Adrian Gubčo 23.07.2024 15:28

Vzorová štvrť smeruje k dokončeniu. Zwirn získava finálne povolenia, rozostavia poslednú etapu

Komplex Zwirn od YIT Slovakia je v mnohých smeroch vzorovým príkladom tvorby mesta a mestského prostredia. Dá sa to konštatovať v čase, keď je dokončená ešte len časť projektu a posledná etapa sa ešte ani nezačala stavať. Spustenie prác je však len otázkou času a spolu s tým aj dobudovanie zóny, ktorá prepája staršiu zástavbu s novým centrom Bratislavy.

Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA, YIT Slovakia / Pictown

Prestavba bloku, v ktorom dnes vzniká projekt Zwirn, sa začala konkrétnejšie rysovať v roku 2015. Majiteľom areálu bývalej Bratislavskej cvernovej továrne (BCT) sa vtedy stal developer YIT Slovakia. V krátkom čase vyhlásil medzinárodnú urbanisticko-architektonickú súťaž, do ktorej prizval viaceré popredné české a slovenské ateliéry. Víťazom sa stala kancelária Compass Architekti.

Ich koncept bol založený na vybudovaní trojice blokov s bývaním a občianskou vybavenosťou na prízemí, ktoré zvierali námestie so zrekonštruovanou kultúrnou pamiatkou niekdajšej pradiarne, dnes označovanej ako Pradiareň 1900. Okrem bývania boli navrhované aj kancelárie, jednak v pradiarni, ako aj vo výškovej dominante komplexu na nároží Svätoplukovej, Mlynských nív a Košickej.

Výstavba prvej etapy Zwirnu začala v roku 2020. Umiestnená je v severovýchodnej časti areálu a priniesla prvý blok s 267 bytmi a apartmánmi (voľných ostáva už len 5). Dokončená bola v priebehu minulého roka a aktuálne pomaly ožíva so sťahovaním rezidentov aj otváraním prvých prevádzok. Jej architektonické kvality si vyslúžili pozornosť odbornej verejnosti, nominovaná tak bola na Cenu za architektúru CE ZA AR.

Po nej sa do istej miery kuriózne začala stavať tretia etapa. Nezrovnalosti pri výklade Územného plánu viedli k odsunutiu druhej etapy, preto musel investor rozbehnúť najprv tretiu časť, lokalizovanú v južnej časti územia. Okrem bytov obsahuje aj zmieňovanú kancelársku výškovú budovu Zwirn Office. Novovzniknutý blok tvorí aj existujúca Stredná odborná škola kaderníctva a vizážistiky.

Aktuálne je táto časť projektu vo vysokej fáze realizácie. „Práce na tretej etape projektu Zwirn prebiehajú intenzívne,“ potvrdzuje Peter Dovala, riaditeľ developerských projektov v YIT Slovakia. „Momentálne sa dokončuje fasáda a realizujú sa ďalšie stavebné činnosti. Aktuálne ide všetko podľa časového harmonogramu.“ Realizácia fasád sa týka rezidenčnej aj kancelárskej časti, ktorá plnú výšku dosiahla už dávnejšie.

V dohľadnej dobe tak pribudne šestica nových rezidenčných sekcií v dvoch blokoch s maximálne ôsmimi podlažiami. Umiestnených tu bude 155 bytov a 40 apartmánov. Ako voľných je dnes uvádzaných 84 jednotiek (čo je viac ako pred niekoľkými mesiacmi, čo však súvisí s predajom bytov a apartmánov po balíkoch), najmä v sekciách OPR bližšie ku komplexu Nivy. Štandardom ide o vysoko kvalitné bývanie so stropným chladením či kúrením. Slabšie sú však dispozície. Cenovo ide o jeden z drahších bratislavských projektov.

Okrem rezidenčnej časti smeruje k dokončeniu aj Zwirn Office. Ide o trinásťpodlažnú vežu s výraznou architektúrou, ktorá bude obsahovať administratívne priestory aj retail. Netradičným krokom je predaj časti kancelárií do osobného vlastníctva v podobe samostatných miestností. Nachádzať sa budú na siedmom až trinástom podlaží a väčšina bude obsahovať aj malú kúpeľňu a kuchynku. Ostatné podlažia budú klasické. Podľa developera bol tento koncept dosiaľ úspešný, množstvo takýchto menších kancelárií je už predaných.

Tak ako v prípade prvej etapy, aj tu pribudne parkovo upravený vnútroblok. Oproti predchádzajúcej časti však bude mať pravdepodobne mestskejší charakter a bude aj viac navštevovaný nerezidentmi, keďže bude zdieľaný s kancelárskou budovou. Orientovaná by doňho mala byť aj materská škola, ktorá bude patriť ku komerčným prevádzkam v parteri.

Celkové dokončenie tejto etapy sa predpokladá v prvej polovici roka 2025. Za najneskorší možný termín kolaudácie je označovaný august 2025, byty by sa mali odovzdávať ešte pred budúcoročnými Vianocami.

Zwirn Office dostáva finálnu podobu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Rozostavať tak ostáva druhú etapu, ktorá bude vo viacerých ohľadoch špecifická. Pôjde o kompletne uzavretý blok, teda taký, ako sa štandardne vyskytuje v centrách európskych miest. Taktiež pôjde o zďaleka najmohutnejšiu etapu projektu. Vzniknúť by tu malo 281 bytov a 103 apartmánov v šestici sekcií, ktorých výška bude oscilovať medzi šiestimi až jedenástimi nadzemnými podlažiami. Najvyššia časť bude orientovaná do námestia a k Pradiarni 1900. Parkovanie bude tvorené 625 miestami v podzemnej garáži a 14 miestami na teréne. 

Developer požiadal o stavebné povolenie na začiatku jari a dnes avizuje, že ho obdržal. „Stavebné povolenie pre druhú etapu projektu Zwirn je už vydané,“ konštatuje Dovala. Právoplatné však ešte nie je. Preto je termín začiatku výstavby skôr rámcový. „Ak sa nič nezmení, výstavba by mala začať podľa plánu v septembri tohto roka.“

V zmysle žiadosti o stavebné povolenie bude mať prvý bytový dom HGN 11 podlaží. Na prízemí budú priestory pre prevádzky a služby, na druhom až šiestom podlaží byty a apartmány a siedme až jedenáste podlažie budú byty, pričom tieto podlažia budú čiastočne ustupovať. V časti strechy nad desiatym podlažím má byť pobytový priestor pre rezidentov. Celkovo tu bude 125 bytov a 60 apartmánov.

Dom I bude mať deväť podlaží, najvyššie bude ustúpené. Umiestnených tu bude 27 bytov a 14 apartmánov. Dom J bude mať sedem podlaží, ustupovať budú najvyššie dve podlažia. Tu plánuje developer vybudovať 40 bytov a 6 apartmánov. Dom K bude ešte o podlažie nižší a opäť s ustupujúcim najvyšším podlažím. Počet bytov bude 25, apartmány budú 4.

Dom L bude pripomínať dom J – bude tak mať sedem podlaží a ustupovať budú najvyššie dve podlažia. Vzniknúť by tu malo 38 bytov a 6 apartmánov. Napokon dom M bude mať deväť nadzemných podlaží, z toho ôsme a deviate budú ustupujúce. YIT tu naplánovalo 26 bytov a 13 apartmánov.

Aktuálne sa rezidencie predávajú v domoch HGN a I. K dispozícii je 162 jednotiek s cenami od 214-tisíc eur s DPH za jednoizbový apartmán s výmerou 27 m² (plus 3 m² balkón) po 1,39 miliónov za päťizbový mezonet s interiérom vo výmere 172 m² a exteriérom s takmer 37 m². Aj v tomto prípade platí, že štandard je pomerne vysoký. Rezidenti budú mať k dispozícii poloprivátny vnútroblok s parkovou úpravou. 

YIT Slovakia očakáva, že druhá etapa sa bude stavať pomerne dlho – za najneskorší termín kolaudácie označuje december 2029, pričom byty bude odovzdávať až v marci 2030. Päť rokov pre výstavbu je neúmerne veľa, a to aj napriek tomu, že bude komplikovanejšia ako predchádzajúce časti (nie je kam umiestniť ani len zariadenie staveniska). Dá sa len predpokladať, že developer schválne uvádza vzdialenejší termín, aby sa potom nestalo, že budú sťažnosti klientov na meškanie.

II. etapa bude najväčšou v projekte. Zdroj: YIT Slovakia / Pictown

V každom prípade, onedlho už bude rozostavaný celý Zwirn. Priblíži sa tak vízia dobudovania jedného celistvého kusu mesta. V dobrom nadväzuje na pozitívne tradície rozvoja európskych metropol, najmä v kopírovaní blokovej zástavby, kombinácii viacerých funkcií, aktívnom parteri s obchodmi a službami alebo vytvorení veľkých plôch pre peších bez kontaktu s automobilmi. Časť sekcií má alebo bude mať príjemnú ľudskú mierku a príťažlivú architektúru.

Ak by sa daný model výstavby replikoval vo väčšine Bratislavy, o niekoľko desaťročí by sa premenila na nesmierne príťažlivé mesto, porovnateľné s európskymi vzormi. Nanešťastie, legislatívne podmienky výstavbu takéhoto druhu skôr sťažujú. Nový Zákon o územnom plánovaní či vykonávacie vyhlášky by mohli priniesť pokrok, nejakú chvíľu však potrvá, kým sa prekoná prvotný odpor a nové pravidlá sa zavedú do praxe.

Každopádne sa ale dá ukázať na Zwirn, ktorý je príkladom toho, ako rozvíjať veľkomesto. Bratislava v ňom získava nielen stovky bytov, kancelárie či obchody, ale aj príjemné prostredie, príťažlivé verejné priestory a zdroj inšpirácie pre úrady, developerov i architektov. Realitou sa snáď stane skôr ako na konci desaťročia.

Fotografie z 14.7.2024. Pozrite si výstavbu Zwirnu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.