesto, kde vznikajú mrakodrapy, kde priemerná cena za meter štvorcový bytu dosahuje 5-tisíc eur za meter štvorcový a kam sa sťahujú tisíce ľudí za lepším živobytím, sa riadi rovnakým kódexom ako vidiecka obec s populáciou jedného domu v meste. Bratislava potrebuje revidovať parkovanie, požiadavky na svetlo, rozostupy domov a mnoho ďalších vecí.

Druhým cieľom musí byť koniec súčasnej podoby územného plánovania. Dnes už bezpečne vieme, že výhody sídlisk sú minimálne oproti ich nevýhodám. V kontexte klimatickej zmeny potrebujeme žiť úspornejšie, no nie menej kvalitne. Šetriť vieme pôdu tým, že mesto bude hustejšie, efektívnejšie, premiešanejšie a viac založené na bezuhlíkových spôsoboch dopravy. To neznamená, že kvalita života bude horšia – práve naopak, mnohé z najlepších miest vyzerajú práve takto.

Po tretie, potrebná je renesancia urbanistického vzdelávania, spojená s realizáciou veľkých urbanistických úloh. Bratislava napríklad potrebuje transformovať svoje brownfieldy, vrátane obrovských areálov ako je Istrochem či Žabí majer. Ide o miesto pre desaťtisíce bytov a možno aj stotisíc ľudí. Prirodzene, tieto byty nebude stavať mesto ani štát. Budovať ich budú developeri. Nebudú však natoľko zviazaní prežitými normami, ale jasnými a férovými pravidlami, ktoré dajú budúcim projektom lepší rámec a firmám lepšie odhady o možnej návratnosti ich investície.

Nejde o dokonalý systém, ktorého výsledkom bude raj na zemi. Aj keby sa splnili všetky predpoklady, aj naďalej sa objavia konflikty, nespokojnosť, kontroverzie a protesty. Investori aj mesto však získajú do ruky karty, s ktorými sa už dá hrať omnoho lepšie – a tvoriť naozaj dobré prostredie.

Smutné je, že to vedia všetci. Napriek tomu je zlepšenie v nedohľadne.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.