Adrian Gubčo 26.01.2021 18:06

Tretia etapa Zwirnu má územné rozhodnutie

Developer YIT Slovakia opäť pokročil v príprave realizácie ďalších častí projektu Zwirn. Po dokončení rekonštrukcie Pradiarne 1900 a spustení výstavby prvej rezidenčnej etapy získal územné rozhodnutie pre tretiu etapu, zahŕňajúcu bývanie aj kancelársku vežu. Druhá etapa je v príprave taktiež, dobudovaná však bude ako posledná.

Zdroj: YIT Slovakia

Zwirn spoznal svoju budúcu podobu už v roku 2016, kedy developer zorganizoval vyzvanú architektonickú súťaž po akvizícii areálu. Vyhlásenie súťaže síce nebolo ani v tej dobe nezvyčajné, táto však bola overená Slovenskou komorou architektov, čo bolo pri developerských súťažiach nóvum. Medzi desiatimi ateliérmi, ktoré svoje návrhy odovzdali, sa presadila kancelária Compass Architekti.

Compass sa najlepšie vyrovnal s charakterom oblasti a navrhol blokovú štruktúru, ktorá vytvára optimálny prechod medzi staršími štvrťami 500 bytov a Nivy a novovznikajúcim bratislavským downtownom, charakteristickým výškovými budovami. Priestorom, kde sa odlišné typy zástavby prelínajú, je nárožie Košickej a Svätoplukovej, kde je umiestnená výšková dominanta. Kľúčovým verejným priestorom má byť veľkorysé námestie medzi novými blokmi a Pradiarňou 1900, naplánované sú však aj pobytové vnútrobloky.

Príprava a povoľovanie projektu zabralo niekoľko rokov, až kým sa v druhej polovici roka 2020 konečne nespustila výstavba prvého povoleného bloku najbližšie k Dulovmu námestiu. Trojica sekcií s maximálne ôsmimi podlažiami obsahuje 268 bytov a apartmánov, 490 parkovacích miest a obchodné priestory v parteri. Spustenie predaja rezidencií vyvolal veľký záujem a byty v projekte sa zaradili k najdrahším v Bratislave.

Počet záujemcov ďaleko prekonal kapacity prvej etapy a je len málo dôvodov predpokladať, že to pri tretej bude inak. V tomto prípade je v zmysle územného rozhodnutia naplánovaný vznik dvojice bytových domov a jednej administratívnej budovy. Objekty vyplnia zužujúci sa priestor medzi Svätoplukovou, Mlynskými nivami a Košickou, bytovky budú zároveň vymedzovať aj južnú stranu námestia. Súčasťou bloku je aj budova strednej školy v správe Bratislavského kraja.

Prvý z bytových domov (OPR) vznikne medzi Svätoplukovou, Košickou a novou ulicou medzi treťou a druhou etapou. Pozostávať bude z trojice sekcií, dvojica bude mať osem nadzemných podlaží, dom nasmerovaný ku Košickej sedem. V parteri budú jednopodlažné, príp. dvojpodlažné obchodné prevádzky, umiestnený by tu mal byť aj dvojpodlažný detský klub. Druhý bytový dom STU bude mať fasádu orientovanú výlučne do Košickej, obsahovať bude tri sekcie s šiestimi nadzemnými podlažiami, pričom piate a šieste budú ustúpené. Obchody budú umiestnené len na prvom podlaží.

Administratívna budova bude s trinástimi nadzemnými podlažiami a vyše 54 metrami najvyššou časťou celého Zwirnu. Vstup bude umiestnený priamo na nároží, prvé podlažie bude vyhradené pre lobby, obchodné prevádzky, kaviareň či priestor pre odkladanie bicyklov. Na ostatných podlažiach budú prenajímateľné kancelárske priestory. Všetky budovy spolu vytvoria blok, vo vnútrobloku sú plánované parkové úpravy.

V tretej etape developmentu je naplánovaný vznik 156 bytov a 39 apartmánov (91+25 v OPR a 65+14 v STU). V rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) bol tento počet o čosi vyšší – uvažovalo sa s 230 apartmánmi a bytmi. Developer preto možno reagoval na záujem verejnosti o väčšie jednotky a viacero ich spojil. Pri kancelárskej budove sa pravdepodobne nič zásadné nezmenilo, stále by sa tu tak malo nachádzať zhruba 11-tisíc metrov štvorcových prenajímateľných administratívnych priestorov. Nároky na parkovanie rieši trojpodlažná podzemná garáž s 548 parkovacími miestami, ďalších 12 by malo vzniknúť na teréne.

Architektúra by mala nadväzovať na doteraz prezentované vizualizácie projektu, domy tak budú mať obklad z tehličiek, čo celému projektu dodá industriálny, no zároveň príťažlivý charakter. V prípade kancelárskej budovy budú presklené plochy prestriedané s plnými plochami s tehličkovým obkladom v pravidelnom rastri. Development tak bude aj napriek menšej výške výrazný, čo je dané jeho odlišnosťou oproti súčasným preskleným kancelárskym komplexom.

Územné rozhodnutie ešte nenadobudlo právoplatnosť, v konaní však pripomienky vzniklo len Združenie domových samospráv, ktoré teraz rieši iné problémy. Ďalší postup v povoľovaní by tak mohol byť relatívne hladký. V optimistickom prípade by tretia etapa Zwirnu mohla dostať stavebné povolenie ešte v priebehu tohto roka. Ak by tomu tak bolo, projekt by mohol byť dokončený na začiatku roka 2024.

Výstavba prvej etapy Zwirnu. Zdroj: Fanúšik YIM.BA

Celkové dokončenie developmentu sa čaká v roku 2025, kedy by mala byť dobudovaná aj druhá etapa. Dôvod, prečo druhá etapa nasleduje až po tretej, súvisí s problematickým výkladom Územného plánu – developerovi trvalo nejakú dobu, kým mestu vysvetlil, že výstavba druhej etapy je s ním v súlade. V druhej etape by mal vzniknúť pravidelný štvorcový blok, kde bude približne 311 bytov a 103 apartmánov. V parteri bude umiestnených až 23 prevádzok.

S výstavbou projektu by sa mala zlepšiť úroveň niektorých priľahlých verejných priestorov. Na Košickej a Páričkovej je napríklad naplánovaný vznik segregovaných cyklotrás, ktoré projekt prepoja s okolím, redukovať by sa malo aj parkovanie. Developer pravdepodobne zriadi určitú rezervu pre rezidentov z okolia v rámci svojich podzemných garáží. Medzičasom, námestie v projekte prešlo určitými zmenami, po ktorých tu pribudne zeleň a umiestnené bude umelecké dielo, na ktoré robí developer súťaž.

Zwirn patrí k najkomplexnejším a najmestotvornejším projektom v Bratislave, ktoré majú vysoký potenciál pre vytvorenie atraktívnej a živej časti mesta. Ide o dobrý príklad nadviazania na pôvodný a tradičný blokový urbanizmus, ktorý je v Bratislave menej častý, ako v podobne veľkých európskych metropolách. Spoločne s dobrou úrovňou verejného priestoru, živým parterom, citlivou architektúrou či zachovaním odkazov na priemyselnú minulosť územia vzniká vzorový development, ktorý by mohol inšpirovať (a čiastočne aj inšpiruje) aj iných bratislavských investorov.

Okolie Zwirnu čakajú ďalšie zmeny. Už v priebehu tohto roka by mala byť otvorená Stanica Nivy, kombinácia veľkého nákupného centra a autobusovej stanice od spoločnosti HB Reavis. Developer má v pláne aj prebudovanie pozemkov na južnej strane ulice Mlynské nivy, kde v spolupráci s poprednou britskou kanceláriou AHMM pripravuje kancelársky komplex Mlynské Nivy Košická. Svoju schému v podobe Klingerky II pripravuje aj JTRE, kde by sa mal na rezidenčných budovách vyskytnúť taktiež tehličkový obklad.

V priebehu tohto desaťročia sa tak z donedávna prakticky mŕtvej časti mesta stane jeho komerčné centrum. Pôjde o jednu z tých lokalít, ktorá sa bude v budúcnosti ukazovať ako príklad cesty, akú Bratislava v poslednej dobe prekonala. Bez ohľadu na iné problémy, ostáva len konštatovať, že táto zmena je unikátna a posúva slovenskú metropolu na inú úroveň.

Pozrite si výstavbu Zwirnu vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.