Adrian Gubčo 03.05.2021 10:21

Ako to je so zámenou pozemkov na Drotárskej

Výrub stromov na začiatku Drotárskej cesty vzbudil prednedávnom nemalé emócie. Rozhýbali sa aj politici, predovšetkým vedenie mestskej časti Staré Mesto, ktoré oznámilo, že našlo riešenie: zámenu pozemkov, v rámci ktorej mesto získa parcelu, kde boli vyrúbané stromy, a neznámy investor bližšie nedefinované mestské pozemky. To vyvolalo obavy z developmentu inde, tajomná firma však teraz dáva veci na pravú mieru.

Zdroj: MURMAN Group

K výrubu, ktorý spustil celú kauzu, viedla pomerne dlhá a komplikovaná cesta. Svahovitý pozemok pod bytovými domami nad začiatkom Drotárskej cesty a zastávkou Búdkova pôvodne vlastnila spoločnosť FERONA. Tá sa ho v roku 2014 rozhodla predať, pričom plochu najprv ponúkla vlastníkom bytov, tí to však odmietli. Majiteľom sa stala spoločnosť Angkor Wat s.r.o., ktorá tu naplánovala súkromný development, pozostávajúci z dvojice domov s tromi bytmi (celkovo šiestimi). Následne sa rozbehlo povoľovacie konanie, ktoré sa týkalo aj výrubu.

Zámer po určitej dobe získal všetky potrebné povolenia a takto ho prebrala spoločnosť FOREST Bernolákovo s.r.o., blízka developerovi Ismont. To bolo v decembri 2020 a onedlho na to sa spustil na pozemku výrub. Po veľmi negatívnej reakcii verejnosti developer upozornil, že ten zrealizoval ešte pôvodný vlastník. Každopádne, s ohľadom na reputačné riziko sa rozhodol projekt ďalej nerozvíjať. Vtedy sa už do hľadania nového riešenia vyrúbaného svahu veľmi aktívne vložila miestna samospráva v mestskej časti Staré Mesto.

Na začiatku apríla zorganizovala starostka Zuzana Aufrichtová tlačovú konferenciu, na ktorej potvrdila, že riešenie našla: po odchode Ismontu mal nový vlastník prejaviť záujem o výmenu pozemku s Hlavným mestom, pričom na novozískanom pozemku už beztak vlastní budovu. Podľa starostky by išlo o elegantné riešenie, keďže mestská časť by na Drotárskej mohla vytvoriť nový park. Meno subjektu neoznámila, rovnako ako nešpecifikovala, o ktoré územie ide. O veci neboli bližšie informovaní ani staromestskí poslanci.

Samozrejme, na sociálnych sieťach sa okamžite začala šíriť informácia, že by malo ísť o pozemky pod niekdajšou reštauráciou Pohoda na Majakovského ulici 9. Novinár Richard Bolješik publikoval informáciu s obavou, že sa tým otvárajú dvere pre ďalší development v bezprostrednom okolí Horského parku. Dopomáhať tomu podľa novinára má aj Územný plán, ktorý tu má umožňovať ďalšiu výstavbu. Príkladom má byť už dokončený projekt UniQ Majakovského, ktorý označil za „apartmánovú obludu“. Neprekvapivo, príspevok novinára mal obrovský dosah.

Investorom, ktorého sa mala táto zámena týkať, tak mala byť spoločnosť Murman Group a jej blízka firma Murman green s.r.o. – menší developer, ktorí sa sústredí na komornejšie staromestské projekty, predovšetkým rekonštrukcie funkcionalistických domov. Obnovou – a pomerne vkusnou – tak prešla Dunajská 1 alebo aktuálne Obytný a obchodný dom Schön na Obchodnej ulici, kde budú nadštandardné byty a obchodné priestory. Aké je stanovisko firmy samotnej?

Výrub stromov na svahu nad zastávkou Búdkova

Ako hovorí Andrej Martinka, partner v spoločnosti Murman Group, k informáciám obsiahnutým vo videu Richarda Bolješika, ani k tlačovej konferencii starostky, nemala firma možnosť sa vyjadriť. V príspevku boli uvádzané hypotetické informácie, na základe čoho chce developer predstaviť reálnu podobu svojho zámeru v areáli Pohody – alebo aj bývalého Domu Socialistického zväzu mládeže. Trochu predčasná bola podľa všetkého aj tlačová konferencia, keďže situácia je ešte ďaleko toho, aby bolo vyrovnanie vzťahov v území potvrdené.

„Spoločnosť Murman green s.r.o., nadobudla v januári 2021 nehnuteľnosti na Majakovského 9, pričom nehnuteľnosti sú postavené na základe právoplatných povolení na pozemkoch vo vlastníctve Hlavného mesta SR Bratislavy,“ vysvetľuje Andrej Martinka. Firma informáciu o nadobudnutí nehnuteľnosti oznámila mestu, požiadala o uzavretie nájomnej zmluvy a požiadala aj o zasielanie faktúr za užívanie pozemkov pod stavbami. Ako hovorí investor, tie sú platené riadne a v plnej výške. Spoločnosť zároveň Magistrátu predstavila svoje plány s areálom.

Na mieste bývalej reštaurácie by mala vzniknúť reštaurácia nová – konkrétne pobočka známej talianskej reštaurácie, ktorá sídli aj na Krížnej ulici v centre Bratislavy. Podľa Andreja Martinku je toto miesto ideálne pre vznik akejsi výletnej reštaurácie. Súčasťou jej vzniku má byť aj revitalizácia blízkych zelených plôch, doplnenie detského ihriska a mobiliáru či opätovné využitie už existujúceho bazéna. Celý areál by sa tak mal aktivovať. „Špecialitou“ má byť obnova travertínovej fontány od sochára Juraja Gavulu, ktorá bola donedávna skrytá pod vegetáciou.

Tu do vývoja vstúpila situácia na Drotárskej. „Spoločnosti Murman green s.r.o. bol ponúknutý projekt dvoch rodinných domov na Drotárskej ceste ešte v októbri/novembri 2020, a to z dôvodu, že vlastníme priamo susedný pozemok,“ priznáva Andrej Martinka. „Predmetnú ponuku sme odmietli, najmä z etického dôvodu, nakoľko ako spoločnosť si zakladáme prioritne na morálnej a etickej hodnote projektov.“ Investor tým naráža na nutnosť odstrániť desiatky stromov, čo považuje za neprípustné. Po vyrúbaní však prišiel s ideou, ako problém vyriešiť.

Developer oslovil vlastníka pozemkov, či by nebol ochotný odpredať pozemky a projekt. Plochu by následne vymenil s mestom. „Majetkovo-právne vysporiadanie pod budovami postavenými na mestských pozemkoch za socializmu je bežná prax,“ upozorňuje Martinka. „Výmenu zastavanej plochy pod našou stavbou za zeleň, ktorá bude slúžiť všetkým Bratislavčanom, považujeme za logické a ekologické riešenie.“ Developer prejavil záujem o pozemky len pod budovou a prístupovou cestou, zelené plochy majú aj naďalej zostať mestu. „Zeleň areálu by nebola predmetom zámeny,“ dopĺňa.

Žiaden nový development by sa tak nemal realizovať. Podľa Murman Group, úvahy o výstavbe sú navyše nereálne – neumožňuje to súčasná regulácia územia v rámci listu vlastníctva (kód 801 - Iná ochrana). O plochy, ktoré by boli pre výstavbu potrebné, ani nemá záujem, lebo by zbytočne musel platiť daň z nehnuteľnosti.

Murman green s.r.o. sa podarilo získať poverenie vlastníka pozemkov (FOREST Bernolákovo s.r.o.) k rokovaniu o ich zámene. Túto informáciu firma elektronicky oznámila Magistrátu aj Starému Mestu. Pravdepodobne preto starostka v extrémne krátkom čase zorganizovala tlačovú konferenciu. Developer však upozorňuje, že sa tak udialo bez konzultácie a komunikácia s Magistrátom je len v úvodnej fáze. „Predmet ani podmienky nikdy prezentované neboli, nakoľko k stretiu neprišlo. Preto sme nemohli byť považovaní za partnera. Starostka Starého Mesta komunikovala iba možnosť riešenia – zámeny – ktoré jej bolo doručené,“ upresňuje Andrej Martinka.

Preto je ešte priskoro oznamovať víťazný scenár a sľubovať, že do roka a do dňa získajú obyvatelia nový park. Ako totiž dodáva investor, poverenie zo strany vlastníka platí len do konca apríla a o projekt na Drotárskej ceste majú záujem viacerí. Pôvodne plánovaná dvojica domov sa tak nakoniec môže stať realitou – príslušné povolenia už k dispozícii má.

Odhalená fontána od Juraja Gavulu z roku 1980. Zdroj: MURMAN Group

Nateraz ešte nemožno celkom predvídať, ako celá situácia dopadne. Verzia, pri ktorej by sa podarilo svah skultivovať, prinavrátiť sem v nejakej forme zeleň, a zároveň oživiť reštauráciu a priľahlé plochy, by asi najviac potešila obyvateľov a návštevníkov lokality. Predsa len ide prestížnu časť mesta, kde možno ku kľúčovým kvalitám zaradiť blízkosť k centru Bratislavy, atraktívne výhľady, príťažlivý reliéf a veľmi silnú prítomnosť zelene. Aj preto si v tejto štvrti zriaďujú rezidencie a sídla zahraničné zastupiteľstvá.

Mimoriadne dôležitá je najmä prítomnosť zelených verejných priestorov, predovšetkým Horského parku. Ide o unikátny zachovaný zvyšok prirodzeného karpatského lesa, ktorý nechal na park premeniť slávny mešťanosta Heinrich Justi v druhej polovici 19. storočia. Doteraz ide o mimoriadne populárnu lokalitu, pričom rokmi táto obľúbenosť skôr rastie. Dotvorenie rekreačnej a gastronomickej vybavenosti po okrajoch Horského parku je preto pozitívnym krokom, ktorý môže posilniť výletný potenciál územia. Dokonca aj nadväzuje na historickú tradíciu – podobný význam mali svojho času tzv. Púčkove domy.

Dá sa preto povedať, že je v záujme mesta aj mestskej časti hľadať prienik s investorom. Výstavba na pozemku je nereálna, keďže plocha je jednak chránená, ako aj v Územnom pláne určená pre občiansku vybavenosť. Na druhej strane, obohatenie rekreačných aktivít, a to bez záťaže pre verejný rozpočet, je pre túto časť mesta a Horský park skutočným pozitívom.

V neposlednom rade, späť do verejných rúk by sa mohol dostať problémový pozemok na Drotárskej. Súčasný pohľad na vyrúbaný svah je desivý, no pritom treba mať na pamäti, že mnohé nasvedčuje tomu, že proces, ktorý k tomu viedol, je právne v poriadku. Už onedlho by tu tak mohla začať rásť dvojica domov, ktoré by jeho vzhľadu vôbec nepomohli. Aj keď sú možnosti vzniku parku v prudkom svahu obmedzené, zelený charakter plochy by sa mohol prinavrátiť.

V tomto prípade tak ide o jednu z výhodnejších zámen pre mesto, ktorá by nemala dopadnúť negatívnymi zásahmi. Či sa ale tento scenár naplní, ostáva otázne. Vývoj je plne v rukách samospráv.

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou MURMAN Group. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.