Adrian Gubčo 21.04.2021 12:37

Nová Vajnorská postupuje, známe sú ďalšie detaily

Projekt Nová Vajnorská, v minulosti spojený s „podnikateľom“ Ladislavom Bašternákom, sa po zmene majiteľov stal jedným z najatraktívnejších zámerov mestského bývania. Developeri BTK – Bývanie, Teplo, Klimatizácia a Oxio postupne rozbiehajú prípravné práce a aktuálne aj žiadajú o zmenu stavby pred dokončením. Úpravy pomôžu k vyššej kvalite developmentu.

Zdroj: OXIO / BTK

Zámer výstavby na pozemku na nároží Vajnorskej a Ulice Odbojárov je známy už dlhšie. Spoločnosť KLM Group, v ktorej figuroval Ladislav Bašternák, tu niekoľko rokov pripravovala polyfunkčný objekt, ktorého súčasťou mali byť byty a apartmány. Jeho podoba sa priebežne menila – od radikálnej mohutnej hmoty, na danú lokalitu úplne nevhodnej, až po umiernenú verziu, ktorá rešpektovala existujúce výšky a podlažnosť, ako aj uličné a stavebné čiary.

Na túto poslednú verziu dostal investor v roku 2016 stavebné povolenie a v roku 2018, po odstránení pôvodného staršieho objektu, začal s realizáciou. V tom čase už L. Bašternák v projekte nefiguroval. Napriek tomu sa práce postupne utlmovali a na začiatku roka 2019 sa úplne zastavili. Nejakú dobu sa na pozemku nedialo vôbec nič. Priestor si začal získavať prezývku „Bašternákova jama“, a to aj napriek tomu, že atraktivita tejto časti priebežne rástla. V susedstve vznikol nedávno populárny park Jama, Národný futbalový štadión (hoci s pochybnou architektúrou) a dva kvalitné developmenty (Vajnorská 21 a Budyšínska Rezidencia).

Ku koncu roka 2019 však prišiel zásadný impulz, keď sa majiteľom pozemku a projektu stala spoločnosť Vajnorská s.r.o., spojená s firmou Compass Group. Konateľom je Ján Benetin, brat známeho architekta Juraja Benetina z kancelárie Compass. Títo architekti sa následne zhostili redizajnu projektu a jeho úprav tak, aby sa zvýšila jeho kvalita a aktuálnosť. Do developmentu vstúpila okrem Compass Group prostredníctvom svojej firmy Oxio aj vyššie zmienená firma BTK - Bývanie, Teplo, Klimatizácia, ktorá v Bratislave realizuje napríklad obytný súbor Karpatium Rezidencie v Záhorskej Bystrici.

Prvé odhalené vizualizácie prezentovali sľubný projekt, ktorý takisto ako predošlá verzia dobre dopĺňa blok, zároveň ale prináša zaujímavú, mestotvornú architektúru. Fasády sú tvorené keramickým obkladom a súčasťou bytovky bude zelený vnútroblok, obrátený smerom k existujúcej zástavbe. Bilancie, výmery ani ceny neboli známe, napriek tomu bol záujem potenciálnych kupujúcich obrovský. Na pozemku sa rozbehli prípravné práce na zabezpečení stavebnej jamy.

Aktuálne oznámenie o začatí konania o zmene stavby pred dokončením prináša viac detailov o zámere. Zásadnou novinkou je zmena počtu podzemných podlaží z jedného na tri. To umožňuje zrušenie predtým plánovaného parkovania na prvom nadzemnom podlaží a vo dvore a jeho presun do podzemia. Uvoľnený priestor bude slúžiť retailu smerom do okolitých ulíc, nebytovým priestorom smerom do vnútrobloku a rozšíreniu zelených plôch. Počet parkovacích miest sa zvýši zo 106 na 123. Mení sa aj bytový mix, namiesto 44 bytov a 44 apartmánov tu bude 72 bytov, 19 apartmánov a 19 nebytových priestorov.

Čo-to je naznačené aj o štandarde projektu, rezidencie budú napríklad disponovať podlahovým vykurovaním, rezidenti budú mať k dispozícii nabíjačky pre elektrické autá a veľkými úpravami prešiel vnútroblok. Zeleň bude ďaleko rozsiahlejšia a dvor bude vybavený pieskoviskom, pavilónom pre sedenie a podobne. Stavebné riešenie jednotlivých technických prvkov má rešpektovať existujúce stromy.

Zdá sa tak, že architekti sa pri (takmer doslova) vlastnom projekte snažili o maximálne zvýšenie jeho kvality. Vďaka doplneniu retailu a rozšíreniu zelene bude Nová Vajnorská prínosom aj pre okolie, pričom obyvatelia Bartoškovej napríklad vďaka novému domu získajú hlukovú bariéru oproti Vajnorskej. Po získaní povolenia k zmene stavby pred dokončením a vybudovaní podzemných podlaží by už stavba mala pokračovať rýchlo, keďže nosný systém nadzemných podlaží bude pozostávať zo železobetónových filigránových stien (prefabrikátov).

Realizáciu Novej Vajnorskej predpokladám medzi rokmi 2021-2023. Všetko nasvedčuje tomu, že pôjde o ďalší dobrý doplnok lokality, ktorá sa postupne mení na vynikajúcu časť Bratislavy pre bývanie. Najväčším nedostatkom tohto projektu je, že obdobných realizácií nie je v metropole viac.

Stav prác na začiatku marca 2021

Mimoriadne pochvalné hodnotenie tohto developmentu by sa mohlo zdať ako prehnané, považujem ho však za celkom objektívne. Zámer dobre dopĺňa mestský blok hmotou, ktorá ho nijako nenaruší, k okoliu sa obracia citlivo, doplní vybavenosť a navyše bude pravdepodobne disponovať aj dobrou úrovňou architektúry. Compass patrí k oceňovaným a veľmi obsadzovaným ateliérom, čo je dané jeho skúsenosťou, profesionalitou a vysokou kvalitou. Asi len sotva by sa našla v Bratislave kancelária, ktorá už nakreslila viac bytov.

Že sa developerovi podarilo týmto projektom osloviť verejnosť, svedčí masívny záujem, ktorý môžem pozorovať aj pri návštevnosti článkov o Novej Vajnorskej, príp. na správach, ktoré dostávam. Pozornosť potenciálnych kupujúcich považujem za opodstatnenú. V Bratislave je vysoký dopyt po bývaní a extrémne vysoký po kvalitnom mestskom bývaní. Nie každému svedčia výškové budovy alebo transformačné lokality, preto uprednostňujú skôr stabilizované štvrte s vyrovnanou, stredne vysokou mierkou zástavby a blokovou štruktúrou, doplnené o existujúcu vybavenosť a dobrú dostupnosť centra mesta.

V tomto ukazuje Nová Vajnorská návod pre ideálnu tvorbu významnej časti mesta: malo by ísť o kompaktnú (alebo hustú) blokovú zástavbu s piatimi-šiestimi podlažiami, aktívnym parterom, kapacitnou verejnou dopravou, zeleňou vo vnútrobloku a dobrým spojením s väčšími parkami a vybavenosťou - teda tzv. 15-minútové mesto, kde je všetko podstatné dostupné do 15 minút pešou chôdzou. Odpoveď kupujúcich na obdobné projekty je veľmi priaznivá. Dá sa preto predpokladať, že takýto štýl výstavby je v záujme nielen klientov, ale aj investorov.

Nanešťastie, treba dodať, že možností pre takýto štýl výstavby je málo. Nová Vajnorská do veľkej miery vďačí za svoj úspech aj okolitej štvrti, ktorej štruktúra bola založená už dávno. Prvé domy, paradoxne, určené pre mestskú chudobu postihnutú požiarom Podhradia v roku 1913, začali vznikať na sklonku existencie monarchie. Ďalší rozvoj nastal počas prvej Československej republiky a ukončil sa tesne v povojnovom období. Nové budovy vznikali ako postupné dostavby predtým vytýčených blokov a väčšinou rešpektovali základné kvalitatívne princípy.

Dnes by sme ale takúto peknú, príjemnú štvrť, ktorá netrpí nedostatkom verejného priestoru ani zelene, budovali len sotva. Bránia tomu viaceré normy, najmä norma o preslnení, ako aj územnoplánovacie indexy. Tie napríklad určujú maximálnu mieru zástavby pozemku a indexy zelene, ktoré sú prehnané (resp. forma ich vymáhania je zlá). Výsledkom je, napriek modifikáciám, pokračovanie v nešťastnej tvorbe sídlisk. Až na pár výnimiek sú sídliská, rovnako ako dnešné suburbiá, rakovinovými nádormi slovenských miest. Ich jediným pozitívom je zabezpečenie bývania pre množstvo obyvateľov, Slovensko by si však mohlo klásť vyššie ciele, ako len budovanie bytov v štýle rýchlej povojnovej obnovy.

Nová Vajnorská a niekoľko ďalších developmentov, ktoré využili prieluky a rozličné prázdne plochy, nahradili nevyužívané pôvodné objekty alebo dotvorili staršie štruktúry, tak ukazujú smer, akým by mala výstavba miest smerovať. Kompaktnejšie sídla založené na zdieľaní podnetov aj priestoru sa ukazujú ako lepšie aj atraktívnejšie oproti do krajiny rozliatym mestám, ktoré predstavujú záťaž pre ľudí, ekonomiku aj prírodu. Podmienky pre výstavbu by mali tomuto poznatku zodpovedať.

Pozrite si práce na projekte vo fotoalbume.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.