Adrian Gubčo 01.04.2021 13:00

Príprava The Mill sa spúšťa, developer odhaľuje ďalšie vizualizácie

Kancelársky projekt The Mill od spoločnosti Immocap je síce ešte len v územnom konaní, príprava na jeho výstavbu sa však začína už teraz. Na pozemku, kde má nový komplex vzniknúť, sa doteraz nachádzal skladovo-administratívny objekt, ktorý je už v asanácii. Okrem kancelárií tu má vzniknúť aj verejne prístupný priestor s rekreačným účelom.

Zdroj: Immocap

Príprava projektu sa intenzívnejšie spustila v roku 2017, kedy investor usporiadal vyzvanú architektonickú súťaž na ďalšiu etapu série kancelárskych komplexov Bratislava Business Center s poradovým číslom 6. V dobre obsadenej kompetícii sa presadil ateliér DKLN. Koncept bol postupne ropzracovávaný a jeho podobu ovplyvnil vývoj na kancelárskom trhu - preto aj developer ubral z veľkorysosti, pôvodne prezentovanej v súťaži. Projekt sa zmenšil a vývojom prešla aj jeho podoba.

Definitívna podoba projektu bola odhalená až v lete 2020 spolu so zverejnením dokumentácie pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Na nároží ulíc Mlynské nivy a Plynárenská je naplánovaný vznik kancelárskeho monobloku, tvoreného dvojicou hmôt, spoločne tvoriaci písmeno T. Nižšia z hmôt bude mať 12 podlaží, vyššia 16 podlaží. Celková výška budovy bude 69,1 metra. V štvorici podzemných podlaží bude umiestnené parkovanie pre zamestnancov, na prízemí bude vstupné lobby, prístupné zo severnej strany. Z juhu bude cez jeden z prenajímateľných priestorov. Na úrovni 13. podlažia budú pobytové terasy pre zamestnancov.

Developer v budove naplánoval vznik 25,7-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov, z ktorých bude 25-tisíc určených kanceláriám. Vo februári Immocap uviedol, že veľkú časť priestorov – až 20-tisíc štvorcových metrov – si prenajala bližšie nešpecifikovaná nadnárodná spoločnosť pre svoju novú centrálu. Podľa informácií z kuloárov by mohlo ísť o Henkel. Prípadní nájomcovia vo zvyšku objektu nie sú známi, rovnako ako služby, ktoré sa tu budú nachádzať. V tejto fáze prípravy však ide ešte o predčasnú otázku.

Development bude ďalším výrazným dotvorením kancelárskej zóny v tejto časti Mlynských nív. Okrem pomerne výraznej hmoty a architektúry sa zmení aj charakter verejných priestranstiev v bezprostrednom okolí. Pri vstupe od severu vznikne rozsiahlejšia upravená plocha, hoci zeleň bude umiestnená prevažne v kochlíkoch. To do budúcna nevylučuje ďalšiu, dnes len teoretickú výstavbu. Zmení sa aj dopravná situácia v oblasti, k čomu dopomôže 400 nových parkovacích miest. S ohľadom na plánovanú certifikáciu v systéme LEED na úrovni Gold však bude musieť developer vytvoriť aj adekvátny objem parkovania pre cyklistov.

Projekt dnes ešte len prechádza povoľovaním, k dispozícii má kladné záväzné stanovisko mesta a záverečné stanovisko EIA. Investor podal žiadosť o vydanie územného rozhodnutia. Tempo povoľovania aj podávania žiadostí je pomerne rýchle – developer sa očividne snaží budovu dodať pre klienta čo najskôr. Priamo na pozemku sa začalo už aj s asanačnými prácami na bývalom skladovo-administratívnom objekte. Definitívnou minulosťou bude pravdepodobne v priebehu pár týždňov.

Realizácia samotného The Mill je naplánovaná v priebehu rokov 2021-2023. V danom čase by mala mať v podstate finálnu podobu celá severná časť ulice Mlynské Nivy od jej začiatku pri križovatke s Ulicou 29. augusta až po projekt Jarabinky. The Mill sa stane súčasťou jednej z výhľadovo najvýznamnejších mestských osí v Bratislave.

Zdroj: Immocap

Skutočne, projekty ako Stanica Nivy, Nové Apollo (obe HB Reavis), Discovery Residence (RMC Properties) alebo zmieňované Jarabinky (Sibareal), spoločne s už existujúcimi realizáciami, dodajú ulici výrazne odlišný charakter, oproti stavu napríklad len pred desaťročím. Záujem investorov sa začína postupne presúvať na južnú stranu ulice, kde je ešte priestoru pre development viac. Známa je už predbežná podoba rozsiahleho pozemku južne od Jarabiniek, kde plánuje stavať YIT Slovakia.

Realizované aj pripravované zásahy nezmenia len to, ako bude pôsobiť zástavba ulice, ale aj jej fungovanie. Nepochybné je masívne zvýšenie dopravnej záťaže, ktoré jej súčasná forma neunesie. Ulica bude musieť zásadne zmeniť svoju podobu aj v úseku medzi Košickou a Bajkalskou ulicou. Na druhej strane, inšpirovať sa úsekom medzi Karadžičovou a Košickou by nebolo ideálne taktiež – v tejto chvíli sa zdá, že cesta, ktorá je široká takmer ako diaľnica, taká široká vôbec nemusela byť a mohla uvoľniť ešte viac priestoru pre chodcov.

Mlynské nivy predstavujú v kontexte Bratislavy jedinečnú príležitosť pre vznik mestskej triedy (alebo bulváru) skutočne veľkomestského charakteru. Ich šírka presahuje 50 metrov, čo je obrovský priestor pre vznik ulice, kde je viac než dosť priestoru venovaného všetkých druhom dopravy aj vytvoreniu adekvátnych proporcií pre verejný priestor. Pražský Manuál tvorby verejných priestranstiev obsahuje (str. 75, slide 77) vzorový profil mestskej osi o šírke 40 metrov, kde sa podarilo umiestniť električkovú trať, dva pruhy pre automobily v každom smere, pomerne široké cyklopruhy, stromoradia s parkovacím pásom aj chodníky o veľkorysej šírke 6,5 metrov. Mlynské nivy majú stále ešte 10 a viac metrov k dobru. To by umožňovalo vznik možno až dvojradu stromov.

Okrem toho, na pamäti treba mať aj postavenie ulice v dopravnej hierarchii mesta. V dôsledku rozvoja juhovýchodných častí Bratislavy rastie tlak na zlepšenie ich spojenia s masívne sa rozvíjajúcim novým centrom metropoly. Dnes existujúce radiály sú preťažené a neumožňujú umiestnenie električkovej alebo BRT (Bus Rapid Transport) trate, príp. zablokovanie na roky, pokiaľ sa výstavba takýchto tratí zrealizuje. V tomto majú Mlynské nivy výhodu, že ich komplexná prestavba nespôsobí prakticky žiadne problémy celomestského charakteru.

Tým sa líšia aj od Prístavnej ulice, kde sa taktiež navrhuje umiestnenie električkovej trate. Dopravný význam Prístavnej sa zvýši po dokončení vstupu do Bratislavy z Rýchlostnej cesty R7 – pre vodičov, prichádzajúcich z predmestí, pôjde o najrýchlejšie spojenie do downtownu, kde rýchlo pribúdajú nové kancelárske kapacity. Presúvať sa budú po nej aj do The Mill. Priestorové pomery sú však obmedzené a rozšírenie ulice o sedem metrov, potrebných pre električkovú trať, by znamenalo zhoršenie kvality priestoru pre nemotorové druhy dopravy.

Preto je absolútne nutné, aby uvažovaná električková trať, ktorá má v budúcnosti napojiť nové centrum mesta na Podunajské Biskupice či Vrakuňu, viedla cez Mlynské nivy. Hlavné mesto aktuálne zvažuje, kadiaľ trať povedie, a hoci opatrne naznačuje, že by to naozaj mohli byť Mlynské nivy, definitívne slovo ešte nepadlo. Náznaky z vizualizácií (vrátane predstáv The Mill) preto možno zatiaľ brať skôr ako ideové vízie.

Bratislava je v celoeurópskom kontexte malou a dosť provinčnou metropolou, napriek tomu sa krok po kroku posúva. Je čas, aby konečne získala triedu skutočne veľkomestského charakteru. Okrem výzoru bude aj dôležitou dopravnou osou, ktorá pomôže zlepšiť kvalitu života nemalého počtu jej obyvateľov. V kombinácii s atraktívnou súčasnou architektúrou projektov v jej okolí by mohol vzniknúť jeden z novodobých symbolov mesta.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.