Adrian Gubčo 13.01.2021 16:15

Areál TJ Spoje v Podunajských Biskupiciach sa môže zmeniť, developer získal podporu poslancov

Športový areál TJ Spoje v mestskej časti Podunajské Biskupice bol kedysi pýchou tejto časti mesta a sídlom úspešného futbalového klubu. Dnes je však enormne schátraný a využívaný len minimálne. Plány na zmenu existujú – súkromný investor tu chce zriadiť futbalovú akadémiu, čo podporili aj miestni poslanci. Development je však spojený s rizikami, ktoré boli očividne podcenené.

Zdroj: TJ Spoje / Sitno Holding

Územie, kde sa areál, bolo na športovanie využívané desaťročia. Najslávnejšie obdobie lokálneho futbalu sa začalo na začiatku 70-tych rokov 20. storočia, kedy bol miestny klub spojený s petržalským. Vrchol napokon prišiel na konci 80-tych rokov, kedy TJ Spoje Bratislava hrávalo v druhej najvyššej československej lige. K dispozícii mal menší štadión, no s na tú dobu modernou hlavnou tribúnou. Súčasťou areálu bol aj atletický ovál, tréningové ihriská, tenisové kurty, volejbalové ihrisko či dvojica športových hál s telocvičňou a kolkárňou.

V roku 1993 však štadión pripadol Slovenským telekomunikáciám, ktoré ho neskôr predali spoločnosti Sitno Holding, čo bolo spojené so spormi s mestskou časťou. Od roku 2008 je areál prakticky nevyužívaný s drobnými výnimkami v podobe existencie klubu amerického futbalu alebo natáčania seriálu z futbalového prostredia. Výsledkom je viditeľné chátranie športovísk aj objektov.

Majiteľ, spoločnosť Sitno Holding, však už dlhodobo vyvíja aktivity, smerujúce k oživeniu územia. Už v roku 2012 predstavil víziu vzniku futbalovej akadémie, ktorá by priniesla vybudovanie trojice futbalových ihrísk, viacúčelového ihriska, tribúny pre 300 divákov, ubytovne pre 120 športovcov, reštaurácie, obnovenie športových hál, či zriadenie reštaurácie. Okrem toho sa však mali vybudovať aj nové bytovky či objekt občianskej vybavenosti, ako aj niekoľko stoviek parkovacích miest.

Zámer bol v minulosti odmietnutý, keďže predpokladom pre jeho realizáciu bola zmena Územného plánu zóny Hviezdna. Investor dal v roku 2015 vypracovať variantnú urbanistickú štúdiu, ktorá sa líšila najmä riešením bytových domov – Variant 1 predpokladal vznik štvorice osempodlažných bytoviek, Variant 2 pätice päťpodlažných. Umiestnené by boli medzi ihriskami a existujúcou zástavbou panelákov od Korytnickej ulice, na mieste niekdajších tenisových kurtov. Poslanci sa s takýmito plánmi nestotožnili - opakovane.

Dnes je však všetko inak. Na ostatnom rokovaní Miestneho zastupiteľstva v Podunajských Biskupiciach miestni poslanci jednohlasne schválili uzavretie Memoranda o spolupráci s investorom (materiály tu), ktorý obnovil aktivity na príprave zámeru. Výmenou za to má mestská časť získať určité výhody v podobe úprav verejných priestranstiev, budovania parkovacích miest alebo integrácie žiakov základnej školy na Biskupickej ulici do športového procesu v rámci akadémie.

Poslanci sa takto rozhodli aj napriek tomu, že zamýšľaný projekt je do veľkej miery kópiou Variantu 1 v minulosti predkladaného zámeru. Vzniknúť tu má „Bratislavská športová akadémia“, ktorá sa bude sústrediť predovšetkým na futbal. Jej súčasťou má byť okrem trojice ihrísk multifunkčná hala pre volejbal, basketbal, florbal, futsal alebo tenis alebo spoločenská zóna na nároží Učiteľskej a Hviezdnej s workoutovým ihriskom. Investor aj naďalej plánuje na Učiteľskej vybudovať objekt ("Dom športu"), kde má byť diagnostické centrum, ale aj retail a kancelárie, a v kontakte s Korytnickou štvoricu 8-podlažných domov, ktorá je označená za „bývanie pre športovcov“ s 245 jednotkami. 

Developer aj mestská časť prostredníctvom starostu Zoltána Péka tvrdí, že projekt prinesie radikálne zvýšenie kvality života v mestskej časti a rozvoj športu, pričom akadémia bude mať údajne celomestský, až národný význam. Sitno Holding upozorňuje, že výchova futbalistov bude zastrešená bližšie nekonkretizovaným špičkovým futbalovým klubom, a z nových prvkov v areáli bude profitovať miestna komunita, ktorá bude pri ich využívaní zvýhodnená. Týkať sa to má 25-metrového plaveckého bazénu, ktorý tu má údajne vzniknúť, wellnessu, ale aj parkovacích miest. Naplánovaných je ich 348, z toho 48 v prospech susedných bytových domov.

Realizácia zámeru by mala po schválení trvať dva a pol roka a vybudovať by sa mala pravdepodobne v jednej etape. Poslanci mestskej časti súhlasili, že v prípade potreby Bratislavská športová akadémia vybuduje ihrisko aj v areáli ZŠ Biskupická, ktoré potom odovzdá mestskej časti. Presný čas, kedy sa však projekt naozaj stane realitou, ešte nemožno odhadnúť.

Projekt vznikne na mieste športového areálu v blízkosti existujúcej zástavby. Zdroj: TJ Spoje / Sitno Holding

Na základe popisu projektu a získaných „výhod“ pre mestskú časť by sa mohlo takmer zdať, že ide o win-win situáciu. Podunajské Biskupice sa zbavia zanedbaného areálu, ktorý sa premení na aktívne využívané športovisko, získajú nové detské ihriská, vyššie príjmy z daní z nehnuteľností, a podnet k riešeniu situácie s integráciou žiakov zo ZŠ Biskupická (ktorá je v Bratislave neslávne známa vyššou koncentráciou žiakov z prostredia ohrozeného sociálnym vylúčením). Daňou za to je „len“ súhlas s výstavbou „bytov pre športovcov“ či súvisiacich parkovacích miest.

Tu však nastávajú komplikácie, ktorých si je investor očividne dobre vedomý. Pravdepodobne aj preto zaplavil mestskú časť do schránok doručovanými informačnými letákmi, ktoré pripomínajú výhody projektu a možné výhrady označuje za mýty, resp. za hoaxy. Informácie o pozitívach zámeru sa objavili aj v miestnom periodiku, kde bol publikovaný PR článok developera. V skutočnosti benefity nie sú také jednoznačné.

V prvom rade, vznik „bytov pre športovcov“ je hrubým zavádzaním, ktoré vychádza len z litery Územného plánu, resp. Územného plánu zóny. Ten totiž predmetnú plochu definuje ako plochu pre šport a rekreáciu, kde je prípustné umiestňovať len služobné bývanie. V praxi však nič také ako výlučne služobné bývanie nevzniká a byty sú štandardne predávané aj komerčným záujemcom. Dokumentácia síce obsahuje "internátne bývanie", to sa však dá zmeniť v rámci zmeny stavby pred dokončením. S pravdepodobnosťou blížiacou sa istote to bude aj tento prípad – inak by projekt nemal žiaden ekonomický zmysel.

Z tohto dôvodu investor obhajuje dané riešenie, teda štvoricu osempodlažných domov, kde malo byť podľa starších plánov 144 bytov, pred piatimi päťpodlažnými so 130 bytmi. Zástupným argumentom sú svetlotechnické kritériá a ochrana existujúcich bytoviek, v skutočnosti by však ani pôvodne nemohol navrhovať päťpodlažné domy bez toho, aby nerešpektoval existujúce normy, ktoré sa oproti minulosti nijako zásadne nezmenili.

Chabý je aj argument o benefitoch pre mestskú časť. Pri projekte daného rozsahu by pravdepodobne Podunajské Biskupice oveľa viac vybrali na Poplatku za rozvoj, ktorý by mohli využiť na zmieňovanú opravu detských ihrísk. Nemuseli by sa tak zaväzovať k súhlasu s projektom, ktorého developer teraz získal prakticky „bianko šek“ na budovanie silno komerčného zámeru.

Nemožno sa ubrániť pocitu, že mestská časť sa zbavila možnosti výraznejšie zasahovať do priestoru, ktorý predstavuje najvyšší potenciál pre reálne zvýšenie kvality života, za príliš lacno. Sľuby investora nepôsobia veľmi dôveryhodne, zvlášť keď hovorí o prevádzkovaní futbalovým veľkoklubom bez jeho uvedenia, význam projektu má potvrdzovať fakt, že v zahraničnej akadémii vyrástli Neymar alebo Modrić, prezentuje sa najmä hmotovou štúdiou a dokumentáciou vypracovanou neveľmi známym architektom a pri slovách o integrácii pripomína sugestívny príbeh žiačky z osady, ktorá vyhrala bežecký pretek v balerínach.

Keby nestačilo ani to, je tu aj história Sitno Holdingu. Tento investor totiž vlastní aj neslávne známy Hotel Park Inn by Danube, ktorý je po nedávnej rekonštrukcii najohavnejšou súčasťou bratislavského nábrežia. Počas rekonštrukcie zavádzal o tom, že ide len o dočasné riešenie, ktoré bude nahradené fasádou, hodnou centrálnej lokality, nič také sa však nestalo a teraz o náprave nepočuť vôbec nič. V minulosti sa netajil plánom hotel zrovnať so zemou, preto je otázne, či bude ďalej do budovy investovať.

Pôvodný objekt s tribúnou bude nahradený multifunkčnou halou, na mieste bývalých tenisových kurtov zas vznikne ubytovanie pre športovcov. Zdroj: TJ Spoje / Sitno Holding

Zámer Bratislavskej futbalovej akadémie preto považujem za veľmi kontroverzný, rovnako ako jednohlasné rozhodnutie poslancov – pričom niektorí boli poslancami aj v čase, kedy sa o projekte rozhodovalo naposledy. Developerovi to však nakoniec na tretí pokus, s tretím zastupiteľstvom a s novým starostom vyšlo.

Projekt by bol prijateľnejší, keby samospráva v rámci dohody o spolupráci mala na investora vyššie kritériá. Prvým z nich by mohlo byť skutočne transparentné a férové informovanie, ktorého súčasťou by bolo priznanie, že byty budú predávané všetkým záujemcom, nielen športovcom. Druhou požiadavkou by malo byť požadovanie vyhlásenia architektonickej súťaže, ktorá by bola overená Slovenskou komorou architektov, so zadaním, ktoré bude zohľadňovať kritériá na verejnú prístupnosť a záujem.

Úplne najideálnejším riešením by bolo, keby bol rozvoj územia plne v kompetencii verejného sektora. V rámci areálu TJ Spoje by mohlo vzniknúť skutočne špičkové športovisko, spojené s komunitným centrom a aktivitami, kvalitným verejným priestorom a za určitých podmienok aj s bývaním, no v rozumnej mierke a s dobrou architektúrou. To by však musela samospráva, či už miestna alebo mestská, areál vykúpiť.

Na jednej strane ide o naivnú predstavu, zvlášť v kontexte nízkych verejných rozpočtov a absencie vízie, ktorá je v prostredí verejného sektora neslušným slovom. Pri tvrdom presadzovaní existujúcej územnoplánovacej regulácie a vysokej kompetentnosti vedenia mestskej časti či mesta by to však nepredstaviteľné byť nemuselo. V tejto chvíli sú však akékoľvek podobné úvahy s najvyššou pravdepodobnosťou zbytočné.

Ostáva tak veriť, že nový projekt, ktorý na mieste TJ Spoje vznikne, nebude takej nízkej kvality a skutočne prinesie miestnej komunite zlepšenie kvality života. Rozvoj športu a pohybovej kultúry je strategickým záujmom Bratislavy a pre Podunajské Biskupice, periférnu mestskú časť polohou, významom aj sociálnou úrovňou, ide o najlepší spôsob, ako zvýšiť svoj status. Plánovaný development to snáď zohľadní a nebude najväčšou chybou, aká v porevolučnej histórii Biskupíc nastala.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.