Simona Schreinerová 27.07.2023 11:34

Stopka novému bývaniu. Magistrát dal červenú bytovému domu, musí prejsť zmenami

Realitný trh síce stagnuje, ale zámery na výstavbu nových obytných objektov sa stále objavujú. Dopyt po bývaní v hlavnom meste pretrváva, aj keď kúpyschopnosť je nižšia ako pred niekoľkými rokmi. S ponukou bývania mal prísť aj menší development v Mierovej kolónii. Je však otázne, či a kedy k výstavbe vôbec príde.

Zdroj: HFD via Skyscrapercity

Investor BKP Corporation, a.s. požiadal o záväzné stanovisko Hlavného mesta k investičnej činnosti. Ide o návrh bytového domu na nároží Magnetovej ulice, v priestore medzi Magnetovou a Olbrachtovou. Pozemky, na ktorých mal objekt stáť, sú súčasťou obytnej štvrte Mierová kolónia.

Samotný objekt je navrhnutý ako päťpodlažný, pričom najvyššie podlažie je ustúpené. Pôdorys je jednoduchého obdĺžnikového tvaru. Strecha obytného objektu je navrhovaná ako plochá, vegetačná. Celkovo by sa malo v objekte nachádzať 22 bytov, ktoré majú byť jednoizbové až trojizbové. Okrem toho je navrhnutých aj šesť apartmánov. Na parkovanie malo slúžiť 34 parkovacích miest, z toho 21 v prvom podzemnom podlaží.

Územný plán (ÚPN) stanovuje funkčné využitie územia ako obytné územie s málopodlažnou zástavbou, číslo funkcie 102, stabilizované územie. To znamená, že v lokalite je možná výstavba objektov pre bývanie v rodinných domoch a bytových domoch do štyroch nadzemných podlaží. V stabilizovaných územiach charakteru rodinnej zástavby sa málopodlažné bytové domy nepripúšťajú.

Kombinácie rodinnej a málopodlažnej bytovej zástavby sa preferujú v rozvojových územiach. Málopodlažné bytové domy sa pritom umiestňujú prednostne ako prechodové formy medzi viacpodlažnou bytovou zástavbou a rodinnou zástavbou. ÚPN v stabilizovanom území predpokladá stavebné zásahy formou dostavby, prístavby, nadstavby alebo prestavby. Prípustné sú aj novostavby, v žiadnom z prípadov sa ale charakter územia nesmie zásadne meniť.

Zo záväzného stanoviska vyplýva, že zámer je v súlade s územným plánom z hľadiska funkčného využitia územia a intenzity využitia územia. Avšak podľa Hlavného mesta v súlade s ÚPN z hľadiska hmotovo–priestorového riešenia nie je. Magistrát to hodnotí ako zásah do územia, ktorý je nad rámec stavebných intervencií stabilizovaného územia.

Po dlhšom období tak bolo mestom vydané nesúhlasné záväzné stanovisko. Projekt nateraz dostal stopku. Podľa Magistrátu navrhované objemové kapacity projektu nerešpektujú princípy, stanovené pre reguláciu stabilizovaných území, a nie je možné ich hodnotiť ako zvýšenie kvality prostredia. Objekt má prekračovať priemerné hodnoty intenzity využitia funkčnej plochy, ktoré sa nachádzajú v stabilizovanom území. Okrem toho majú byť zelené plochy podlimitné.

Mierová kolónia je evidovaná ako pamätihodnosť Mestským ústavom ochrany pamiatok. Podľa vyjadrenia Hlavného mesta je žiaduce, aby boli rešpektované charakteristické princípy, reprezentujúce existujúcu zástavbu.

Investor má možnosť prepracovať dokumentáciu v zmysle podmienok v záväznom stanovisku a požiadať o jeho vydanie znova. Mesto požaduje napríklad zníženie zastavanej plochy v súlade s metodikou umiestňovania stavieb v zastavanom území alebo doplniť v rámci skvalitnenia verejných a poloverejných priestorov v obytných územiach plochy pre komunitné aktivity obyvateľov (ihrisko, pobytové priestory a i.).

Pripomienky sa však týkali aj dopravného vybavenia. Magistrát nesúhlasí s umiestnením parkovacích miest pozdĺž Magnetovej ulice z dôvodu bezpečnosti peších a cyklistov. Navyše ani výpočet statickej dopravy podľa neho nie je korektný, v skutočnosti malo byť vybudovaných 35 parkovacích miest. Naostatok, vstup do objektu preferuje Magistrát riešiť z úrovne chodníka a nie cez rampu.

Investičný zámer má viacero nedostatkov a záleží na investorovi, ako sa k vydanému stanovisku postaví. Aktuálne je jasné aspoň to, za akých podmienok je možné získať súhlasné stanovisko hlavného mesta.

Do lokality postupne prichádzajú developeri. Na dokončenie čaká bytový dom Le Fan. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Mierová kolónia a jej okolie je predmetom záujmu viacerých developerov. Vo výstavbe je bytový dom Le Fan pri Vajnorskej ulici od spoločnosti FAMI, ktorý je v kontexte lokality nenásilným a triezvym zásahom s vhodnou mierkou. V predaji sú aj byty v projekte Magnetová 11. Pôvodná zastaraná administratívna budova sa mení na objekt s lacnými bytmi.

Ku kontroverzným projektom, ktoré si vyslúžili nesúhlasné záväzné stanovisko, patril svojho času aj Polyfunkčný komplex Vajnorská od Grafobal Group Development. Mohutný zámer v blízkosti križovatky Vajnorská a Rožňavská prechádzal neúspešne povoľovacími procesmi už od roku 2016. Investor naplánoval vo výrobno-skladovej zóne mesta vybudovanie obrovského obytného súboru v tvare písmena E, ktorý by mal 12 podlaží. V objekte sa malo nachádzať 130 bytov a 318 apartmánov. Počet parkovacích miest mal byť 356, občiansku vybavenosť mala zastupovať škôlka, reštaurácia a kaviareň.

V roku 2022 prišlo k výraznejšiemu prepracovaniu zámeru a vydaniu súhlasného záväzného stanoviska. Namiesto mohutného obytného komplexu v tvare písmena E má vzniknúť polyfunkčný súbor v pôdorysnom tvare písmena U s tromi blokmi. Bloky A a B budú mať po dvanásť podlaží. S prvom z nich bude na dvoch podlažiach škôlka pre 90 detí, na zvyšných podlažiach budú kancelárie. Pavilón B bude mať lekáreň a kaviareň na prvom podlaží, na zvyšných bude 128 bytov. Pavilón C bude obsahovať retail na prvých dvoch podlažiach a kancelárie na treťom.

Do tejto časti Nového Mesta tak postupne začínajú prenikať developeri, rozvíjajúci obytné súbory nižšieho štandardu. Uspelo tu už niekoľko menších projektov. K realizácii sa blíži aj kontroverzný komplex Vajnorská, ktorý dokazuje, že modifikácia pôvodného zámeru môže otvoriť cestu k povoleniam.

Stále však chýba jednoznačná vízia, podľa ktorej by sa mohla rozvíjať výstavba bez zbytočných špekulácií a neúspešných pokusov. Lokalita potrebuje plán, ktorý by určil, ako bude vyzerať jej budúcnosť. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.