Adrian Gubčo 24.05.2022 12:39

Projekt Pri Studničke spúšťa predaj a predstavuje novú podobu

Vstup do Bratislavského lesoparku v smere na Železnú studničku sa stáva čoraz atraktívnejším miestom pre development. Okrem rastúcej popularity rekreácie v prírodnom prostredí to je spôsobené aj očakávanou výstavbou centrály spoločnosti ESET. To na seba viaže rozvoj viacerých typov zástavby, vrátane rezidenčnej. Príkladom je nanovo odhalený projekt Pri Studničke.

Zdroj: Studnička Development

Projekt bol prvýkrát predstavený ešte v roku 2019, kedy ho developer Studnička Development predložil na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Naplánovaný je na pozemku, vklinenom medzi Centrum vedecko-technických informácií, väčší administratívno-skladový areál, orientovaný do Cesty na Červený most, a potok Vydrica. Dnes sa na tomto mieste nachádzajú staršie nehodnotné objekty, ktoré budú odstránené.

Z funkčného hľadiska malo ísť o jednoduchý bytový dom s drobnou vybavenosťou na prízemí, orientovanom smerom do administratívneho areálu. Do tejto prednej strany mala mať budova „občiansku“ fasádu, kým zadná popri Vydrici rekreačnú. Napomôcť tomu mala upravená lúčka popri potoku. Dom sa posudzoval v dvojici variánt, jedna z nich sa vyznačovala vyššou podlažnosťou v prípade jednej zo štyroch sekcií, ktorými je objekt tvorený. Táto časť mala mať osem podlaží.

Finálna podoba projektu je mierne odlišná – osem podlaží majú dve sekcie. Inak si však do veľkej miery zachoval to, čo ho robilo najzaujímavejším. Tým je príjemná, racionálna a elegantná architektúra, na ktorej sa pôvodne podpísala známa kancelária GutGut. Od prvotných návrhov sa architektúre mierne posunula, stále však bude dom v lokalite pôsobiť ako svieži vietor. Po GutGute prebral projekciu Pantograph, ďalšie kvalitné pracovisko, hoci s iným rukopisom.

Výraznejšími úpravami prešli počty bytov. Namiesto 104 ich bude 88, pričom v ponuke je aj niekoľko väčších jednotiek. 1,5-izbových bytov a apartmánov bude v dome 20, 2-izbových jednotiek 26, 3-izbových bytov taktiež 26 a 4-izbových 16. Najlacnejší apartmán, ktorý je ešte v ponuke, stojí pri výmere 34,5 metra štvorcového (z toho 2,7 m2 tvorí balkón) vyše 158-tisíc eur. Najdrahší štvorizbový byt na najvyššom podlaží s prístupom na pobytovú terasu na streche a výmerou 99,5 m2 (a 32,2 m2 terasy) stojí viac ako 707-tisíc eur. Priemerná cena pri dvojizbových bytoch presahuje 5-tisíc eur za meter štvorcový.

Nejde o nízku sumu, čiastočne je však reflektovaná v štandarde. Developer hovorí o možnosti drevených parkiet v interiéroch alebo o exteriérovom tienení. Dispozície sú až na drobné výnimky vcelku racionálne, k čomu samozrejme dopomáha aj jednoduchý pôdorys domu. V tejto chvíli je predaných alebo rezervovaných 25 bytov, teda takmer tretina. Klientov tak očividne kombinácia lokality, cien, dispozícii či štandardu zaujala. K dispozícii budú mať aj menšie detské ihrisko, mólo pri potoku, vybavenosť na prízemí objektu a parkovanie v dvojpodlažnej podzemnej garáži, kde by malo byť približne 124 stojísk. Ďalších 15 bude na teréne.

Developer na oficiálnom webe zatiaľ nešpecifikuje, kedy sa spustí výstavba. Odhaduje to však na koniec tohto roka, keďže v najbližšej dobe sa predpokladá vydanie územného rozhodnutia. Ak sa skutočne splnia očakávania investora, projekt by mohol byť dokončený približne na konci roka 2024 a prví klienti sa budú sťahovať na jar 2025.

Projet susedí s vodným tokom Vydrica. Zdroj: Studnička Development

Predávať byty polroka pred spustením výstavby je v súčasnej situácii celkom odvážne. Mnohí developeri spúšťajú predaje až v čase, kedy sú už tesne pred vydaním stavebného povolenia. Jednak tým eliminujú odklady v dôsledku dlhých konaní, zároveň sú aj lepšie schopní reagovať na vývoj na realitnom trhu a na trhu stavebných materiálov. Na druhej strane, aspoň by to vysvetľovalo vysoké ceny bytov – ktoré sú decentné, ale nemajú štandard, ktorý by sa dal pri danej cene očakávať. Ak investor nemá inflačnú doložku, poistil sa vysokými cenami.

Klientov napriek tomu očividne má. V skutočnosti sa nemožno veľmi čudovať. Železná studnička sa aj vďaka aktivitám Hlavného mesta a Mestských lesov stáva čoraz atraktívnejším miestom pre trávenie voľného času. V lokalite by mohla v dohľadnej dobe pribudnúť zmodernizovaná železničná zastávka, ktorá zjednoduší mobilitu naprieč Bratislavou. Skutočným „game-changerom“ však bude centrála ESETu, na ktorú developer priamo odkazuje medzi výhodami lokality. Okrem kancelárskych či vývojových kapacít má totiž obsahovať aj priestory a vybavenosť, otvorené pre verejnosť, vrátane veľkého auditória.

Bytový dom Pri Studničke neostane jediným developmentom, ktorý v území vznikne. Podľa informácií YIM.BA sa už vyjasňuje aj predstava budúcnosti administratívneho areálu, ktorý s pozemkom hraničí. Jeho vlastník, firma Projekt Železná studienka s.r.o., údajne angažoval špičkových slovenských architektov, vďaka ktorým bude budúca podoba projektu zodpovedať modernému charakteru tejto časti mesta. Pôjde aj o dobrý protipól voči kvalitnému riešeniu na druhej strane Cesty na Červený most, za ktorým stojí špičková svetová kancelária Bjarke Ingels Group – BIG.

Vzniká tak ďalšia časť mesta, ktorá bude spojená s veľkým počtom realizácií súčasnej slovenskej aj medzinárodnej architektúry. S výnimkou zásahov v lesoparku ide najmä o súkromné projekty developerov. Najvýznamnejším verejným aktérom v území je Slovenská akadémia vied, ktorá pred časom naznačovala, že v dohľadnej dobe vyhlási súťaž na modernizáciu svojho rozsiahleho kampusu. Táto súťaž dosiaľ vyhlásená nebola. Ďalšou verejnou inštitúciou v území je Bratislavský samosprávny kraj, ktorí hovorí o obnove Patrónky.

Všetky tieto projekty, či už privátne alebo verejné, by mohli do budúcna prispieť k oveľa výraznejšiemu rozvoju Mlynskej doliny. Okolie Vydrice je dnes miestom, kde sa koncentruje veľký vedecko-výskumný a inovačný potenciál. Ak by sa s ním lepšie pracovalo, Mlynská dolina by mohla byť jadrom budúceho ekonomického úspechu Bratislavy aj Slovenska. Nemožno zabudnúť, že tak, ako inštitúcie potrebujú kvalitných ľudí, potrebujú aj špičkové priestory pre prácu, trávenie voľného času a v neposlednom rade aj pre bývanie.

Preto majú zmysel aj rezidenčné developmenty. Zatiaľ sú si toho vedomí najmä súkromní investori, ktorí sú vďaka tomu schopní predávať aj mimoriadne drahé byty. Do budúcna je potrebné, aby s týmto potenciálom lepšie pracoval aj verejný sektor. Bratislave inak hrozí prepad v konkurencieschopnosti oproti mnohým, dosiaľ menej významným stredoeurópskym metropolám.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.