Adrian Gubčo 23.08.2021 13:05

Bratislavská športová akadémia napreduje, zmenil sa pre ňu územný plán

Zámer pretvorenia bývalého športového areálu TJ Spoje v Podunajských Biskupiciach získal dôležitú podporu. Miestne zastupiteľstvo odsúhlasilo také zmeny Územného plánu zóny Hviezdna, ktoré umožnia zrealizovať plánovanú podobu projektu. Developer, spoločnosť Sitno Holding, nemeškal. Projekt už vstúpil do posudzovania zodpovednými orgánmi a je v príprave na výstavbu.

Zdroj: TJ Spoje / Sitno Holding

O zámere pretvorenia areálu, ktorý slúžil predovšetkým futbalistom, ale aj ďalším športovým disciplínam, sa v Podunajských Biskupiciach hovorí už dlho. Spoločnosť Sitno Holding, spojená s osobou exministra hospodárstva Ľudovíta Černáka, tu už v roku 2012 predstavila víziu vzniku futbalovej akadémie, spojenú s vybudovaním rozsiahlej infraštruktúry, ale aj nových bytov, vybavenosti a stoviek parkovacích miest. Areál medzičasom výrazne chátra.

Reálnemu spusteniu prípravy a následne aj výstavby však dlhodobo bránil odpor miestneho zastupiteľstva v Podunajských Biskupiciach. Poslancom a vedeniu mestskej časti sa nepozdávali plány, ktorých súčasťou bola masívna výstavba nových bytov. Nič na tom nezmenilo ani predkladanie viacerých variantov, líšiacich sa rozložením bytoviek. Ich súhlas bol dôležitý, keďže projekt sa nedal realizovať bez zmien Územného plánu zóny (ÚPZ) Centrum – časť Hviezdna. Bez kladného postoja poslancov by museli Spoje ostať v pôvodnej podobe.

Developer si však počkal na zmenu politickej garnitúry a výmenu na pozícii starostu aj veľkej časti zastupiteľstva. Ako sa ukázalo, trpezlivosť sa vyplatila - poslanci najprv jednohlasne schválili uzavretie Memoranda o spolupráci (tu, druhá verzia tu) s investorom. Výmenou za to sa Sitno Holding zaviazalo k realizácii určitých kozmetických úprav v prospech mestskej časti. Dôležitejším však bolo rokovanie Miestneho zastupiteľstva 27.4.2021, kedy zastupitelia tesnou väčšinou odsúhlasili zmeny ÚPZ. Developerovi sa tak otvorila cesta k realizácii projektu.

Celý proces prijímania zmien a doplnkov ÚPZ bol spojený s určitými pochybnosťami. Hoci v minulosti vyvolával zámer množstvo kritiky, zo strany vedenia mestskej časti je dnes vnímaný nekriticky. Miestni občania, ktorí žiadali silnejšiu garanciu záruk developera voči mestskej časti, nedostali priestor pre prezentovanie svojich výhrad – a to v podstate na zastupiteľstve ani v miestnom periodiku. Sám starosta sa údajne voči nim choval agresívne a odmietal sa s nimi osobne stretnúť. Okrem toho je aj otázne, či nedošlo ku konfliktu záujmov, keďže financovanie obstarávania návrhu ZaD bolo hradené investorom a zhotoviteľom ZaD boli ľudia priamo z MiÚ.

Podľa starostu si premenu areálu v duchu projektu Sitno Holding želajú všetci obyvatelia Biskupíc. Developer zas tvrdí, že pokiaľ by sa projekt odmietol, areál bude ďalej chátrať, až úplne zanikne. Na druhej strane, nič mu nebránilo, aby ho aspoň čiastočne nevyužíval už teraz – okrem pravdepodobnej obavy, že pokiaľ ho bude verejnosť užívať, asi už nebude taká nadšená z jeho prestavby.

Mimochodom, pri tvorbe a prerokovávaní zmien ÚPZ nebola verejnosť oslovená vôbec  - s ohľadom na „krátkosť času“, fakt, že ide o súkromnú investíciu (!?) a obstaranie zmien hradí investor, že investor by údajne nezískal finančné prostriedky a že pre mestskú časť má ísť o strategický záujem, nebol pri procese zvolený štandardný postup (viac tu - materiál 19). Podnety tých občanov, ktorí sami do procesu proaktívne vstúpili, boli z drvivej väčšiny odmietnuté. Krátky čas je daný údajnou prítomnosťou spoluinvestora, ktorý do developmentu vstúpi, len ak bude projekt rýchlo povolený.

Zdroj: TJ Spoje / Sitno Holding

Ťažko povedať, do akej miery je to pravda. Developer tvrdí, že na zámere s ním má spolupracovať bližšie neuvedený špičkový futbalový klub, ktorý bude využívať miestnu futbalovú akadémiu. Na otázky YIM.BA, o aký klub ide, však odmietol odpovedať. Každopádne, zmena ÚPZ otvorila dvere k povoľovaciemu procesu. Treba povedať, že Sitno Holding nemeškalo, a pred niekoľkými týždňami sa celý zámer objavil na posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA).

Podľa preloženého materiálu, hlavným cieľom projektu je vybudovať komplexný športový areál nadmestského významu, ktorý poskytne služby vrcholovým športovcom ale aj širokej verejnosti. Vzniknúť má v spolupráci so zahraničnými aj bratislavskými športovými klubmi. Súčasťou areálu bude okrem športovísk aj priestor pre regeneráciu, diagnostické centrum a ubytovacie kapacity pre športovcov rôznych športov. Vzniknúť tu má aj vhodné prostredie pre integráciu hendikepovaných športovcov.

K plánovaným športoviskám a súvisiacej infraštruktúre patrí trojica futbalových ihrísk s hybridnou trávou a umelým osvetlením, vonkajšia tribúna, letné kino, ihrisko pre basketbal, alebo street workout ihrisko. Mestskou časťou je veľmi očakávaná hala s 25-metrovým plaveckým bazénom a „baby plávaním". Spolu s ňou má pribudnúť multifunkčné ihrisko (pre volejbal, basketbal, floorbal, futsal, hádzanú a tenis) s vnútornou tribúnou, fitnesscentrum, wellness centrum s regeneráciou, kantína s vlastnou kuchyňou, parkovisko (vnútorné, vonkajšie), diagnostické centrum, priestor pre funkčný tréning a jógu, či horolezecká stena. Areál bude obsahovať aj administratívnu budovu, ubytovanie pre športovcov, Centrum voľného času pre deti, rodinnú zónu a výbeh pre psov.

Multifunkčná športová hala s dvomi nadzemnými podlažiami a jedným podzemným nahradí dnešnú hlavnú budovu TJ Spoje, ktorá bude asanovaná. Okrem športovej haly s kapacitou 400 divákov tu vzniknú aj ďalšie funkcie. V podzemnom podlaží budú umiestnené šatne, zázemie, ako aj technológie pre budovu. Na prízemí sa bude nachádzať wellness, fitness a plaváreň. Na druhom podlaží má vzniknúť kantína s kuchyňou, ako aj detský kútik s priamym výhľadom na futbalové ihriská a interiér športovej haly. Popri hale bude umiestnený povrchový parking (smerom ku križovatke Hviezdnej a Máchovej). Pri križovatke Hviezdnej a Učiteľskej bude ihrisko a work-out. K budove bude patriť 155 parkovacích stojísk.

Dom športu bude popri Učiteľskej a bude mať tri podlažia. Prvé podlažie bude zasunuté, umiestnené tu bude foyer, spoločne s prevádzkou určenou pre regeneráciu športových úrazov a fyzioterapiu. Tieto funkcie bude presahovať aj druhého a tretieho podlažia. Zvyšok priestoru je určený pre voľnočasové detské centrum, na druhom podlaží bude vzdelávacie centrum pre športovcov a na treťom administratíva. K budove bude prislúchať 35 parkovacích miest.

Veľmi zásadnou súčasťou projektu budú „ubytovacie zariadenia pre športovcov“, umiestnené v štvorici osempodlažných bodových domov na severnej strane areálu. Nachádzať sa budú prakticky v dotyku s existujúcou rezidenčnou zástavbou v podobe ôsmich 13-podlažných panelových domov. Developer argumentuje, že nové domy nenarušia svetlotechnické pomery a budú vytvárať vhodný prechod smerom k nízkopodlažnej zástavbe v lokalite. Keďže tu zmena ÚPZ umožnila aj realizáciu služobných bytov (namiesto proklamovaných internátnych izieb), vzniknúť by tu mohlo teoreticky až 144 bytov. Oficiálne tu má byť 245 ubytovacích jednotiek so 133 parkovacími miestami.

Developer dúfa, že výstavbu spustí už vo štvrtom kvartáli tohto roka. Ide o vysoko otázny, až nepravdepodobný termín, keďže získať musí ešte kladné stanovisko zo strany Hlavného mesta. To by mohlo namietnuť podlažnosť „ubytovacích zariadení“. Po obdržaní stanoviska musí ďalej prebehnúť územné a stavebné konanie. Je zrejmé, že zo strany vedenia mestskej časti bude tlak na čo najrýchlejšie povoľovanie, napriek tomu si neviem predstaviť, že by všetky konania prebehli za niekoľko málo mesiacov.

Samotná výstavba by potom mala trvať dva roky. Predbežne by tak mohla byť Bratislavská športová akadémia najskôr dokončená v roku 2024. Odhadované náklady predstavujú 24,3 miliónov eur.

Zdroj: TJ Spoje / Sitno Holding

Zámer športovej akadémie znie na prvé prečítanie skutočne ako vynikajúca správa pre Podunajské Biskupice. TJ Spoje bol kedysi veľmi populárny a na svoju dobu aj architektonicky príťažlivý areál, ktorý výrazne prispieval ku zvyšovaniu kvality života miestnych obyvateľov. Už dlho však chátra a dnes je v katastrofálnom stave. Nový projekt ho môže opäť premeniť na živé a využívané miesto, ktoré, ak bude verejne prístupné, urobí z mestskej časti športovú štvrť. Development leží v strategickej polohe medzi pôvodnou obcou a novým sídliskom.

Projekt je však spojený s mnohými kontroverziami, ktoré na celý zámer vrhajú tieň. Prvá výhrada spočíva v účelovej absencii údržby areálu, ktorý mohol doteraz roky fungovať – a to je čisto v zodpovednosti developera. Takisto platí, že v minulosti developer otvorene hovoril o pláne vybudovať služobné byty. Dnes sa tvári, že nič také v developmente vzniknúť nemá, hoci kedysi to malo projekt do veľkej miery zaplatiť. Tretí problém spočíva v neštandardnom spôsobe, akým bola prijatá zmena ÚPZ, spojená s vylúčením verejnosti.

Okolo developmentu je zároveň stále mnoho tajností. Kto je ten záhadný spoluinvestor, kvôli ktorého účasti muselo všetko prebehnúť tak narýchlo? Prečo nebola odhalená žiadna podrobnejšia dokumentácia a vizualizácie, hoci projekt je už v posudzovaní vplyvov na životné prostredie? Kto je architektom a prečo sa nemohla konať architektonická súťaž? Aká je garancia, že budú splnené všetky sľuby, ktoré investor mestskej časti dal? Ide o vážne otázky, ktoré si zasluhujú odpoveď.

Developer projektu už má v Bratislave svoju históriu. Práve okolo tejto spoločnosti sa krútila jedna z najznámejších káuz nedávneho obdobia, spojená so sedliackou rekonštrukciou fasády hotela Park Inn by Danube (bývalý hotel Danube). Priamo na najvzácnejšej časti bratislavskej promenády sa dnes nachádza lacná omietková fasáda, nehodná okresného mesta, nieto metropoly štátu. Developer sľuboval, že to zmení a upraví podobu budovy do stavu hodného centra Bratislavy. Nestalo sa nič.

Preto existujú dôvodné obavy, že v Podunajských Biskupiciach nevznikne taký skvelý projekt, z ktorého bude mať verejnosť veľký úžitok. Poslanci a starosta predovšetkým umožnili totiž developerovi vybudovať aj extrémne komerčnú schému. Rád sa budem mýliť, doterajší postup však naznačuje, že šanca pre vznik kvalitného, otvoreného a pre Biskupice povznášajúceho projektu zanikla spolu s hlasovaním o zmene územného plánu zóny. Pre mestskú časť to bude nenapraviteľná škoda.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.